上海寓見公寓“爆倉” “租金貸”風險恐密集爆發
[ 摘要 ]部分租客已聚集在寓見公寓總部所在地的上海市徐匯經偵支隊報案，並試圖“圍堵”寓見公寓CEO 兼創始人林小森。
曾被雷軍看好的長租公寓“爆倉”了。
10 月17 日，寓見公寓上海地區的租客向《中國經濟週刊》記者反映，自己與寓見公寓簽訂租約合同時所繫結的銀行卡無故被提前一週扣款，與所屬區域門店店長聯絡後，被告知寓見公寓資金鍊斷裂，店長本人已兩個月未收到薪水。這位店長還勸告他：“不要再向償還貸款的銀行卡里打錢了。”
這位租客的遭遇並非個案。截至10 月17 日，寓見公寓租客QQ 維權總群已有2000 人。《中國經濟週刊》記者從中獲悉，部分租客已聚集在寓見公寓總部所在地的上海市徐匯經偵支隊報案，並試圖“圍堵”寓見公寓CEO 兼創始人林小森。
10 月17 日晚在上海市徐彙區經偵支隊大院內等候結果的租戶 《中國經濟週刊》記者 宋傑 |攝
10 月17 日傍晚6 點半，記者在現場看到，林小森被數十位租客及房東“包圍”在警局過道討要說法。直至記者一個小時後離開，林小森都未說一句話。一名租客激動地說：“你今天就睡在這裡，你也嚐嚐沒有地方睡的滋味。”亦有租戶找來椅子讓其坐下，並稱要陪他坐到天亮要個說法。
林小森被維權者圍住 《中國經濟週刊》記者 宋傑 I 攝
有租客正在與林小森交涉，言語激烈，但林小森始終保持沉默。《中國經濟週刊》記者 宋傑 I 攝
那麼，寓見公寓為何會“爆倉”？其與租金貸又有著怎樣的關係？
寓見公寓模式解析：一手託三方，賺的不是租金，是什麼
根據多位租客、房東介紹的情況，寓見公寓的模式可以總結為：寓見公寓先從房東處租得房屋，裝修後再轉租給租客，寓見公寓給房東付租金時採取月付，押一付一。
寓見公寓在將房屋租給租客時，租客被建議一次性付清一年租金，以享受較為低廉的價格。寓見公寓建議租客從元寶e 家等金融公司貸款，再由金融公司將一年租金打給寓見公寓，而租客需按期向金融公司還款。
由於租客採取押二付一的付款方式，寓見公寓可以一次性拿到12 個月的租金與兩個月的押金。
如今寓見公寓資金鍊斷裂，一些房東在未收到租金的情況下，要求房客搬出。
此外，目前還出現了另一個層面的“困局”：寓見公寓並未將金融公司打給自己的租金交付房東，並提示租客停止償還貸款，因為即使租客此時逐月償還貸款，也不會進入房東口袋中，但有租客亦擔心，如果停止償還貸款可能會影響自身的徵信記錄。
在10 月17 日的警局現場，有租客稱，“房東趕我也不走，房東和寓見籤的合同，他去找寓見要錢，我們找寓見租的房子，合同不到期，我不搬走。寓見已經拿我們的租房合同把一年的房租款通過貸款拿走了，現在是我們還貸款，可能影響我們的徵信記錄，憑什麼讓我們搬走。”
而有房東告訴記者，她急於與寓見公寓解除合同，“如果租客不付錢肯定是不租下去的，寓見公寓前幾天還跟我溝通說可能要轉手給另一家平臺‘青客’，若真這樣操作，前三個月裝修時間我又收不到租金，而且我不知道新的合作方會不會跟寓見公寓一樣不靠譜。我不願意，就是要解除合同。”
寧波租客小呂向記者介紹，自己的合同明年4 月到期，還有近8000元的貸款未結清。房東好像長年在國外，並沒有來找自己。“但是我很擔心接下來要是不還款，徵信會不會受影響。”
從事金融行業的租客曾先生向記者介紹，自己租房時，管家要求年付或者以分期貸的方式付款，如果不按照這兩種方法付賬，價格會上漲幾百元，甚至漲一倍。
曾先生向記者介紹，有租客在已經簽訂一年租賃合同的情況下，管家以低價“誘惑”租客，續簽一年可以享受比現在房租更低的價格，而籤新合同時會讓租戶用“應花分期”再貸一年。
“我們房東的一套房屋整租給寓見公寓5 年，每月寓見付房東租金4000元，其中前三個月是裝修空置期，不付房東房租。而房屋的三個臥室分別被標價1575 元、1500 元、1300 元出租，再加上人工、廣告等各項成本，寓見可能壓根不通過租金賺錢。”曾先生認為，寓見公寓不靠租客、房東間的租金差賺錢，而是通過租客的信用貸款實現病毒式擴張，然後套出更多的錢去投資。如果市場環境不好，投資收益低甚至虧損，又沒有更多租戶入局被套現，只好想辦法在舊租戶身上再次套現，寓見公寓在六七月已經開始有拖欠租戶押金的現象。終於玩不下去，就“雪崩”了。
胡景暉：長租公寓或年底密集“爆倉”
企查查資訊顯示，寓見公寓為上海小寓資訊科技有限公司（下稱“小寓科技”）旗下品牌，成立於2014 年。成立一年內，其曾先後獲得三輪融資，其中的明星投資方為雷軍旗下的順為資本，其餘投資方包括險峰華興、聯創策源等。
據其官網資訊，小寓科技成立4年以來，管理資產超過300 億元。現已佈局上海及華東，已開門店43 家，開業房源數超過20000 套，並規劃在3 年內發展到1000 個專案、30 萬套的服務規模，擁有五大產品線，覆蓋分散式和集中式公寓，包括寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務式公寓。
中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉認為，“一切才剛剛開始”，寓見的“爆倉”是必然的，而且這是杭州鼎家“爆倉”的後續。如果有關部門接下來不採取緊急措施，地毯式排查和進行管控的話，年底將是長租公寓“爆倉”的高峰期。每到年底資金都很緊張，年底時長租公寓需要結算裝修款，再加上到時租賃市場又進入了淡季，要支出的錢很多，但是進錢很少，所以會引發一系列的“爆倉”。
在寓見公寓此次“爆倉”前，已經有多家長租公寓品牌出現問題。此前，據啟信寶統計，去年2 月至今，全國已有8 家長租公寓先後“爆倉”，分別為GO 窩公寓、Color 公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲及鼎家公寓，分佈在深圳、廣州、上海及長沙等地，多數因經營不善而陷入資金危局。
“長租公寓現在在全國有兩三千家，它們至少控制著500 萬套房子、千萬間房屋，一間住兩人就有2000 萬人，如果‘爆倉’可能遠比P2P‘爆雷’要嚴重。我建議有關部門應該迅速成立工作小組採取地毯式摸排發現問題。”胡景暉說。
他還向《中國經濟週刊》記者算了筆賬：租金貸一次至少放一年，如果再有一個月的押金，那運營商將一次拿到13 個月的租金，但其最多給業主一個季度的房租，也就是說單筆生意就沉澱了10 個月的房租。如果一個月的房租是3000，10 個月就是3 萬，那麼一萬筆交易就會沉澱3 億元。“好的企業可能把錢拿去裝修房子，一些企業可能去放高利貸、炒股了。”
公司股權已全部質押給銀行，接下來怎麼辦？
有租客向《中國經濟週刊》記者提供了其於10 月16 日在寓見公寓總部拍攝的一張圖片，圖中有兩份分別給租戶和業主的公告，其中寫道：“寓見公寓自2014 年3 月創立以來，和大多數創業公司一樣，經歷了創業大潮的一路起伏和坎坷。現在非常抱歉地告知大家，公司因為整個行業的深刻變化和調整，以及自身的經營管理不善，已經出現了嚴重的資金短缺，公司股權已全部質押給貸款銀行，賬戶管理權也已被貸款銀行全面接收，公司已經沒有任何資金可以調配。”
寓見公寓張貼的公告圖 維權者提供
《中國經濟週刊》記者聯絡浦東惠南鎮店長核實情況，他告訴記者，該公告情況屬實，目前自己“ 待業在家”，他也不知道接下來該怎麼辦，“老闆還在，沒有跑，就是沒錢了，銀行的錢也貸不出來了。”
根據公告內容，公司股權已全部質押給貸款銀行，那麼一般情況下，銀行會怎樣處置？
據瞭解，金融機構處理這類股權的“終極辦法”就是通過對不良股權或資產評估評級後打包整體在公開市場掛牌出售，或者交易出讓給金融資產管理公司。
胡景暉告訴《中國經濟週刊》記者，銀行通常會把這些債權對應的股權拍賣，但問題可能是沒有人買。“因為外面的人看不清楚長租公寓的情況，所以不敢買，估計即使拍賣也會流拍，流拍後就會再次降低起拍價開拍，等到第三輪時可能有國家隊背景的開發商或者主權基金接手，但是接手價格可能是目前資產評估價格的兩成左右。”
一位不願具名的銀行支行行長告訴《中國經濟週刊》記者，一般來說上市公司的股權更易在公開市場變現，非上市公司的股權變現確實會有難度，但在當初質押時，企業和銀行可能已有相應預案。
上海華瑞銀行股份有限公司於10月15 日向寓見資產管理有限公司發出了“關於敦促寓見公司保障我行信貸資產安全的告知函”。其中稱，“鑑於你公司經營部分長租公寓裝修資產系使用我行貸款資金形成，相關房屋出租產生的租金收入為上述貸款的還款來源。未經我行允許，不得擅自處置上述裝修資產。在相關貸款結清前，對於危及我行信貸資產安全的情形，我行保留訴諸法律維護我行權益的權利。”
（原題為《上海寓見公寓“爆倉”， “租金貸”風險恐密集爆發》）