房地產的資訊科技化之路
房地產的資訊科技化之路,那就是找到合適的場景,結合自身和資訊科技的優勢,更好地服務住戶。
一、中國的房地產市場的實質是什麼?
之前在知乎上看到一個故事:某地產公司在拿地時,找了一個著名的策劃公司對專案進行可行性分析,該公司花了好幾個月的時間,寫出來幾百頁的分析報告,給出一個估價,後來專案開盤,開盤價是估價的兩倍……
房價就像六月的天氣,說變就變,專家也說不清;而要預測某個東西,首先得理解他。
在筆者看到來,房地產是幾個屬性的混合體: 國家發展屬性、金融資產屬性、戶籍人口屬性、家庭發展屬性、生活居住屬性 。
1. 國家發展屬性
房地產是中國這10多年發展的重要支柱。改革開放後中國的發展可以分為幾個階段,2008年以前,那是投資出口主導,以世界工廠為驅動力,後期房地產也佔重要地位式的發展。
2008年-2018年,由於經濟危機,中國之前的引擎有熄火危險,中央出臺四萬億及其配套的組合拳。
在此期間,中國主要就是由房地產作為驅動力,繼續順應城鎮化的大潮,房地產在全國一片紅火。房地產的發展具有明顯的國家發展屬性,做人要厚道,房地產支撐了中國這一二十年的發展,這個貢獻還是非常大的。
2. 金融資產屬性
房地產是貨幣蓄水池。
眾所周知,這十年中國的貨幣一直超發,08年的4萬億,15年的大放水。在這種情況下,除房價外的其他物價並沒有大幅上漲,主要原因就是錢都流到了房子上面,形成了人民重要的資產。這是他的金融資產屬性。
3. 戶籍人口屬性
房子綁定了教育和醫療,對於國家來說,他是控制人口流動的高效工具。
4. 家庭發展屬性
對於民眾而言,房子背後的教育、醫療是家庭發展極為重要的要素,這也是為什麼大家即便掏空6個錢包,也要在大城市買房。因為這個意味著整個家庭的希望——下一代擁有更高的起點。
5. 生活居住屬性
這個屬性在絕大多數國家,是房子最基本的屬性;但是在過去的中國,這個屬性並沒有特別重要。
事後諸葛亮來說,國家發展屬性、金融資產屬性讓房地產在大方向上是必然會飛速發展。戶籍人口屬性、家庭發展屬性讓人民自願與否,都必須上車,跟著這個趨勢走。而生活居住屬性,更多是對不同專案產生微觀下的影響;這個就是中國房地產市場的實質。
二、房地產的未來會是什麼樣?
這個問題其實可以理解成:影響房地產的屬性,在未來會怎麼變化,哪些屬性會退出歷史的舞臺,哪些屬性會成為主要影響因子。
1. 國家發展屬性
2018年之後的新常態,無論是從債務、生產力角度進行學術分析,還是各種現實現象,都表明房地產對於中國發展主要驅動力的角色已經完成,未來中國要突破中等收入陷阱,有且只有一個方式:真正地提升科學技術,發展更加高階、具有更高溢位值的產業。
當然並不是說從現在開始就完全減弱了,畢竟現在經濟存在壓力,而且中央的債務還可以繼續加槓桿,因此為了緩解壓力,政府可能還會放水,再依賴他一小段時間。
2. 金融資產屬性
對於中國來說,房地產肯定是存在泡沫的,關鍵就是泡沫的演變方式。對於中國來說,最好的一種方式就是:泡沫不再膨脹,也不能大幅收縮,讓生產力發展、收入增長、通脹來慢慢消化泡沫。
國家目前出臺的鎖市政策、限漲又限跌、各房地產商的表態其實都印證了這一點。因此在全國範圍考慮下,房地產的金融資產屬性將會大幅降低。當然具有絕對稀缺性的一線城市中心區域的房子,其金融資產屬性依然堅挺。
3. 戶籍人口屬性
中國的戶籍制度關係到人民的方方面面,目前看來,他在非常長時間都不會有大的變動,因此戶籍人口屬性仍然是房子的一個重要的屬性,那麼展示出來的情況依然會是:國家人口控制的能力依然強勁,根據國家戰略下的重點城市,繼續享受房價的上漲;雄安便是極好的例子。
4. 家庭發展屬性
一段的時間內,對於民眾而言,他依然是極為重要的屬性。但是從長期來看,一個基本的規律就是:醫療、教育都會更加市場化、自由化和產業化。在這種情況下,教育和醫療會向財富靠攏;換句話說:教育和醫療都更加偏向於用價格去區分,而不是戶籍本身。
例如:真正很好的學校更多都是私立的,私立的學校其實對於戶籍要求不高,你只要付得起學費便是。因此在筆者看來,房子背後的家庭發展屬性在短期內還是非常重要,但是在10年以上的長週期來看,他的重要性也會逐步降低。
5. 生活居住屬性
這不僅僅指房子本身的戶型、質量的,也包含交通、配套等要素;當房地產背後的其他屬性減弱時,即便生活居住屬性沒有大的增加,但他的佔比也會變大,更何況人們對於生活居住的要求確實也在提升。
而且房地產市場逐步邁向買方市場,生活居住屬性會更加重要。而當教育和醫療市場化更加成熟,那麼生活居住屬性就將成為房地產的主導屬性的。
綜合而言:房地產的幾個屬性中,金融資產屬性、國家發展屬性都會迅速下降,表現為巨集觀上,國家極有可能是長時間的鎖房價,不漲不跌。
戶籍人口屬性、家庭發展屬性短期內依然堅挺甚至反彈,表現為中觀上,房地產區域分化依然甚至會加重,一二線城市房價基礎牢固,其他地區因為前面四個因素的綜合作用,前景不容樂觀。
生活居住屬性會穩步上升,表現為微觀上,區位、品質、服務更好的房子會比原來更加受歡迎,房地產市場更加規範化、品牌化,小地產商退出歷史的舞臺。用最簡單的一句話概括,那真的就是: 房住不炒 。
三、怎麼理解資訊科技?
上面講了房地產,那麼現在我們講下另一個主角:資訊科技。
無論是網際網路、大資料,還是雲端計算、AI,他最基礎的著力點就是滿足人們的需求,提升效率。他基本的路徑其實是:資訊化、狹義互聯化、廣義互聯化、巨量實時化、智慧分析化,以更高的效率解決人們更多的需求。
基本路徑:
1. 資訊化
現實世界很多東西都是沒有進行資訊優化的,他只是單純的一個實體。資訊化是讓很多本來可以快速資訊化的領域,先邁出第一步。例如公司的財務資料,原來是紙質的,資訊化之後,其效率便大幅提升。
2. 狹義互聯化
將已經資訊化、結構化的東西進行互聯,產生更大的價值。
3. 廣義互聯化
可以粗略地理解成多網聯合,以物聯網為例,通過各種感測器,讓以前沒有辦法資料化的資訊低成本地實現資料化,繼而產生更廣闊的的應用場景和價值。
4. 巨量實時化
當資料量和維度都達到了一個高值,當資料的獲取已經能實現更加實時快速,那麼為了更高效地提升現實世界的效率,大資料、雲端計算這些領域就進入了視野。
5. 智慧分析化
資料和資訊不產生價值,關鍵就是通過分析,對現實的工作生活產生實際的幫助。智慧分析化就是為了實現這個而存在。
每個場景的路徑會有區別,某些階段是可以同時啟動,但總體的路徑基本遵循這個規律。資訊科技是 手段、方法 ,在很多領域他起不到決定性的作用。關鍵在於,我們找準對應場景的關鍵點,之後清晰理解技術和場景的契合度,遵循基本規律,解決問題。
四、資訊科技在房地產市場能起到什麼作用?
最終回到了我們的原點。
首先定好問題的邊界,房地產市場極為複雜,我們不能簡單對此一概而論。我們先按用途性質進行第一級分類,得到住宅、商業、辦公、綜合這幾個大類。在這篇文章裡我們只對住宅市場進行分析。之後再按照增量和存量劃分,此處主要討論存量市場。
再次,按地域進行劃分:
- 農村地區:隨著人口總量下降和城鎮化,未來農村地區基本無人居住,大片農地會由大機構進行集中經營。
- 縣城區域:不在我們的目標內。只有體量較大的住宅市場才有資訊科技化的必要,否則個性化太強,費效比太低。
- 三四線城市:大型社群或者是大型開發商主導的專案才有資訊科技化的必要。
- 二線城市:大型社群或者是大型開發商主導的專案才有資訊科技化的必要,或者是政府有意在全市範圍內重點建設。
- 一線城市:重點考慮的區域。
這個問題的定義便是:重點區域的存量住宅市場,未來會更加偏向居住本身的屬性,需要房子更加能滿足居住人本身的需求,我們基於資訊科技,怎麼更好地滿足住戶未來的需求。
其實問題的關鍵點是:怎麼理解甚至預測住戶的需求。但是人的需求是非常難以預測的,特別是在長週期中,這個預測基本不可能。在此處我們提出兩個可能的方法論:
以房子作為入口,更加實時、更加全面地理解住戶,通過各種合法的手段瞭解使用者的資料和行為
人們和房子的日常連線只有兩種,房內和房外。但在大多數情況下,房外的連線其實是偽命題。首先很少人會停留在小區的公共區域,再加上在公共區域內資料難以跟個人關聯,其資料區分度不高,因此房外連線並不可行。
當然對於老齡化的小區,人們喜歡聚集在公共區域,就像廣場舞團體,這個房外連線是有效的,但是在這種場景下通過當面交流即可,跟資訊科技的關聯不大。
房內連線,這個才是具有可行性的方式。但這個機會不屬於房地產商,而是屬於傢俱智慧硬體商。通過傢俱智慧硬體的產品矩陣,全方位地收集和理解住戶的資訊,繼而分析出對方的需求,再給給予對應的服務。
小米是暫時的領跑者,各大網際網路公司也推出自己的智慧音箱搶佔先機。這個領域的打打法跟房地產的完全不同,而且馬太效應明顯,房地產商要想分得一杯羹,那隻能依託自己線下專案的地域優勢,跟他們進行合作了。
做加法,先從最有可能成功的共性需求開始規劃
人們的需求按照頻次和地域性來分,可以得到下面的需求矩陣:
有可能成功的需求只有兩種:高頻地域性、中頻地域性。
1. 高頻地域性需求
頻次高價值大具有深挖的價值,地域性則是房地產商天然的優勢。以買菜這個典型例子進行分析,做好這個場景的關鍵在於:質好、價低、方便,而在這個場景,房地產商具有相當大的潛力優勢。
質好價低
本地生鮮菜是地域性極為明顯的市場,加上大型社群本身需求量大,房地產商完全可以利用這兩個優勢保證質好價低。而外地生鮮(海產、進口蔬菜等)領域,大型房地產商把各地樓盤的需求量進行彙總和調配,利用資訊化和資料化,也能做好這個要點。做好了質好價低,最關鍵的點就做好。
方便
越靠近住戶,甚至是送貨到門口,讓住戶能夠越方便地獲得生鮮菜,那麼就更加具有競爭優勢。大型房地產商的樓盤基本都是由自家的物業進行管理,他們能無縫提供服務,讓使用者更加便捷。
有房地產商已經在這個領域進行了發力,碧桂園的鳳凰優選便是其中之一。
筆者1個月前也體驗過鳳凰優選,但是看到裡面擺放的各種外國食品和麻煩的無人收銀,不禁感覺:鳳凰優選選擇的都是消費頻次低、剛需度不高的商品,他的方向是不是有問題?
但無論如何,這個領域是非常值得房地產商進行投入的,也是房地產資訊科技化的一個重點領域。
2. 中頻地域性需求
我們都知道高頻地域性需求肯定是市場前景最大的,但顯然競爭也非常大,而且別人可能已經先行一步了。因此中頻地域性需求也是一個機會。社群醫療養生保健就是其中可以考慮的領域。
隨著老齡化加強、養生保健意識提升,醫療養生這個領域的前景是非常好的。而中國之前的醫療都是偏向於大醫院醫療,在社群醫療方面還遠遠不足,而房地產商恰恰在這個領域是具有先天的優勢。
養比治更重要,社群醫療的關鍵也是在此。定期的保健、體檢,讓疾病在前期就被發現並予以治療。這需要線下專業的裝置對個人進行檢查,建立個人的健康檔案,再輔以專業的資料分析。房地產商可以利用地域的優勢,跟醫療機構合作,建立自身的社群醫療體系。
我們舉了兩個例子,這些例子的關鍵都是:頻次不低、價值較大、具有地域性、房地產商本身具有優勢。我們可以結合這些要點,繼續思考其他新的領域。當然以上只是筆者紙上談兵的看法,實操層面肯定會有很多困難需要克服。
最後說一句正確的廢話:房地產的資訊科技化之路, 那就是找到合適的場景,結合自身和資訊科技的優勢,更好地服務住戶 。
本文由 @拜仁志堅 原創釋出於人人都是產品經理,未經許可,禁止轉載。
題圖來自 Unsplash,基於CC0協議。