房價,等一等剛需
編者按:本文來自 ofollow,noindex"> 微信公眾號「現領觀察」(ID: xiaoershuyouhui ),作者:鍾濤 ,36氪經授權轉載
最近武漢新房市場出現“精裝變毛坯”、“全民營銷”等現象,二手房市場客戶選擇越來越多、業主降價才能賣房,整體市場熱度大不如前,那麼小週期向下的邏輯和路徑是什麼?
從巨集觀上來看,目前出現的新房、二手房市場降溫,其實是前2年房價快速上漲後,帶來房價和經濟發展、居民購買力等基本面的脫離;從微觀上來看,房價上漲最大受害者——剛需群體入市難度越來越大,換房市場中剛需“買不起房”會使得改善客戶“換不了房”,帶來市場成交量的更大幅減少,“房價,等一等剛需”。
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小週期的隱藏邏輯
這一輪“小週期”的內在邏輯其實很簡單:房價漲幅脫離基本面後的迴歸。但故事還是要從2016年講起。
在2015年之前,房價增速與其他各類經濟指標增速趨勢一致,但在2015年以後產生較大分化,個人購買力增長的速度遠低於房價的漲幅。尤其是對於無房群體,因為沒有享受到房價上漲的紅利,入市難度持續增加。也許,多年後我們回顧這段歷史,會把2016年用紅筆圈出。資料上看,從2016年開始房價漲幅與經濟基本面“脫鉤”。
脫鉤帶來的直接影響,是房價的上漲速度超過收入的增速,使得無房剛需群體入市門檻持續變高。同時整體“去槓桿”環境下房貸持續收緊,連首套房利率也在持續攀升,帶來月供和收入的更高要求。一般來說,2居室主要為剛需戶型,近三年2居室總價增加39萬、首付增加15萬、月供增加2524元/月,剛需壓力大。以武漢為例:
第二步連鎖反應則是,剛需入市困難,導致改善需求難以釋放。第四季度武漢經紀人調研顯示,改善型需求已經超過首次置業需求:也就是說2居的業主會變成3居的客戶,剛需買不起2居會導致改善客戶換不了3居,市場呈現“輪動”效應。
在這樣的內在邏輯驅動下,我們才看到武漢市場當前新房高位回落、二手持續降溫的局面,接下來資料回顧2018年的市場:
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新房市場:
高位回落,客戶價格敏感度高
“限價”環境下新房成交依舊下滑。新房方面,2018年前10月份武漢新建商品住宅成交12.8萬套,同比下滑25%。從供應來看,2018年新建商品住宅共批准上市15.8萬套,同比增長13.6%,供應增長、但成交下降,可見即使在“限價”環境下新房的去化情況不及去年同期。
新房庫存持續增長。2018年10月底武漢新建商品住宅待售庫存量為8.7萬套,較去年同期增長26%,實際上從2018年4月開始待售庫存就在持續增長。整體來看,新房市場降溫特徵顯著。
客戶價格敏感度高,高價房源去化承壓,整體購買力處在“盤整期”。貝殼研究院武漢分院統計2018年武漢新房共開盤314次,其中以成交量較大的洪山區為例,在不考慮樓盤品質、具體位置的情況下,單價2萬以下基本可以實現開盤100%去化,隨著價格的上漲、去化率呈現明顯的下滑,高價房源的購買力明顯“跟不上”。
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二手房市場:處於降溫通道
二手房市場量價均下行。從更加即時的鏈家成交資料來看,二手房市場從今年6月開始成交量連續5個月下滑,成交均價也出現穩中有跌。10月鏈家成交均價較年初下跌3%。
市場預期較為悲觀,客戶觀望情緒明顯。從第四季度經紀人預期調研資料來看,超過60%有買房需求的客戶認為後期價格還有下行空間,處在觀望狀態。
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接下來怎麼辦?
目前整體市場處在降溫週期,但是這並不意味著“歷史低位”、“泡沫破裂”,更多的是一種市場“高位回落”的正常盤整。對於改善客戶來說,市場上可換的房子越來越多了,不必擔心“下午砍價到凌晨,從500萬砍到550萬(北京)”,更多需要考慮的是“房子本身是否是適合家庭需要的”(總價區位);對剛需客戶來說,如果距離“上車門票”還很遠,那麼也不必焦慮,更不適宜加超過自己能力的槓桿,穩定的市場既是槓桿出清、迴歸價值的過程,也是“等剛需”的過程,如果距離“上車門票”不遠,相信繫結教育、交通等城市基礎資源設施的房子能給你在這個城市最必要的“安全感”,保持密切的市場接觸,下行週期裡選到合適的房子的機率其實會大大增加。