又一長租公寓爆倉！多米諾骨牌”坍塌後，誰來接受懲罰？
距長租公寓“推高房租”、“甲醛超標”事件才剛過去一個多月，又一家長租公寓“爆倉”了。日前，雷軍順為資本投資的“寓見公寓”數位租戶遭到房東突然上門趕人，理由是寓見公寓無法支付房租。更有媒體爆料，該公司資金鍊已經斷裂、瀕臨倒閉。
一向在房地產圈以“敢說”聞名的我愛我家前副總裁胡景暉曾公開表示，長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源的行為是嚴重違背市場規律的，“違背市場規律的運營必將受到市場的懲罰。”
如今，市場對長租公寓的懲罰，已經開始了嗎？
從“寵兒”到“棄兒”
頭頂光環的“寓見”在很長一段時間裡，都是長租公寓的明星專案。
創始人程遠是投資經理出身，2014年3月與來自安居客、漢庭酒店、大眾點評以及一家線上旅遊上市公司的四人共同創立了寓見公寓。
投資方的名單也不簡單。明星投資方為雷軍旗下的順為資本，其餘包括險峰長青、聯創策源等，當時各路媒體充滿了對雷軍的順為資本“左手YOU+、右手寓見”的報道。
公開資料顯示，寓見公寓隸屬上海小寓資訊科技有限公司，成立四年以來，資產管理超300億元，佈局上海及華東，已開門店43家，開業房源數超20000，並規劃在未來3年內發展到1000個專案、30萬套的服務規模。
2018年4月，在深圳舉辦的中國長租公寓行業協同創新發展峰會上，寓見公寓還名列2018長租公寓創新企業排行榜TOP30的第20名。
寓見公寓甚至給自己設定了遠大的願景：立志成為一家持續發展88年的企業。然而拿房、裝修、再出租的“二房東”模式，似乎支撐不了寓見公寓“百年老店”的野心。
2018年7月，寓見公寓以被告身份涉及民事糾紛公開出庭13次，其中11次是在2017年下半年以後。
9月14日，上海市消費者權益保護委員會披露的《長租公寓中介服務投訴激增，市場隱患凸顯》中提到，300餘名消費者先後反映寓見資產管理（上海）有限公司未按“15個工作日”的約定期限退還押金，公司還採取消極方式迴應消費者催促訴求，拖延時間平均長達3個月。
10月16日，據多位寓見公寓員工透露，寓見公寓的資產已經被銀行凍結，具體原因不詳。另外，公司拖欠員工工資有一個半月之久，原來200多人的員工也銳減至一半。
10月17日，上海市徐彙區市場監管局相關負責人向媒體透露，上海小寓資訊科技有限公司已不能正常運轉，具體情況還在進一步調查當中。
至此，一個行業明星企業墜落。有業內人士指出，寓見公寓的“爆倉”關鍵還是在於資金。不可否認，在長租公寓誕生之時，確實受到了資本的青睞，但是這波熱情只持續了一年左右的時間。寓見公寓在2015年最後融資到了A輪，之後並無大規模的資本注入。而長租公寓正處在跑馬圈地的擴張時期，需要大量的資金週轉。最致命的是，長租公寓回報週期長，短期無法自我造血，只能靠外部輸血，一旦沒有拿到持續的融資，資金鍊斷裂是遲早的事情。
倒塌的“多米諾骨牌”
而資金鍊一旦斷裂，帶來的問題絕不僅僅是一家公司的破產，在金融產品已經滲透到各行各業的今天，“租金貸”是引發長租公寓頻繁爆倉的一個普遍因素。
租金貸模式下，租客實際上是和提供租金貸的平臺簽訂了一份貸款協議，租金貸平臺把一年的租金提前支付給長租公寓，租客每月還貸即可。這樣的運作方式，實際上是為長租公寓累積了一部分資金流，這些資金流被用以擴張房產數量、併購同業等。
而一旦擴張過快或房屋空置率過高，抑或資金被公司挪做它用，就容易造成資金鍊斷裂，引發整體爆倉。
正如在“寓見公寓”事件中，租客被房東驅趕，房東事實上也是討債無門，而與寓見合作的銀行也同樣被牽連，如同“多米諾骨牌”，一個倒下，全盤皆輸。
對房主來說，將住房委託給寓見資管進行出租，寓見資管卻未能及時支付租金。對於銀行，有媒體報道，作為寓見房屋裝修專項貸款的放款行，華瑞銀行發函要求保障其裝修資產的安全。
而租客的處境則可以用“慘痛”來形容。首先，提前支付的押金和租金都無法退還，同時，由於房東未能及時收到租金，部分租客面臨被驅逐的風險。更麻煩的是，有相當部分租客的租金辦理了金融分期產品，這意味著如果不按期繼續償還貸款，將影響其徵信記錄，金錢和信譽雙重受損。
寓見公寓在一封業主公告中表示，公司正與上海一家本土行業機構達成合作意向，由該機構全面接手業主的房屋後續運營管理工作，以確保業主的收租權力不受損失。有訊息指出，這家接盤的機構為上海的青客公寓。
但同時也有媒體爆料，青客只有在寓見公寓所有房東做完交接的情況下，才有可能去考慮租客的安置問題。
如此看來，“寓見公寓”前途未卜。
資本亂象，政策出手
寓見公寓今天的危機，不是行業危機的開始，也不一定是行業危機的結尾。
胡景暉曾經說過，“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。”他預言，如果市場上各大機構仍然像這樣不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓的死亡之年。
去年2月至今，短短一年半時間，全國已有8家長租公寓先後爆倉，分別為GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲及鼎家公寓。上述爆倉的長租公寓分佈在深圳、廣州、上海及長沙等地，多數因經營不善而陷入資金危局。
有業內人士指出，長租公寓風險不斷出現，主要原因在於盲目擴張和資金池違規運作。眾多機構和資金不計成本搶房；同時，房租補貼戰、挪用租戶預付資金、誘導租戶使用租金貸等不規範行為頻發。長租公寓運營商不僅僅是租賃企業，越來越接近類金融企業。
縱觀全國，越來越多的企業和資本殺入長租公寓市場。資料顯示，截至2018年3月份，全國各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。如果長租公寓真的開始“爆倉”，對整個房屋租賃市場以及上下游各個環節都是一個不小的打擊。
而“租金貸”模式的存在，表面上解決了很多人租房的資金問題，但背後隱藏的風險，在爆發之前是難以估量的。所以，針對“租金貸”的政策，意味著政府對長租公寓的重視和穩定房屋租賃市場的決心。
8月23日，北京市住建委表示，針對住房租賃企業違規使用“租金貸”，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。
9月30日，上海市住房和城鄉建設管理委員會及上海市房屋管理局等五部門聯合釋出《關於進一步規範本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，推出10條具體監管舉措，明確了開展個人“租金貸”業務條件、代理經租企業須提示風險、加強風險管理、銀行業金融機構的主體責任、建立並嚴格執行面談制度等要求。
業內人士也紛紛獻計獻策，中原地產首席分析師建議，加強對租賃企業的資金監管，保證專款專用，杜絕資金池現象。此外，房租不應有任何信貸支援。
近年來，萬科、龍湖、遠洋等行業龍頭紛紛進入長租公寓領域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌也逐漸湧現；甚至阿里巴巴、京東這樣的網際網路巨頭等也宣佈進軍住房租賃市場。不可否認，長租公寓是中國房屋租賃市場的一股新興力量，在經歷了前期混亂的擴張和發展之後，能否在市場的刺激下重新“洗牌”，甚至“涅槃重生”，是對資本和企業的一次大考。
