由1-2月全國房企土地購置面積創17年新低中，揭曉調控走向的最大懸念

編者按：本文來自微信公眾號：毅家之言（ID：yjzy00），作者郭毅，36氪經授權轉載。

國家統計局釋出了《2019年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況》，其中，表現出房企投資信心的土地購置面積和土地購置價款同比雙雙大幅回落，土地購置面積更創下自2002年以來，近17年同期新低。

資料顯示，2019年1-2月份，房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，同比下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。

房企減少購地行為，代表看待後市的信心不足，更與企業的資金情況緊密相關。

全國商品房銷售面積增速自2017年10月降至個數位後，2019年1-2月增速進一步下滑，乃至由正轉負，同比下降3.6%。商品房銷售額的同比增速雖然仍然保持上漲，但增速僅為2.8%，創近46個月新低。

隨著全國商品房平均銷售價格站上9000元大關，1-2月達到9079元/㎡，對成交量的抑制作用正在逐漸顯現，並影響到房企的銷售回款。

1-2月，開發企業到位資金2.1%的增速水平，創近36個月新低，其中定金及預收款增速由2018年的13.8%降至5.6%。

在資金回籠不暢的背景下，房企融資瓶頸也未得到明顯改善。1-2月，開發企業到位資金中，國內貸款4976億元，同比下降0.5%，連續10個月保持負增長。

2018年至今央行連續實施6次降準操作，累計釋放3.65萬億資金，但主要用於支援小微企業和創新企業，央行穿透管理之下，嚴格的資金監管，讓流向房地產行業的資金量級保持平穩，只有頭部房企能獲得銀行信貸的一定支援，眾多中小房企仍需依賴自籌資金來滿足企業經營發展的需求，因此從全國層面來看，資金成為限制房企加大土地購置力度的最大壁壘。

從政策層面來看，棚改的收緊也限制了房企在業務佈局上的縱深拓展。

過去幾年裡，棚改的貨幣化安置是催升三四線城市購房需求升溫的決定性因素，但這一政策紅利將自2019年開始消退。

今年兩會的政府工作報告中，罕見未提及當年的棚改目標。但根據2018-2020年1500萬套改造計劃，減去2018年棚改實際開工626萬套，2019年、2020年年均應完成的棚改開工量在437萬套左右，同比降幅達到30%。

棚改減速，部分產業發展乏力的三四線城市，吸聚外來人口的能力本就不足，無法為樓市創造增量需求，如果再因棚改的政策拐點導致內生型需求下挫，市場基本面的切換，支撐三四線樓市繼續上揚的驅動力減弱，房企必然隨之調整業務佈局，減少在三四線城市的拿地投資。

房企減少拿地，將對地方政府的財政收入形成不小的挑戰。特別是隨著“減稅降費”的實施，無論是個稅減免，還是31個省份按50%頂格減徵“六稅兩費”，基本都是地方性稅種。

僅個稅新政在實施四個月後便減免2000億稅收，按此推算，全年將減少6000億元。“六稅兩費”中的“兩費”徵收額雖未披露，但僅“六稅”在2018年的全國徵收總額便接近1.3萬億元，減徵50%就是6500億元。

個稅與“六稅”疊加，減稅力度將超過萬億，地方政府的錢袋子癟了，靠什麼來補足？啟用疲軟的土地交易，成為效率最高，也是效果最明顯的舉措。

這也許就是2018年底，眾多城市放寬樓市調控的主要原因，也是2019年調控鬆綁城市名單繼續擴大的最大動因。