雷軍系長租公寓爆雷 一場租金貸噩夢：90%租戶負債 百名員工欠薪 急尋接盤
文 | 鉛筆道記者 劉晶榮
10月15、16日，對餘夢（化名）來說，就像是做了場噩夢一樣。15日，房東說沒有收到中介的房租，於是要求租客餘夢離開仍在租期中的房子。16號，她又收到三條銀行發來了房租扣費成功通知。噩夢會醒，但現實不同，有一堆問題等著她去解決。
家住上海的楊樺（化名），日子同樣難熬。他有一套70平米的房屋通過中介出租出去，卻沒有按時收到10月份的房租。他不忍心趕走租客，正在管家的幫助下參與維權。
楊樺的管家何佳（化名）也並不幸運，他已經有一個半月沒收到工資了。他的同事已經罷工，為了拿到工資，他還堅持做著本職工作。17日那天，何佳說是他生平最繁忙的一天，手機接到150多個電話，收到上千條微信，都來自於他管理的400位租戶和業主。
除了他們三個“受害人”，與他們遭遇相同的人在網上還能找到很多。他們的經歷背後，都指向上海一家本土的老牌長租公寓品牌——寓見。16日，寓見被多家媒體曝光資金鍊斷裂。
寓見，曾是雷軍旗下順為資本在長租公寓領域的重要佈局。為了快速擴張市場，寓見與很多長租公寓品牌一樣，推出“租金貸”業務。
對很多長租公寓品牌而言，金融槓桿過重，資金鍊斷裂的風險就如懸空高樓，在風中搖曳。寓見的爆雷，與8月20日爆雷的鼎家公寓幾乎如出一轍。無獨有偶，前日又有訊息爆出，長沙最早的長租公寓品牌“咖啡貓”被曝資金鍊斷裂，出現無法返租、返押金問題，涉及數百業主，總額超千萬。一週內，兩家品牌爆雷，再次把長租公寓推上風口浪尖。
近期幾家長租公寓接連爆雷的訊息，一定程度上暗合了原我愛我家副總裁胡景暉的“箴言”：長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。
最近四五年，資本、創業者紛紛湧入長租公寓，爆雷是否會引起行業洗牌呢？ 也許正如一位業內人士所言，“該來的總是要來，晚爆不如早爆！”
注：本文內容主要來自鉛筆道記者採訪和網路公開資訊，論據難免偏頗，不存在刻意誤導。
糟心的租客與房東
本月13日週日上午10點，本想利用週末好好休息的餘夢，卻被急促的敲門聲驚醒。素未謀面的房東突然來找她，問她是否有寓見的聯絡方式。她從房東口中得知，他沒有收到10月份的房租，而且之前與他聯絡的寓見工作人員已經辭職。
次日，寓見和另一家中介青客的工作人員，以及房東，都聚集到餘夢所租住的房屋裡進行協商。她從他們的談話中才確切得知：寓見資金鍊斷了，房東沒有收到房租，所以要收回房子，青客可能會成為寓見的接盤方。
餘夢難以接受。她今年7月大學畢業，在大連讀得大學。5月初來到上海找工作，現在是某家銀行的大堂經理。5月26日，她與寓見簽訂房屋租賃合同，租下一間位於青浦區的房間，租期為一年。像很多剛畢業的大學生一樣，她選擇了押一付一的方式租房。簽訂合同當天，她一次性付給寓見1440元。
當時按照管家的指導，她糊里糊塗地就同意辦理了租金貸，因為只有這樣她才能以押一付一的方式租房。然而，她表示，“當時我並不知道這是其他平臺的金融產品，而不是寓見的。管家並未說明，合同上也沒註明是在別的平臺上付房租。”
15 日，房東明確告知他要收回房子，餘夢在和房東的一翻討論協商後，房東給了她一個月的期限找房子搬走。緊接著16日開始，她接連收到了銀行卡的三筆扣款提醒，總計2160元，並收到支付寶發來的三條成功付款的資訊。隨後，她找到了寓見總部，卻發現已經人去樓空，於是就去派出所報了案。
“這錢扣得莫名其妙，寓見會不會是騙子？錢還會還給我嗎？我本來壓力就大，現在更加焦慮，這意味著我要馬上找房子，還要繼續揹負貸款。後續逾期是否存在違約金，是否要連本帶利還錢，是否影響徵信記錄？”她心裡有一連串問號。
6 月，餘夢曾接到寓見客服的電話，對方稱需要重新簽訂合同，要為她換另一款產品“應花分期”。管家告訴她，寓見和“元寶e家”的協議已經終止，協議內容跟之前的基本相似，但租金會減少100元，也就是620元。後來，每個月她正常在“應花分期”還款，直到16日寓見出事，她還收到了被要求還款的簡訊。
餘夢收到的還款簡訊。
餘夢是從管家口中，才慢慢清楚了寓見、金融平臺、房東與她之間的四方關係。
寓見從房東那承包公寓，進行標準化裝修後再向租戶出租，賺取租金差價和服務費。公寓方通過與金融公司合作，金融機構獲取租客的授信，租客簽署租金貸的合同，金融機構先將租金墊付給寓見，寓見按季付給房東房租，而租客則需每月還錢給金融公司。寓見這樣的長租公寓就得以形成一個資金池，快速獲得現金去拓展市場，不斷加大資金槓桿。
如今，寓見資金鍊斷裂，平臺已經不再工作，退租事宜無法受理，金融平臺還在按照以往合約繼續扣費。 除了像餘夢這樣的租客，房東利益也受到了損失。
王寒就是一位房東，年前，他和寓見簽了5年的合同，對這個老牌中介平臺充滿信任。“我覺得長租公寓是個剛需，是門好生意，房東和平臺簽約也省事，直接收房租就行，而且我也評估過寓見，覺得挺靠譜，不僅有順為的投資，排名也可以。”
簽約以來，寓見一直將房租正常打款給他，這幾月的房租卻出現了延遲，有時還會分成幾筆來支付，這讓王寒感覺有些奇怪。15日，得知平臺資金鍊斷裂後，他才明白原委。
讓他更糟心的是，寓見和他籤的電子合同在網上已經無法顯示，居住資訊顯示不詳，這意味著他不知道房客要租到什麼時候。“驅趕租客我於心不忍，但是即使接受損失，也不知道啥時候租客的合同到期，我這邊不知道如何給房子謀後路。寓見這種做法，確實有些惡劣。”
誰來接盤？
寓見成立於2014年3月，投資方包括雷軍旗下的順為資本，還有險峰長青、策源創投等多家知名投資機構。該公司團隊的背景頗為耀眼，多是來自軟銀中國風險投資、線上旅遊上市企業、安居客、漢庭酒店等知名企業的頂尖人才。公開資料顯示，O2O資產運營管理、房屋託管、酒店式公寓是寓見公寓的三大核心業務。
在鉛筆道DATA的融資資料中表示，寓見在2014年3月1日，獲得險峰長青250萬天使輪融資。2015年3月1日，它獲策源創投,順為資本數百萬美金A輪融資。
在某機構公佈的行業排行榜上，在各長租公寓的品牌指數中，寓見排第七。
在企查查中顯示，寓見的法定代表人是程遠，註冊資本為26.314萬元。目前，程遠所佔公司總股權比例為25.04%，公司的“最終受益人”是林小森，股權比例為28.67%。
企查查顯示的寓見的股權結構
公開資訊顯示，寓見管理資產超過300億元，在上海及華東區域佈局，門店43家，開業房源數超過2萬，並規劃在3年內發展到1000個專案、30萬套的服務規模，擁有5大產品線，覆蓋分散式和集中式公寓，包括：寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務式公寓。
然而，這家老牌公寓在10月16日的一紙公告中，證實自己資金鍊斷裂。如下圖。
寓見公佈的《告租戶書》
在這份《告租戶書》中，寓見表示，平臺將會做好對接，確保各租戶的相關權益不受損失。
鉛筆道瞭解到，由於寓見的對接工作還未有明確的進展，租客、房東代表已組織了維權群，並已向當地公安局報案。租客方瓊（化名）表示，寓見的負責人林小森已在16號早上出面和業主代表進行協商和安撫，表示會維護租客房東的利益。
鉛筆道獲得的最新訊息是，20日晚上7點25分，寓見管家何佳在他的朋友圈發出的資訊。這條資訊顯示了房客代表、林小森、經偵辦、徐彙區公安四方的交流結果。“現在在進行對接公司談判，後期所有人員債務打包簽署合作。最壞結果就是倒閉，資產清點後先賠付房客及房東損失。”
寓見管家從維權群裡得知平臺對租戶和房東損失的處理辦法。
何佳是在寓見工作了2年半的管家，主管400間公寓，他負責簽約、住後維修、溝通等工作。他透露，現在公司員工都處於罷工狀態，在200名員工中，有一半人被欠薪一個半月。在他管轄的租客中，85%~90%的租戶現在都不同程度地揹著租金貸。“如果工資拖著後面再補給我們，這沒問題，但我更擔心的是社保。社保突然中斷，後續補繳可能有麻煩。”
17 日，他接了150個電話，上千條微信，全是租客和房東的催促和詢問。 “別的管家都不接電話了，只有我的還能打通，因為接了也不知道怎麼說，管理層並沒有任何通知。”他有些無奈。
公司資金鍊斷裂，他感到有些突然。“其實每年年底到年初，都是資金最緊張的時候，因為年底租房的人少，退租的多，資金都會緊張。”今年公司給業主房租時總是會晚幾天，員工工資也會晚幾天發，他意識到這是公司資金出現問題的訊號。
何佳今年27歲，河南人，在寓見當管家是他來上海的第一份正式工作，簽了3年合同。發生這件事，他得馬上找一份新工作養活自己。“其實之前工作都挺好的，如果公司沒發生這件事，我會繼續幹下去。”
一直以來，寓見相關負責人並未在媒體有過公開回應。據有關媒體披露的資訊，寓見將由青客接盤，但具體詳情並未有訊息。也有訊息表示，寓見其實已經瀕臨倒閉，公司存在諸多不良資產，牽扯到多家銀行。
據何佳的瞭解，公司的股權已經全部質押給了銀行，銀行和上海相關管理部門 希望青客能接收整合寓見的部分業務。 此前有青客的人員和房東談判，要求房東免除其4個月的租金，這4個月期間，他們將對房子重新打理，以符合青客的住房標準，但是房東並不答應這樣的條件。
還有訊息稱， 青客只同意在寓見公寓所有房東做完交接的情況下，才有可能去考慮接管租客的安置問題。
房東王寒從事的是投資領域，他在遭受損失的同時也有疑問：這究竟是寓見公司管理不當，還是惡意的資金輸送行為？他認為，長租公寓行業本身不缺少現金流，除了房租，還有金融工具，而且每月的現金流都可以預估。
他在一些租客中聽到了一些傳聞，寓見為了讓租客辦理租房貸，不惜給出很高的折扣，有85折,更甚者有的打了2次折扣。平臺租給租戶的房租，甚至要和房東的房租持平。 “如果屬實，感覺有些惡意，這樣的做法偏離了生意的本質。”
作為投資人，王寒表示，長租公寓平臺用金融的方式快速開啟市場，其實也犧牲了自己的利益。“金融產品打85折，融資成本也要打個7折，這個行業毛利也低，不像是在做生意。”
王寒覺得，寓見發生資金問題，與其合作的金融機構也應該要負責任，因為它們存在監管缺失問題。“生於剛需，漲於融資，毀於槓桿，這個行業大多數人都在用現金貸，失去了對金融的尊重。管理比較粗放的話，就會產生非常大的風險。”
關於寓見的後續處理，他希望讓想發展這個行業的公司去接盤。雖然資金已經花完了，現在接收會虧很多，但公司資產本身沒有問題，是運營模式上的問題。“房子、合約、房東租客都沒有問題，如果新來的玩家可以承受這些虧損，又有一定的管理能力，將效率提升上來，安撫房東，不見得是個壞事。”
晚爆不如早爆
今年8月9日，網上有一篇報道《領軍人物——寓見CEO林小森訪談》。報道中，林小森直接表明了寓見是小米生態鏈企業，和小米定位一致，主打同區域內最高性價比。
談及寓見今後的發展方向，林小森強調了成本管控，認為前景清晰可見，雖然運營成本作為現在公寓平臺的難題之一，他表示“似乎並不是多大的障礙”。
寓見的宣傳頁。
如今回頭看這些話，頗有些諷刺。
一位熟知寓見的業內人士劉成（化名）表示，據他了解，對風險的敬畏程度不夠，背後資方對擴張的鼓動，以及公司管理方面的問題是寓見爆雷的重要原因。
雖然業內接連爆雷，但從長遠的視角看，劉成依舊看好這個行業。長租公寓的出現其實也能很好地解決房東與租客的痛點：房東不願花錢裝修，租客希望住得舒適省心。
他認為，金融槓桿本身不是壞事，但運用不當會壞事。 對於生活較為拮据的年輕人，一下子拿不出一個季度的房租，通過金融可以分期，這也對租客利好。銀行等金融機構也認可這門生意，希望從利息中分一杯羹。
為什麼接連爆雷？ 他認為，原因之一是國內租金一直上漲，導致長租公寓的租金成本高達整個運營成本的50%~60%。由於近幾年整個中國的創業浪潮來臨，在資本的助推下，行業顯得有些急躁。
然而，他認為,並沒有所謂的“爆雷潮”。 在資本寒冬中，不僅有長租公寓玩家倒下，各行業都有人出局。只是這個行業與人們生活密切相關，能產生更大社會影響。他認為，行業經過了四五年發展，也已經進入行業洗牌期。
“這個行業對資金要求很高，相比酒店，它缺乏標準化，因此更注重運營。同時，這也是一個很本地化的生意，各個地方的政府、居委會、房東的認可度，都會對運營產生影響。”劉成表示。
他覺得，長租公寓這個行業需要有真正實力的公司去做，如鏈家、我愛我家這樣具有很強運營能力的公司，以及地產開發商、國字頭企業等這些有很強的資金和資源整合能力的公司。“如果是從某BAT背景光環很強的人通過融資的方式來做其實比較難。”
他認為，每個行業都不排除一些玩家存在私心和鑽空子的心態，因此都需要銀行和政府方面出臺更完善的監管制度。“創業大潮來臨就是這樣。相關的法規制定存在滯後性，需要一個過程來糾正。”
某上海本土長租公寓負責人趙東（化名）對寓見的離開也表示惋惜。 “我們打過架，但是對他們的離開還是很傷感。”在他眼中，寓見是一家很優秀的網際網路公司，而長租公寓是“傳統行業+金融+網際網路”的模式。行業本質是租房，而不是脫離本質去更關注品牌、流量、附加值等。
他認為，寓見的離去並不會讓市場有太多變化，留下來的都有機會去享用自己的那塊蛋糕，而每家公司的槓桿不同、定位不同也會產生差異。 “規劃好現金流，做好運營是關鍵，這是個管理顆粒度非常小的行業，服務週期很長，事情很細，非常貼地氣。”
某長租公寓服務商負責人楊麗（化名）則認為，長租公寓爆雷其實是市場的連鎖反應導致的。 融資性的長租公寓，投資方必然對規模有所要求。因而公寓方會在過度依賴金融產品的情況下快速擴張，但是這些資金很大一部分來自P2P行業。繼P2P堡壘後，資金短缺，也就造成了自身的資金鍊斷裂。
她對行業監管也有自己看法， “這種金融槓桿，將房東、公寓、金融機構三方的利益繳在一起，模糊各方的責任和義務。” 公寓方不屬於資源的使用者和擁有者，租金期內的資金才是自己的。如果合同存在違約的風險，風險必定存在，拿金融產品的穩定貸是忽略了這塊的風險。
“創業的初心很重要，維持自己的原則很重要，不屬於自己的既得收入不要碰，不然會走不長。”長租公寓相繼爆雷，也給了她一些業務上思考和啟示，她將會推出一個風控業務，保障房東的利益。
“該來的總是要來，晚爆不如早爆！” 房東東公寓學院創辦人全靂這樣說。他曾是一名投資人，也在長租公寓公司做過管理工作。他認為近來長租公寓接連爆雷原因來自三個方面。
第一，合租公寓大量使用租金貸，超過企業財務控制合理範圍，而銀行正在全面降低槓桿，一旦銀行收緊，這些合租公寓面臨資金危機，導致破產。
第二，10月之後，租賃逐漸淡季，大量空置和退租，租賃企業現金流更顯得捉衿見肘，接下來會有更多供應商催款。
第三，行業信用度降到低點。同時，地方政府又加強了監督，比如租金管控、限制租金貸等措施。
“租賃企業現在必須要對自己嚴查了，降低槓桿，如果再不做，那麼接下來的確非常危險，可能成為第二個共享單車行業，甚至還會造成極大的社會問題，直接影響到社會穩定。”他相信，政府管理部門一定會出臺各種監管政策和法規，甚至關掉一批不良租賃企業，起到震懾作用。
“長租公寓這種模式，從行業趨勢、政策導向都是對的，錯在從業者低估了行業的經營難度，把一個低毛利的包租業務硬是做成了一個高負債的企業。”他認為。
/The End/
編輯 | 吳晉娜 校對 | 王子公主
優質專案"融資首發綠色通道"：創業者請加微信wujinna1015，務必註明專案名稱；或傳送BP至[email protected]。
如需轉載文章請聯絡鉛筆道微信客服號鉛筆道小鉛筆（微信id：qianbidao2018）獲取授權資質，否則我們將依法追究相關責任。