房地產新週期已到，城市分化加大，龍頭房企紛紛轉向一二線
編者按：本文來自微信公眾號： 地產情報站（ID：dichanqbz） ，作者邵曉寧，36氪經授權轉載。
國家統計局在官網上釋出了，2019年1月–2月全國房地產開發投資和銷售情況。看似是一次普通資料的公佈，不過，這份資料卻映射出，當前房地產市場已經迎來了一個新的週期。
我們先來對一些關鍵資料進行解讀。
1. 房地產開發投資方面
2019年1-2月份，全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，住宅投資8711億元，增長18.0%，增速提高4.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為72.1%。
解讀：總體上看，2019年房地產開發投資增速明顯，整個行業發展似乎還很熱，不過根據細分資料顯示，1-2月份，西部地區投資2400億元，增速為16.8%，增速提高7.9個百分點，成為投資增速上漲的主力。
2. 房屋新開工面積增速回落，具體來看
1-2月份，房地產開發企業房屋施工面積674946萬平方米，同比增長6.8%，增速比2018年全年提高1.6個百分點。其中，住宅施工面積466340萬平方米，增長8.3%。
房屋新開工面積18814萬平方米，增長6.0%，增速回落11.2個百分點。其中，住宅新開工面積13597萬平方米，增長4.3%。
房屋竣工面積12500萬平方米，下降11.9%，降幅擴大4.1個百分點。其中，住宅竣工面積8926萬平方米，下降7.8%。
解讀：房企開工意願不強。
3. 再看一下房企拿地資料
今年前2個月房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。
解讀：房企拿地相對消極。
4. 來看一下商品房銷售方面的資料
1-2月，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。其中，辦公樓銷售面積下降幅度最大：住宅銷售面積下降3.2%，辦公樓銷售面積下降15.7%，商業營業用房銷售面積下降13.6%。
商品房銷售額增速大幅回落。前兩個月商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。其中，住宅銷售額增長4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業營業用房銷售額下降9.4%。
解讀：去年同期的資料，2018年1-2月份，商品房銷售面積為14633萬平方米，同比增長4.1，商品房銷售額12454億元，增長15.3%。商品房銷售面積，銷售金額同比均出現下降，這還是三年多以來第一次出現。
綜合以上的資料分析，可以看出，現在的房地產市場一二月份的各項指標還並不理想。另外，2月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.57，比2018年12月份回落1.27點。最先能感受到這種氛圍並做出應對的，就是各大房地產企業。
前段時間，一些知名房企如恆大、碧桂園、萬科等，都有一些引發關注的舉動。
春節過後，近期恆大銷售大會釋放出的資訊是會打折促銷，雖然明面上只是給出九折優惠，但是如果算上恆房通的優惠，應該可以拿到八五折優惠。
去年高喊“活下去”的萬科今年繼續表現出“嚴陣以待”的架式，在網上流出的一封萬科內部郵件上，鬱亮再次重申“收斂聚焦”，為未來積蓄力量。
雖然龍頭房企表面上採取了截然不同的方式，但是他們卻表現出了一個共同點，那就是開始默契的把目光重新轉向一二線城市。
萬科去年年會上“活下去”三個紅底白字，依然歷歷在目。不過在喊話上可憐兮兮的萬科，在拿地上卻毫不手軟。
中原地產統計資料顯示，萬科在1-2月合計拿地283.36億，成為拿地金額最高的房企，超第二名近百億！
值得注意的是，萬科拿地出手雖然闊綽，但是在城市佈局方面，也顯示出明顯的收斂聚焦——拿到的這些地塊，分佈在七八十個城市，而不是像過去那樣二三百個城市，而且這些城市中80%以上的專案，都在一二線城市。
去年上半年，恆大的營業額、核心業務利潤、淨利潤均創下行業最高紀錄，穩居地產行業“利潤王”。
到了下半年，“堅決遏制房價上漲”的提出，帶來了史上最嚴調控，房地產行業開始逐漸遇冷，而恆大在經歷了重重打折促銷活動情況下，最終“有驚無險”達到了年初設定的預期。
在今年1–2月，全國房企拿地排行榜上，恆大僅僅排在第五名，拿地金額不足萬科的二分之一。
其實恆大這種保守從去年就已經顯示出來了，在中期業績釋出會上，恆大總裁夏海均表示，一線、二線是未來房地產發展最好的區域。恆大將持續覆蓋一線、二線城市和經濟發達的三線、地級市，四線不準備去。
碧桂園是無可爭議的三四線之王，靠著這一輪三四線城市房價普漲，碧桂園坐上全國房企頭把交椅。不過在房地產面臨新的形勢下，碧桂園這種發展模式，似乎也在發生著轉變。
去年年中業績會上，碧桂園總裁莫斌表示，三四線依然是碧桂園的主戰場，但相對會均衡佈局一二三四線，所有拿地都是以不超過當地政府的限價去反推土地成本。
其實早在2017年，碧桂園的戰略就已經開始向一二線城市傾斜。根據明源地產研究院的統計，2017年，碧桂園新增881塊土地，按面積計算，位於一二線與位於三四線比重為31:69；按投入資金計算，砸下的1281億權益土地金中，有64%的資金投向了一二線城市。
看似清冷的行情之下，嗅覺敏銳的龍頭房企一面調整自身，一面瞄準了下一個戰略重點，紛紛加重了一二線城市的佈局力度。從中似乎可以看出，樓市潛藏在冷清之下的又一波蓄勢待發。
對於普通人來說，這其中隱含的借鑑意義大概就是，跟著這些大房企的腳步佈局，至少不會出現大的偏差。