破除客流少、收租難魔咒，商業地產須走向精細化運營
新零售浪潮下,“人”和“貨”相繼數字化,“場”終於也來到了數字化的前夜。商場悶聲收商戶租金賺錢的滋潤日子一去不復返。走向精細化運營,已是商業地產往後發展的必然方向。
在以“場”為商業核心的年代,商場主要靠租金盈利,租金佔據了其收益的80%。簡單來說,商場的租金價值主要體現在兩個方面:一是空間的價值,空間越大、配套設施越齊全,租金就越高;二是客流的價值,人流量大的商場,租金自然也更高。
但近年來,商場的日子漸漸變得不好過。統計資料顯示,2017年全國計劃開業購物中心970家,實際開業504家,購物中心整體開業率下降至52%。一方面,電商的崛起狠狠地撞了下商場的腰,使其地位有所動搖。另一方面,商場之間的競爭不斷加劇。商場同質化越來越嚴重。客流不旺、租戶難求,粗放運營模式下的租金收入已經觸頂。另外一個至關重要的因素是中國消費者升級和實體零售業的創新轉型,現在的消費者更願意為體驗、環境和服務買單。
過去,商場對於流量的運營比較簡單,主要是通過選址和招商初步圈定目標消費人群,然後通過不同品牌和業態的組合佈局帶動客流在場內的流動。這種運營的基礎是商場的專業知識和對消費心理的巨集觀把控,缺少對單個消費者的洞察。
面對這樣的情形,商業地產開發商需向下遊延伸,通過研究消費者需求推動商業調改,以實現精細化運營。客流統計是指導精細化運營的重要環節。早期應用的客流統計方式包括三輥閘、紅外線感應、重力感應、WiFi探針等。如今基於人臉識別的攝像頭識別方式因準確率和分析維度上的優勢,逐漸受到商業地產開發商的青睞。
天佑城率先引入人臉識別客流統計來推進精細化運營。其相關負責人表示:”天佑城的目標是打造國內最具人文關懷的主題購物中心,這離不開對消費人群的觀察。我們一向注重利用科技手段實現這一目標,之前是通過WiFi探針的方式,但是圖普科技的人臉識別訪客資料化解決方案,能統計更多關於消費者年齡、性別相關的資訊,把顧客從一個個數字ID變成了更加生動的人物影象,因此我們能更加了解消費者,對購物中心內的各商區熱度分佈也有了更加直觀的感受,在調整業態分佈方面能夠起到積極的作用。”
當粗放式開發為王階段結束,商業地產精細化運營時代正式來臨。“調整”、“創新”、“精細化運營”正成為市場發展趨勢與時下開發商們共同思考的主題。