杭州南京的房貸利率降了！樓市要鬆綁了？

最近一段時間，杭州、南京等城市首套房貸利率出現下調，市場預期樓市放鬆的週期即將來臨。但在筆者看來，從房企融資環境、按揭貸款首付比等指標的變化趨勢看，現在預期樓市放鬆還為時尚早。那麼，現在是不是剛需出手購房的好時機呢？且看下文分析。

房企融資環境保持偏緊

今年以來，在新增社會融資增長低迷環境下，房地產開發資金保持偏緊趨勢。Wind資料顯示，1-10月，房地產開發資金來源同比僅增長7.7%。更重要的是，在房地產嚴調控的大環境下，房地產開發資金來源中，銀行貸款資金大幅減少了7.3%（參見下圖）。

如此，房企不得不尋求銀行貸款之外的其他籌資方式，如自籌資金、應付賬款、發債、信託貸款等。然而，非銀渠道籌資的成本，要遠高於銀行貸款的成本。

首先，從房企頗為青睞的房地產信託渠道看 ，截至今年二季度末，資金信託餘額中，投向房地產的規模高達2.51萬億元，佔比持續上升到12.32%。資金成本方面，10月末房地產信託產品的主體——2年期和3年期房地產信託收益率分別達到8.47%和10.4%，均創下2015年以來新高（參見下圖）。

其次，從房企的債券融資成本看 ，在境內債券融資方面，今年以來AAA、AA+和AA不同信用評級房企信用債利差（融資成本）都出現了不同程度上升，特別是AA+和AA上升趨勢尤為明顯。直到11月之後，隨著“一行兩會”出臺一系列救助民營企業債券融資政策之後，低等級房企信用債的利差才有所回落，但仍處於2015年以來的高位水平（參見下圖）。

在境內債券融資成本高企的背景下，許多大型房企也在尋求境外債券融資渠道。例如，恆大集團的公告披露，10月31日和11月19日先後發行20億美元2年、4年和5年期美元債，發行利率為11%、13%和13.75%，這或許可以說明，大型房企都在未雨綢繆地準備過冬的糧草。另外，根據克爾瑞研究的統計，今年上半年60家重點上市房企的平均融資成本為6.33%，較2017年全年的6.03%上升了30bp。

綜上可見，從房企融資環境、融資成本看，當前討論樓市鬆綁還為時尚早。

個人按揭貸款利率正在觸頂

另外，眾所周知，按揭貸款利率，是觀測樓市金融環境的又一關鍵指標。根據按揭貸款的監管取向，筆者認為：（1）相對於首套房貸利率，二套房貸利率更能反映房貸市場是否鬆綁；（2）相對於房貸利率水平，首套房和二套房的首付比例，更能反映房地產市場融資環境鬆緊程度。下面來詳細分析：

首先，看首套房貸利率和首付比例。 融360最新發布的《中國房貸市場月度報告》，摘取了全國35個城市、533家銀行房貸報價利率和首付比例的資料。該報告顯示，以2016年10月為起點，本輪首套房貸利率已連續上升了24個月，今年10月末達到5.71%，累計漲幅為1.27個百分點，其中8月、9月、10月漲幅明顯放緩，反映到市場上正是最近幾個月一些城市首套房貸利率下降趨勢隱現。

在首付比例方面，今年10月，2成首付比例的佔比保持不變，3成首付比例較上月回落0.56個百分點至77.49%。換言之，3成以上的高首付比例的現象仍在增加。由此可知，從首付比例看，房貸並未出現放鬆的趨勢（參見下圖）。

其次，看二套房貸的情況。 二套房貸利率上漲起步於2017年4月（5.39%），已連續上漲了19個月，10月末達到6.07%，漲幅（0.68個百分點）不及首套房貸利率的漲幅。在首付比例方面，在此以4成及以下比例來衡量二套房貸的額度限制，該比例越低，說明二套房貸額度限制越嚴厲。至今年10月末，二套房4成及以下首付比例已下降至34.33%（參見下圖），換言之，65%以上都需要支付4成以上的首付比例，而且高首付比例佔比還在不斷上升，這同樣可以看出二套房的貸款額度沒有任何放鬆的跡象。

最後，不同城市的房貸政策在分化。 一線城市中，上海的首套房貸利率最低，10月末僅為5.19%，這一輪上漲週期的漲幅也最小。與此同時，上海也是二套房貸利率最低且漲幅最低的城市。而北京成為二套房貸利率最高的城市，深圳則是二套房貸利率漲幅最大的城市。

從10月漲幅來看，北京、廣州、南京、杭州、武漢六個城市的首套房貸利率出現了不同程度的下降，其他城市持平或繼續保持上升態勢。在二套房貸利率方面，僅有北京和武漢出現下跌。

在二套房首付比例方面，南京、蘇州繼續執行8成首付比例，廣州、深圳為7成，北京、杭州等城市為6成，上海為5成，只有石家莊、南昌、福州、珠海、東莞等三線城市執行4成。

以上變化趨勢大體可以說明：

在銀行層面，北京、南京、杭州等熱點城市按揭貸款依然是安全優質資產，這些城市按揭貸款利率回落，是對前期過於嚴厲的首套房貸款政策的矯正；

對於二套房貸款政策，南京、深圳、北京、杭州等熱點城市依然維持高首付比例，貸款政策沒有放鬆跡象；

在鄭州、蘇州、珠海、東莞等三線城市，銀行對於這些城市的房貸政策繼續採取高利率、低二套房首付比例的政策，以期賺取更高的房貸業務收入。

房貸利率的前景預測

房貸利率的前景，一方面取決於房地產調控政策的趨勢，另一方面與資金市場整體成本密切關聯。

從歷史資料看，房貸利率與10年期國債收益率走勢密切關聯，前者相對後者有2-3個季度的滯後期。這一相關性在以下兩個時間段表現得尤為明顯：

2011年8月30日，10年期國債收益率出現峰值，等到2011年12月，房貸利率出現峰值，相隔4個月左右；

2014年1月6日，10年期國債收益率出現峰值，等到2014年7月，房貸利率出現峰值，相隔7個月左右。

進入2018年以來，10年期國債收益率峰值出現在1月份，考慮到整體流動性寬鬆趨勢明確，個人住房貸款利率的上行空間已經十分有限，房貸利率短期內見頂的可能性較大。

綜合來看，儘管房貸利率可能會暫緩上漲，但從房企融資、房貸首付比等指標來看，現在談論樓市鬆綁的趨勢還為時尚早。在“房住不炒”的調控精神指導下，近期房價出現再度上漲的可能性較低，對於普通購房者而言，首付比例下調之時，或許是入場購房的最好時機。

文| 黃志龍