和房價漲跌同樣重要的，是陪你買房的那群人
ofollow,noindex">編者按：本文來自微信公眾號：魔都財觀 ，（ID：moducaiguan），作者： 魔都財觀的觀觀，36氪經授權轉載
今天聊聊房產中介。
只要你要買房子，就一定會和中介打交道。
即便是你買一手樓盤，售樓處的銷售，本質也是一種特殊的中介，只不過他們是隻賣開發商的產品而已。而未來買房人大概率是要賣房變現或者置換的，這個時候，你也必須用到中介。
中國有很多行業，學習歐美，起步定位都很高階，結果一到我們這裡落地，就把行業給做爛了。
比如賣保險，還有就是房產中介。不管哪個季節，小馬路上總能看到一批穿著西裝，卻匆忙奔走的年輕人，一開口就讓你有種不靠譜的感覺。一般不是賣保險的，就是賣房的。
今天的中介和過去十幾年沒有大的區別，雖然有個別翹楚機構已經突破創新，可是整個行業卻依然在靠疊規模這樣簡單粗暴的方式賺錢。而給買房人的體驗，依然有很大程度的提升。
我就結合我的經驗來說說中介行業的變遷和短板，以及買房人的機會。
越是混亂的場景，留給專業者的機會越是大。
01
網際網路，特別是移動網際網路改變了很多行業。
今天打車、騎車、吃飯、買衣服這些需求，基本上都在手機上能完成了，而且使用體驗也很好，這是社會的進步。
但是移動網際網路改變不了賣房子這個行業，以前不行，現在不行，未來可見的五年、十年也是不行的。
因為現在所謂成功的o2o（線上到線下）電商的手機消費模式，都是低價+高頻。人們不需要思考，也沒有什麼決策成本。幾十、幾百塊錢沒什麼好多想的。
但是買房子是一件幾百萬、幾千萬投入的事情，典型的高價+低頻的需求。大部分人，一輩子買房子只會在3套以內，每一套都關乎人生。正常人，都不會把如此重大的事情，在手機上手指頭點點解決掉。
買房人真正需要的是人與人之間信任和量身定製的選籌服務，這注定了買房人一定會走到線下的。
另一個決定了買房服務不能簡單電商化的原因是，房子都是非標品。即便是開發商統一裝修的同一棟樓、同樣戶型的房子，2樓和14樓的房子也是完全不同的兩個產品，因為採光通風、江景景觀有時可以把價差拉到50%以上。
所以賣房子，線上只能提供資訊，真正解決問題還是要到線下來，要看到人，要看到貨。
我的看法是，無視電商逆襲，中介這個行業還會繼續活很多年。
02
買房苦就苦在只能是線下。
買房人辛苦，颳風下雨都在看房路上。中介老闆也很苦，需要堆砌大量人力，門店開滿小區門口，才能獲得足夠多的需求（看房流量）和供應（房源）。
還原中介行業商業模式的本質就是：
這是一個規模化運作的小作坊集合。
不同中介品牌之間打破頭，一個品牌下不同門店也是競爭慘烈，一個門店裡不同銷售組也是有競爭的。大家都各自為陣，只想著儘快成單，把客戶收割。
因為線下高成本，所以老闆只能壓低業務員的工資，人員流動高，沒有服務意識，越發造成了行業的混亂。
買一套房子，動輒房價2%的中介費，這在大城市就是幾萬到幾十萬的服務費用。而買房人能夠得到的只是：
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普通市場價的房源資訊
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走到哪算哪的數次帶看
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網籤、過戶的跑腿服務
坦率地說，為了這些服務支付幾千、一萬服務費用是沒有問題的，但是再付更多是不值得的。
因為買房人真正需要的是：
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量身定製的買房規劃
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獨立客觀的房源估價
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貸票房票的資源對接
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專業果斷的上門談判
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稀缺的折扣筍盤資訊
我自己買了不少房，踩盤大概500到600套，也見過300、400箇中介了，沒有一箇中介能把上面服務做的讓我滿意的。說實話，買一套房不容易，只要服務好，我可以支付超過2%以上費用，再包個大紅包也行。可惜是沒有的。很少有中介能幹滿3年，沒有沉下心來的深耕，哪有積累和收穫。
這就是這個行業的問題。
03
說起中介，就一定要談談鏈家。
做的最好的就是他家的真房源服務，把行業提升了一大步。
真房源是很費錢的，只要你買過房子就知道了。
因為每套房子都是非標品，都需要補錄系統，更痛苦的是房東的心態每天都在變，價格漲跌、是否出售、貸款資訊、出租狀態、付款條件每隔幾天都會有變化。
給房東打電話，更新資訊需要大量的人手，這些都是鏈家新人業務員每天晚上18點以後的工作。我在上海、重慶遇到的鏈家小哥，都是要工作到晚上22點的。
所以你才會看到鏈家在一條街上開2、3個門店。好的服務都是靠錢砸出來的。
因為有充分的盡職調查，鏈家只做安全的房源交易，對於有大額抵押、房東狀態不好（賭博等）的房源，就是我們說的藥單，鏈家都是拒絕的。這也是他們敢先行賠付的根本原因，說到底，因為了解房東，才敢承諾。
鏈家不知不覺中也改變了二手房的成交結構，大量安全、真房價的房源上線，掛到鏈家網上去的大折扣房源會很快售出。
以前那些便宜的好房子因為資訊不對稱，散落在各個線下小門店。現在鏈家建立了線上品牌，密集推送，這意味著，真正便宜的好房子去化會更快。
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有誠意的房東，只要願意讓價，是能賣的掉房子的。
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有支付能力的買房人，只要願意等，是能找的到好房子的。
鏈家花費了老大成本，把房產資訊化提升了一大步，當然這也意味著他要更多的收費。整個中介行業，只有鏈家的中介費是很難談折扣的。而且最近上海鏈家把中介費提到了3%...
順便提一下貝殼賣房，我不太看好鏈家自己做第三方的打法。一方面是已經被大家詬病的鏈家既做裁判員，又做運動員的打法，天生不受同行待見。另一方面是其他中介，沒有這個費用投入或者意願，能像鏈家那樣做那麼多真房源，所以現在的貝殼，基本就是鏈家的複製版。
綜合來看：
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鏈家是傳統中介行業裡最好的
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把中介行業的資訊撮合+居間安全做到了極致
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在傳統中介行業的品牌，只有鏈家和非鏈家兩種
但它依然只是中介，沒有買房規劃、上門談判這些服務，因為本質上它是居間方，它是為房東和買房人雙方共同服務的，它是中立的立場，過分強調買房人利益，是有失偏頗的。
可是關鍵的問題是：
現在的中介費大部分都是買房人承擔，而現在的市場也逐漸轉為買方說了算的市場，用中立的態度來服務真正的買方金主爸爸，多少是會有些問題的。
04
所以市場上最近出現了管家公司這個新業態。
管家公司簡單地說就是隻為買房人服務的高階版中介。服務內容就是代購房產，只不過立場和打法更簡單清晰，全部圍繞買房人提供服務。
諮詢選籌規劃、房票貸票對接、房價估值判斷、稀缺折扣筍盤這些是他們的拿手好戲。之所以能做到這些，是因為他們大多由買房買出新境界的職業買房人創立。
這些職業買房人，每年為自己買一套。先花費1個月買好自己的房子，就把多出來的資訊經驗、御用中介、信貸顧問資源拿出來賣。
因為他們自己是真會買房，所以幫別人買房的確也是不費吹灰之力。我自己今年就用過一次，的確是水平不錯，買了一套8折筍盤，用的是一種市場上非常少見的交易方式，只有專業人士才能設計出來。
管家公司的費用比傳統中介更低，因為沒有大量門店成本。
管家公司這個商業模式有點類似於銀行裡的私人銀行服務。銀行裡對於金融資產（存款、理財、股票）超過1000萬的高淨值人群，都有私人銀行專業客戶經理，他們會為客戶量身定製理財需求，而不是簡單地銷售。管家公司只不過把銀行的高階理財產品換成了實物房產而已。
但是管家公司也有自己的短板。
作為一個新興的業態，管家公司體量很小，目前只在北京、深圳、上海、南京、杭州、濟南、重慶、瀋陽等大城市才有，而且成交量很小，市場佔比1%都不到。而且就是因為它這種為買房人量身定製的模式，需要大量專家，也意味著，它不太可能成為一個大規模做大的業態。因為沒有大量門店，大部分普通買房人也是無法接觸到管家公司的，只有通過熟人介紹和自媒體上的宣傳才能瞭解到。
管家公司終究只是小而美的行業。
05
說了那麼多行業，我們來聊聊買房人的打法，給一些建議。
如果你極其厭惡風險，那應該優先考慮大牌開發商的新房或者鏈家找二手房。因為有品牌的背書，這些機構大概率還是靠譜的。目前買賣房子這件事情還是非常粗放，發展了很多年，做了很多創新，依然停留在資訊+帶看階段。只能說大牌開發商和鏈家算是這個簡單粗暴的行業裡做的相對比較好的。當然，你也需要為品牌支付更高的費用，差不多比市場價多出幾個點。
如果你比較看重房產回報和服務體驗，也願意嘗試創新，管家公司的服務模式相對是不錯的。那些職業買房人會用比較專業的眼光幫你省去很多坑。市場上掛牌房源很多，但真正有價值、值得買的二手房只有1%左右。管家公司的作用就是幫你找出來。因為沒有中間商賺差價，所以費用也會便宜些。這個行業是初創期，但也已有龍頭，儘可能找相對領先的品牌。
但是不管是售樓處、中介還是管家公司，都有一個問題沒有解決，就是獨立性。因為他們都有利益相關，所以無法為買房人提供真正獨立第三方的指導和規劃服務。這個行業還需要一個獨立提供知識服務和價值判斷的導師角色。真正有價值的高階諮詢和知識服務是買房人需要的，我預計這些服務未來會在自媒體大咖中產生，並且湧現出頭部。我自己也在做類似嘗試，推出了茶話會、課程、諮詢和資源對接服務，有興趣的可以聯絡moducaiguan2溝通了解。
06
最後再給買房人多寫幾句。
房產買賣這個行業發展了十幾年，到現在市場依然混沌不堪。經常能遇到的情況是，一個幾百、幾千萬的房產大交易，交給一個名下無房的業務員完成，這就是行業的現狀，讓人多少有點失望。
但是混沌的現狀，往往是後來人的機會。今天的問題，才是逆襲者的暴擊潛力。
這裡不光是說給賣房人聽的，也是說給買房人聽的。
大家一定要明白一件事。
不管我們承不承認，買房子也是一種競爭關係。個人需求是多樣性，房子也是多樣的，但抽象到最後，落地到最後，最終好的房子，往往是一樣的：就是那些價格適中，沒有硬傷，漂亮次新房，又或者是略有瑕疵，但價格有驚喜的房子。
這些房子，大家都喜歡，都在搶。
本質上買房人都是競爭者。
所以買房人，不管你找什麼樣的機構，自己必須修煉內功。
因為產業鏈沒有成熟，雖然有鏈家不停地在往線上送好房子，但鏈家市場市場佔比只有20%不到。還有更多的好房子，沒有充分露出的機會。你能找到，就能屬於你的唯一。
讓自己變得更厲害這件事，一定是沒有錯的。
可是我們生活裡的很多人，願意花時間認真工作，願意花時間陪伴孩子，願意詩和遠方，卻很少有人願意把時間投入到房產這件事，即便他們認可買房這件事，也有買房需求。
很多人沒意識到，買房買的好，隨隨便便就能多省下或者賺到幾十萬或者幾百萬的資金，可能就是幾年、十幾年的工資，可以多花好多時間陪伴家人，享受詩和遠方。
就算意識到，能做到的人也不多，因為知行合一太難了。買房這件事前期投入大，而大部分人是無法做到延遲滿足的，所以大部分人依然會這麼得過且過地過下去的。
這恰恰就是大家的機會。
這個世界唯一不變的就是一直在改變。
趁著這個行業還遠未成數，不如你先改變。
多關注房產，你不用成為專家，但至少有識別專家的能力。
我相信很快就會派上用處的。