判斷房價漲跌是靠拍腦袋還是列算式？研究樓市的定性和定量分析的比較
ofollow,noindex">編者按：本文來自微信公眾號：魔都財觀，（ID：moducaiguan），作者： 魔都財觀的觀觀，36氪經授權轉載
01
雖然我很喜歡資料，也擅長精算，但我這麼多年下來的經驗是：
買房子這件事應該以定性分析為主的。
這並不是說資料就沒有用，而是因為中國發展的太快，很多政策、規章制度都沒有一個成型的體系。你在一個不穩定的體系裡，是無法搭建出光靠量化就能決策的模型。
特別是房地產行業。每隔幾年就會有個天翻地覆的政策變化。就在十幾年前，房地產還是國民經濟的支柱產業，是國家鼓勵的經濟命脈。但這些年來，只要經濟景氣，房地產就會被調控打壓。經濟走弱了，房地產就會被迅速祭出，託底經濟。所以才會有任志強說的，房地產就像夜壺，著急的時候拿出來用一用，不急的時候就放回床底下。
大起大落的房地產行業，經常是連發展方向都會有根本性的變化，資料是滯後的。
所以判斷房價漲不漲，應該是用更高的大局觀來分析這個行業，關注政府語境、利益關聯、發展週期這些跳出數字之外的因素，把握會更大一些。
我個人的偏好是，先用定性分析確定買房的大方向，然後再用定量分析來證明它可行。定性分析的結論來自於邏輯、經驗和感覺，更像是面向未來的展望，你拍腦袋做出大膽的假設；而定量分析來自於各種維度的資料迴歸判斷，關注的是過去和現在，用列算式做出小心的驗證。
02
舉個例子，我是如何用定性和定量分析判斷中國樓市的未來。
我對中國樓市的未來十分有信心，未來依然長期看好。房產的收益率會高於大部分理財產品。在保持較高收益率的基礎上，還能確保極高確定性的資產，依然只有房產。
我以前對房價有過判斷，未來十年，大城市大概還有一倍到三倍的漲幅。這個信心主要是來自於定性分析的判斷：我們面臨著潛在的人口老齡化問題和科技創新不足的問題，內生的生產效率並不高。中國有需要在未來相當長的一段時間保持利率的低位，通過貨幣寬鬆來刺激經濟增長。房產是最大的受益者。
另外看好房產的理由還有：
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地方政府的土地財政，需要穩定的拍地收入
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大量人口湧入大城市，產生的長期居住消費需求
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經濟發展、城市能級提升、基建投入促進的地價、房價增值
在得到這些定性分析結論之後，我們長期關注幾個定量分析指標來跟蹤驗證，得到的都是偏向樂觀的結論。
一是，中國的城鎮化率還處於60%不到的水準，距離發達國家75%的城鎮化率，還有大概15個百分點的空間。按照過去1年增加1個百分點的標準，房產大概還有15年到20年的好時光。
二是，經濟增長GDP的增速在慢慢放緩，大概在6.5%的水準，符合我們之前的中國經濟內生增長動力不足的判斷。但是即便如此，我們的GDP增速在全球也是領先的。經濟增速的相對放緩保證了刺激的可能，經濟增速基數較高確保了買房人的購買力。這些都是利好房產的。
三是，貨幣總量M2增速也在放緩，目前大概在8%左右。但是你看貨幣總量M2和經濟增長GDP的比值，還是處於2：1的高位。這個比值的意思是生產出1塊錢的東西的同時，社會上有面值2元的貨幣在流動，更多的貨幣在追逐相對少的物資。
注意這個比值有擴大的趨勢，證明了我們依然很依賴於貨幣寬鬆。
需要特別說明的是，樓市的波動在變大，長期看好不意味著短期可以無腦的買買買。選籌和槓桿運用要理性，不要因為賭博，倒在大漲前夜，錯過整個行情。
03
既然定性判斷是根本，那麼如何做出好的定性判斷呢。我的理解是：
大部分好的定性判斷一定是符合常識的。
當然也有些頂尖的定性判斷是顛覆認知的。在冒高風險的情況下，得到的也是高回報。比如六、七年前買比特幣，或者是十幾年前搞網際網路創業。這樣的成功概率小，好多年才出現一次。之所以叫顛覆認知，就是因為它不太常見。
面對幾百萬的投入，我們大部分情況下還是要相信常識。今天的中國已經進入了半成熟階段，不太會有一夜暴富的機會了。對大部分人來說，踏踏實實博箇中上水平已經是很不錯的結果了。
但是如果你凡事都相信常識，什麼突破都沒有，那一定是平均水準的收益。沒有差異化，就沒有優勢，你還是要有別於他人的。
我們追求的最好的定性判斷一定是意料之外，情理之中的。
還是拿買房子舉例子。
大部分人對買房的認知是買房子要買好地段，要買市中心成熟地段。因為李嘉誠曾經說過，買房子最重要的就是地段、地段、地段。
這個沒有錯。房子這個建築物本身只會老去，在慢慢貶值，但是房子下面的土地在增值。大家所謂的房價漲，本質是你房子佔用的土地使用權在漲。
從這個角度看，你買市中心好的地段，土地價值高，一定是保值增值的。這符合情理。
但是你如果用發展的眼光看未來，就會發現真正漲得快的大多都不在市中心。就是因為市中心的地段足夠好，配套已經成熟，它反而沒有太多的增量空間。
在買房這件事上，我們看的都是增量，而不是存量。地段看的也是預期變化，而不是現成既有。
這是我們的定性分析判斷，接下來定量分析來驗證。
過去12年，上海房價平均漲了6倍左右，但細化到不同樓盤，漲幅差異極大。我們選擇了2006年那時還有新房出售的10個小區，用新房開盤價作為基數計算到現在的漲幅。這些小區有市中心的，也有近郊的，下圖是10個小區的分佈圖，圖中紅線是上海市中心的內環線。
下圖是10個小區的漲幅情況。
結論是漲得快的小區，有以下特徵：
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低基數
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靠近產業園區
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靠近城鄉結合部
這些漲得快的小區，都不是傳統意義上的好地段，幾乎就沒有市中心的，大多位於近郊，依靠城市邊際線的不斷擴張，獲得房價的暴擊。反而，那些傳統的好地段，市中心的豪宅，比如翠湖和世茂濱江，漲幅十分慘淡。因為賣給你的就是一個成熟地段，成長性自然弱了一些。
在買房定性判斷上，我們要做的是相信常識，符合大眾主流認知，但是在常識範圍內，儘可能與眾不同，然後用定性分析來驗證結果。
04
在買房這件事上，我長期關注三個關鍵問題，反覆不停地做定性和定量分析，分享給大家一起思考。
第一是剛才第02節提到的，中國樓市的未來，我的結論是堅定看好，定量分析上採用我長期跟蹤城鎮化、GDP和M2這些指標，大家百度即可。
第二是某個具體城市的大漲，是看當地的限購限貸政策和房產供求關係的。我的判斷是限貸（認房又認貸）是最重要的政策，沒有之一。只要放鬆限貸政策，對需求刺激很大，會有明顯漲幅，放鬆限購會有小漲。
定量分析上，我長期關注各大城市的二手房成交量、土地供應和新房存貨，用來跟蹤驗證政策和供求關係變化後的房價漲幅。
第三是對於單個房子的收益，最重要的是房價漲幅或者你買入的折扣率。租金收益率以前不重要，現在也慢慢重要起來，因為房子越來越需要長持。
買房的基本收益是靠價差，其次才是放槓桿和做大規模。我們更應該優化收益率，從選籌、裝修、出租角度來增收，而不是靠一味借貸。槓桿是要用在大漲前夜的，但是大漲前夜是很難判斷的，所以反而要謹慎。
定量分析上，我會對每套房子都做精細的現金流量試算，會計算未來5年的漲幅、租金和利息、稅費等，得到每個房子的最終收益。如果計算下來比不上銀行理財，那我會放棄交易。大部分情況下，只要選籌沒問題，計算結果還是比較好看的。
好了，希望大家能用對方法，科學決策，理性買房。
只有這樣，你才能真正意義上做到客觀，不會被別人牽著鼻子走。
畢竟，最後承受房子得與失的，是你和你未來這30年的時光。