對話城家: 長租公寓這條馬拉松，可以跑多遠？
2015年，伴隨著《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》的頒佈，明確把“積極發展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業態”定性為生活性服務業，國內長租公寓市場迎來了投資熱潮，除地產商、房產中介和創業公司入局，酒店巨頭華住、如家等企業也陸續推出了自己的長租公寓品牌，瞄準青年白領長租市場。
另一方面，伴隨著國家網際網路戰略提出，網際網路思維開始衝擊並改變著現代酒店業的發展。 在酒店業中流傳著這樣一句話：“地段、地段、還是地段”。 而移動網際網路的出現，拉近了消費品與產品的距離，使得旅遊電商搶走了越來越多的客源。
與此同時，網際網路+的不斷髮展使得Airbnb等共享短租形態出現，與傳統酒店形成了激烈的競爭，酒店集團也在嘗試新的出路。而華住無疑是其中的重要玩家。
城家成立於2015年，定位於白領公寓服務運營商，由華住酒店集團和IDG資本共同投資，最近一次融資是2017年7月獲得的Pre-A輪5000萬美元，由華住和IDG增投。
2017年7月， 城家釋出“靈活住”產品，並上線長短租結合的公寓管理系統CAS，這也是目前國內首個長短租的系統。
長短租結合，城家的機遇與挑戰
多年酒店的運營經驗使得城家天生具有短租獲客能力，將華住會員與OTA做轉化，通過大資料分析將部分精準使用者轉化為會員。隨著市場的變化，城家發現了客戶在居住需求上存在的靈活租賃變化，商旅出差，社會組織形態以及長租人群的需求的整合，城家考慮通過長短租結合的模式重新建立起運營機制。
目前來看，長短租運營對於公司的中後臺系統以及前臺運營能力要求高，在運營頻次，保潔要求，後臺供應鏈系統和獲客模型打造與短租不一樣。“越短的市場越偏向於酒店OTA系統，越長的市場越偏向中介、O2O、SEM、SEO等帶來的流量。“華住集團總裁、城家董事長兼CEO金輝如是說。
城家成立首個國內CAS長短租結合的運營系統，這個系統主要功能是以單個集中式公寓為中心，周邊多點覆蓋分散式公寓點，並共享實時房態，最大化自動排房。金輝提到：“在系統實施的過程中，卻發現其中存在很大的挑戰，我們花了近一年半的時間在做銷售邏輯的重新建立和精細化的提升。”
第一，由於長租公寓屬於低頻消費，和酒店中頻消費的標準不同，其流量的獲取渠道重新做優化；
第二，門店管家培訓業務的調整。傳統酒店業務人員負責簡單的接客、登記業務，公寓的管家在職能上涵蓋了房間管理等工作，並且在績效考核方面增加了客戶轉換的銷售比重。
第三是系統化，在物流、流量獲取方面依託於CAS系統的迭代更新保證高效運作。
現實VS理想，白領公寓供大於求？
租賃市場中的消費升級帶來的高質量產品需要必然會產生機構化企業滿足這樣的服務。在金輝看來，美好生活的起點是自由，隱私，獨居將會成為重要的生活場景，而這樣的生活場景中最重要的是空間的打造。
十年前，金輝在華住分管供應鏈的時候開始考慮到幾個問題： 其一是如何節約成本，第二是如何環保，第三是材料選擇。 在他看來，空間的運營不僅僅只是一種商業行為，更是貼近生活質量本身的所需。因此從一開始，秉承著華住一貫的傳統，城家便自己選擇傢俱供應廠商以及板材廠商，從根源上減少環境汙染問題帶來的危害；第二，花成本做空氣治理治理以及保持空置時間。目前，成交公寓的空置時間在4-6個月左右，較高的議價能力使得單體公寓又免租期，因此不會存在空置期資金鍊是否會斷裂的問題。
針對於當下居住人群需求的變化，目前城家有兩款集中式公寓產品，其一為入門款產品城家公寓，面向合租場景轉化為品質化獨居的人群，價格在3000至5000左右；其二為城家高階公寓，面向高階客戶需要，價格在6000到8000左右。在分散式領域，城家也有涉及——城家精選，主要針對租賃民宅進行改造升級。據悉，目前從營收上來看，集中式公寓的產品比例佔總體比例的60-70％。
“酒店和公寓不一樣，酒店更多是功能導向和標準化，酒店更多希望可以有個性化的打造滿足體驗，公寓強調與生活的直接掛鉤，因此更需要長期可靠的高品質服務。”金輝說。目前，長租公寓服務商的配套設施基本配有家電，傢俱以及一系列管家服務和公共空間的設施配套。
有意思的是，根據日前58同城、安居客釋出《2018年中國住房租賃報告》，租賃房源主力需求價格段集中在500-1000元/月和1000-1500元/月，2000元/月以下價格段需求總佔比為79.4%，流動人口及高校畢業生為當前住房租賃市場主要需求群體，租金在2000元/月以下的剛性租賃需求佔市場主導地位。
以上海為例，根據貝殼找房的房源資訊顯示，位於上海市核心商圈靜安、徐匯、黃浦三地的長租公寓平均價格在5000左右，如何解決理想住宿需求與實際收入不匹配的情況，是目前長足公寓運營商需要思考的問題。 金輝表示，現階段目標人群的收入水平還很難與長租公寓的產品、服務供給成本相匹配。 但他強調，隨著收入水平上漲，住宿人群的支付能力上升，長租公寓的坪效也將得到提升，供需不匹配的情況將得到改善。“消費能力提升後，年輕人會願意花錢選擇更好的獨居產品，集中式公寓就是不錯的選擇。”
如果長租公寓是一場馬拉松
在酒店業內無人不知金輝是酷愛馬拉松，也是住宿業跑得最快的人，業餘裡面最專業的精英型跑手，馬拉松最好的完賽成績2小時53分58秒，跑過100公里的越野比賽。
在金輝看來，在長租公寓這個賽道中，中國肯定會崛起幾家比較大的機構化公司，提供高品質，標準化的運營體驗，這個過程就需要併購。同時，他認為機構化公司的管理規模至少達到年銷售額15億至20億，才有能力和價值承擔與覆蓋幾千萬或者上億的中後臺成本。
如果是一場馬拉松，金輝很保守地認為城家還剛剛起步。 “馬拉松是一個磨練心力的過程，城家就是在初級階段跑的更加紮實而已。至少需要三到五年需要跑到中間。”
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