德邦、日日順、萬科等開闢新領域，中小微倉需求崛起
[核心導讀]
1）中小微倉需求崛起的三個主要原因：商流的變化、渠道的變化以及分倉的變化；
2）按所服務的客戶型別來分類，中小微倉可分為B端、C端兩類；按運營模式，可分為保管租賃、代運營兩類；
3）德邦、日日順等物流企業，萬科、新海匯等地產企業，都紛紛開闢小微倉領域，迷你考拉倉等無行業背景白手起家的企業，也已獲資本青睞；
4）一二線城市的倉儲供應跟不上需求，未來土地的增值使得中小微倉企業有望獲利；
5）從運營方面來看，倉配一體化是中小微倉未來發展的方向。
1、中小微倉需求崛起的原因
1.1 商流的變化是最大驅動力
所有物流的變化，都是隨著商流的變化而變化的。近幾年，中小微倉的需求逐漸被挖掘出來，衍生出了大批服務於中小微企業的第三方。特別是隨著電商的崛起，部分傳統經銷商及中小微電商企業面臨倉儲及運營成本壓力，放棄了自營物流，逐漸將物流外包給第三方。
新型的電商倉配模式以及前置倉模式，更加適應商流的需求，傳統渠道將迎來巨大變革。
1.2 電商渠道的變化
過去的電商行業發展早期，由於貨量少，相比於自建倉儲，外包第三方倉儲成本較高，所以經銷商通常選擇自建來解決自身倉儲問題。
現在，隨著電商渠道的變化，單批次貨量已增加到一定量，自主建倉及其管理運營的成本更高，而小微電商的規模有限，供應鏈管理能力不強，既耗費精力又需要承擔較高的成本壓力，所以更多的是選擇倉儲部分外包。
在發貨方面，原先的從廠家直接到客戶的物流模式，已經逐漸被「電商倉+快遞外包」的模式所取代。發貨方可通過將貨物分別存至第三方倉儲企業的電商倉中，在客戶下單後，第三方企業直接將貨物通過快遞或外包落地配物流的方式，發至客戶手中。這種模式，不僅降低了發貨成本，而且提升了運營效率。
1.3 從多級分倉到前置倉的變化
傳統批發代理商採用多級分銷制，貨物按順序經過一批、二批、三批，最後送至客戶手中。各分銷商通常都有各自區域的自建倉儲，大小不一，整體流通成本、效率成為了行業難題。
隨著國內電商高速發展，京東、菜鳥等企業開始在全國進行分倉佈局；此時，三方倉儲企業也開始出現。比如易代儲模式，通過在一二三線城市的郊區建立前置倉，將中小微供應商貨源集中於前部統一的微倉內，再通過整車直接發往目的地，為中小企業節約了物流成本，提高了物流效率。
雖然易代儲倉儲位置位於城市郊區，擴大了物流配送的範圍，但低價的土地可以極大地為其客戶節約倉儲成本。另外，前置倉可以去中間化，去除二三級批發商，從而提升一級批發商對三方倉的需求。
2、中小微倉概念及分類
2.1 中小微倉概念
微倉誕生於國外的「迷你倉」概念，起初專門針對個體搬家出差、企業物料的存放，而後引入中國。隨著國內電商的發展，各中小電商及批發商對三方倉的需求增加，高頻次、小批量的需求特點使得微倉應運而生。
中小微倉是一種針對中小微企業及個人，將傳統倉儲化繁為簡的單元化倉儲形式。倉儲行業內， 將5000平米以上的倉儲定義為大中型倉儲，而中小微倉特指100-1000平米的小型倉儲。
2.2 中小微倉分類
按中小微倉的運營模式分類，可將其分為保管租賃和代運營兩種。中小微倉的客戶可分為B端、C端兩類。
1）B端客戶
目前，國內服務於B端、以保管租賃為主的微倉企業，主要有德邦旗下微倉產品、代叔倉配、庫房無憂等企業。這些企業主要以整租零售的業務模式為主，通過整租郊區價格相對便宜的倉庫，進行改建後再將其出租給小微電商，從中以獲取租倉差價。
而另一類服務B端、以運營為主的微倉企業，主要有雅澳、易代儲與日日順共同孵化的倉小微、桔瓣等企業。這些企業的共同點是主要協助中小電商做倉配一體化服務，將客戶貨物集中於倉內，當消費者下單後，從小微倉內直接將貨物發出。
2）C端客戶
目前，國內服務於C端客戶的中小微倉企業很少，業務模式都仿照國外以保管租賃為主，典型企業有中國迷你倉、萬科旗下「萬物倉」、CBD迷你倉等。這些企業服務的客戶多為一線城市的社群以及主流商圈客戶，企業主要負責保管客戶搬家以及出差工作相關物料，一般以立方為單位進行收費。
服務C端的中小微倉不參與運營，原因是流量獲取成本高，無法形容規模效應。所以若企業想去做C端運營，為了控制成本只能外包給其他企業。然而，實際上C端客戶的運營需求不多而且個性化較高，外包企業無法有效滿足。
3、中小微倉國內代表企業
3.1 以物流業務為基礎，發展中小微倉增值產品
1）德邦推出中小微倉產品
2016年，德邦佈局中小微倉，針對中小微電商客戶提供倉儲以及代發服務，降低中小微電商倉儲以及發貨成本壓力。
德邦微倉以自身強大的物流背景，提供從入庫、揀貨、管理、出庫等一系列倉儲服務，按立方進行收費。據瞭解，現今德邦微倉已在全國60個城市設立了100座倉庫，總面積超過100萬平方米；其客戶涉及家電、酒類、化妝品、汽配、保健品、食品、3C數碼等電商企業。
注：
A類城市指北上廣深；
B類指蘇州、崑山、東莞、杭州、天津、濟南、無錫、佛山；
C類指長沙、鄭州、重慶、合肥、西安、青島、成都、大連、福州、南京、寧波、武漢、中山、常州、溫州、哈爾濱、廈門、太倉；
D類指南寧、昆明、揚州、瀋陽、南昌、泉州、金華、江門、太原、石家莊、貴陽、泰安、蘭州、徐州、濰坊。
2）萬家「放東西」
依託自身的物流背景，萬家物流推出中小微倉產品「放東西」。該產品主要服務於C端個人使用者，利用微倉將物料打包入倉，按方收費，同時提供收納、包裝等增值服務。
3）倉小微
2017年5月，倉小微獲得著名投資人姚勁波千萬級天使輪融資。倉小微是由易代儲與日日順孵化出的中小微倉品牌，通過整合市場現有資源，針對鞋類、傢俱大件、汽配零件等中小微企業提供個性化的倉儲運營模式以及倉配一體化服務。
3.2 以地產或倉儲業務為基礎，發展小微倉
1）萬科物業旗下的衍生產品萬物倉
萬物倉誕生於2013年，是萬科旗下中小微倉品牌，主要服務於萬科房地產的業主們以及中小微企業。萬物倉屬於萬科物業的一項增值衍生產品，由萬科物業控股，通過在核心商圈或社群建立門店倉對貨物進行臨時存放，庫內有儲物櫃、小型倉、大中型倉，可以存放閒置物品、辦公檔案、傢俱家電、電商貨等一系列貨物儲存。
據瞭解，截至2018年底，萬物倉已佈局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京6大城市，擁有200+門店。
2）面對個人和小型淘寶商家的CBD迷你倉
CBD迷你倉是新海匯倉儲旗下中小微倉品牌，主要服務於個人以及家庭。以自身倉儲網路為基礎，在核心商圈以及小區裡建設小型倉庫網點，為小區居民以及企業使用者提供小型物品上門取貨以及自主儲存服務。
在B端，由於CBD迷你倉有他人代取服務，淘寶或微商賣家可直接讓快遞小哥進行自主取貨發貨，增強了小微商家在運營方面的效率。
3.3 無行業背景白手起家的代表企業
1）迷你考拉倉
中小微倉企業「迷你考拉倉」自創立起，已完成了三輪融資。獲資本青睞的迷你考拉倉，最大的特點是在倉的基礎上優先發展了儲存盒，可以滿足一些不規則物料的存放、搬運，並且通過儲存盒的包裝，可以節省貨物儲存空間，提高倉內操作效率。
截至目前，這家從北京起步的企業已在全國5大城市佈局了500+連鎖門店。
2）代叔倉配
代叔倉配以貨代短租倉起家，主要專注於中小微企業的倉庫租賃和貨物代管服務。發展至今，代叔倉配已佈局15個直營倉，包括恆溫倉、普通倉、託管倉以及自管倉，倉庫租期採取年租、月租、日租或臨時租賃多種形式。
除倉儲租賃外，代叔倉配還為小微企業客戶們提供裝置租賃、倉內專業化管理等服務，幫助小微客戶們減少裝置購置成本、人員管理成本，提升運營效率。
4、中小微倉的未來
4.1 做倉具有升值空間
做倉雖然投入大，但其投入的是固定資產，相對比較穩定和保值，至少可以做到保本。特別是對於一線城市，地段等於資源，土地有升值的空間，做倉的企業也自然而然含有隱性盈利的基因。
並且，隨著近兩年政策引導發展，倉儲業越來越受到國家重視，物流樞紐城市的建設、減少倉儲行業稅收，意味著倉儲行業將來盈利空間將會被放大。
4.2 一線城市倉儲資源供不應求
從供需角度來看，隨著電商行業的快速發展，小微企業、電商企業對倉儲資源的需求越來越高，而市場中倉儲的供應顯然並沒有很好地滿足日益增長的需求。
另一方面，國內倉儲分佈十分不平衡，供不應求與供過於求同時存在。特別是一線城市對倉儲的需求更旺盛，基本已經達到供給不足的狀態，不少企業被迫非法改造農業用地。未來，租金便宜又具有專業化管理的中小微倉需求，未來必定持續增長。
4.3 發展倉配一體化與共同配送
倉是個偏傳統的概念，爆發力較差，雖然當量大到一定程度，有資源優勢，但利潤空間依然有著天花板。
在運營方面，社會上分散運輸、貨主自提等情況紛繁複雜，物流成本壓力巨大，隨著供應鏈一體化的需求越來越高，越來越多倉儲型企業將配送作為自己的一項增值服務產品，甚至零擔、快遞行業也會依託自身業務優勢涉足倉配領域。
一些純租賃的中小微倉企業在未來也會逐漸轉型代運營，不管是倉配一體化的服務，還是裝置及運營管理方面的協助，都是未來中小微倉的發展趨勢。
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