真相與警示：長租公寓的”黃粱一夢“
【編者按】資本與政策吹動，蠻牛入場。長租和租賃市場就容易出問題，今年多家中介因房租漲價被約談，裝修甲醛問題，早前被看好的寓見公寓資金鍊斷裂扯出租金貸等等，簡直都讓深秋季節的長租公寓行業心裡涼涼。長租公寓的未來在哪裡？這條長長的甬道上，哪些因素成為了長租公寓發展之痛？
本文首發於《地產雜誌》公眾號；由億歐編輯，供行業人士參考。
痛的領悟之一：政策變幻像霧像雨像風
“著名經濟學家哈耶克在很多年前就說過，政策通常是指向天堂的，但最終都落向了地獄。”
貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在行業內應該是對長租公寓研究得最多的“業內人”，他指出今年這個行業最大的問題就是政策的快進快出。
每個行業市場有自己的發展邏輯，企業家會對自己的行為負責。消費者買不買單，滿不滿意是非常重要的一根指揮棒。兩年之前租購併舉政策祭出，行業大規模擴張，市場就開始衝向躁動。
“如今企業剛開始擴張，錢也剛剛使用一半，突然政策又來一個嚴格的監管，如大家都不能使用租金貸等，一系列長租公寓等金融產品被叫停。發令槍響讓狂跑，跑的過程中又被拉下來，這會產生巨大的風險。”
一旦被政策刺激，行業就有可能快速爆起，也快速落下。“兩年以前我在大會小會經常勸我的朋友不要做公寓，他們不信，結果進來之後，發現難以抽身，求生不得，求死不能。”
“長租公寓並不是飛起來的豬，我們還沒有飛起來就變成了豬，這是最可怕的”，楊現領認為自己並不是在批評政策，“政府有時候做的事情是對的，會讓我們慢下來，讓我們認清事情本質是很殘酷的。做長租公寓，大家都是在拿自己的生命在拼搏。”
對長租公寓殘酷體驗之深，莫如站在其中趟水過河之人。旭輝領寓北京事業部總經理湯若季開始自黑：外表光鮮亮麗，背地裡傷痕累累，整天睡不著覺，做不好還要被老闆罵。
在湯若季看來，長租公寓就是一個繡花活，需要慢工出細，但市場、競爭、政策的催生，開發商做公寓就得快跑。“跑得慢，過兩年就沒你什麼事了；跑得快了，容易扯著。”長租公寓有大政策，但細則沒有，企業要一邊狂奔一邊咂摸用什麼姿勢最好，這個時候就容易一不小心栽陰溝。
長租公寓面臨的政策環境不僅是“孩兒臉”，還是一張“模糊臉”——當前行業的監管主體以及監管規則都未明確。比如，大多數長租公寓企業並不是房地產企業，而是網際網路、高科技企業。長租公寓到底應該屬於住建部還是科技部管理，並不特別清晰。
再如，長租公寓消防驗收大部分地區前提是規劃與報審用途一致，規劃為商業的專案如果報公寓經營用途，很多報驗視窗根本不受理。政策陰晴不定，相關標準不清，在給長租公寓建設、運營增加不確定性，都給長租公寓的菁英們再添一份工作難度。
痛的領悟之二：投資回報週期長，盈利困難
“盈利兌現、擴大規模是長租公寓運營商心頭的白月光，但是高成本和超長的回報週期卻成為牆上的一抹蚊子血。”這很是形象地表達了當前長租公寓的掙扎之態。不僅是楊現領，精明如SOHO中國董事長潘石屹也多次說不建議做長租公寓，因為這個生意是虧本買賣的，帳算不過來。
當前，碧桂園、恆大、萬科、龍湖、旭輝等都已在長租領域大刀闊斧開幹了，據悉國內排名Top100的房地產開發商中，已有超過30家成立了自己的長租公寓品牌。但還有很多房企在觀望，因為覺得不賺錢。尤其是持有資產，想靠租金賺錢難上加難。比如，萬科泊寓一些專案要30年才能回本。長租公寓龍頭自如公寓，也僅僅在北京一個城市實現了微利，其他城市全都是虧損狀態。
“萬億級”藍海，這簡直就是看上去很美。參照研究機構的資料，國內長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠遠低於美國8%~10%的水平。
長租公寓盈利點主要來自租金差、增值服務所得，持有資產增值溢價，以及金融槓桿收益，即指長租公寓通過借錢來收儲房源，做大規模。形成一定規模效應後，將房源抵押再貸款。
目前租金不可能大幅上漲，而增值服務也需要規模化才能實現，近期多家涉及租房信貸業務的銀行選擇主動停止了相關業務，因此能不能利用金融槓桿撬起更大規模仍是未知。
儘管要面臨前期巨大虧損與盈利模式不清，長租公寓大池裡仍然迎來如有人下餃子一般眾多的戰略試水者。
以龍湖內部測算，長租公寓資金成本要控制在4%左右，且需要集團持續輸血也不是能馬上盈利。而整個行業的平均融資成本高達10%以上！
旭輝湯若季所言：這個行業就是“賺慢錢”的模式，要先苦後甜。而龍湖集團誓要將長租公寓開遍全國，且部分公寓三年內不考慮盈利。萬科高階副總裁、北京萬科執行長劉肖在公開場合表示，最後悔的事情就是對於長租公寓的投入和佈局還不夠大！
最早以美國REITs基金方式在CBD拿樓的新派公寓創始人王戈巨集多次表示，長租公寓會成為繼網際網路之後第二個要燒大錢的行業。沒有錢是萬萬不能！
2017年，住房租賃證券化風行。國泰君安統計，2017年獲批的各類資產證券化產品達500億元。而國內尚未推出真正市場化的公驀REITs產品，長租公寓運營缺乏退出機制。融資難，資金需求量大，很多長租公寓通過金融手段來保持資金流充沛，折騰半天背後相關隱患卻影影幢幢。
另一面，不少創業公司倒閉關停，資本對長租公寓的態度似乎正在晴轉多雲。截至今年上半年，仍然有汩汩資本清泉湧入長租公寓賽道里，其中VC/PE資金已超過150億元人民幣，其中不乏大額融資事件。
長租公寓處境仍在糾結，一面是住戶抱怨房租貴，另一面是自身短期不賺錢。蹚著渾水走路，如果虧損嚴重，長租業後期出現階段性退潮也是大概率。
痛的領悟之三：規模的執念
一群房地產“老司機”，如今來“養豬”（養租）。而其常常把增量開發規模當信仰的執念，也帶到長租公寓領域。
旭輝、龍湖、萬科都表示要進入行業前三，萬科鬱亮在2017度業績會上表示，要用3年趕超德國最大租賃企業（33萬間公寓規模），碧桂園要直接上 100萬間……長租先驅自如要在10年後佔領整個市場的20%。
規模經濟並不是壞處，正是有它才有產品統一和標準化、隨之而來成本下降的可能，以及人才專業精煉，新品開發實力的提升，以及由上綜合而成的競爭力。
但楊現領對開發商進入租賃業掘金的企業曾給出警告，把租賃等同於開發是最大風險：“使你達到現在位置的東西不會使你永遠保持現在的位置，如果你過度相信和依戀導致你成功的邏輯，那它必然會把你帶向失敗或平庸。”
開發商做租賃，必須要把“腦袋”換掉。楊現領提出，品質前提下，5萬間成為長租公寓企業生死符，但如果只談規模會死的很慘。因為在一定品質前提下，規模最終考驗的是企業的精細化運營。
事實上，不少公寓企業是在上規模，走向正規化運營的過程中走向衰弱的。規模大，人多，就容易產生摩擦，成本就高。業內的有一個鐵律是：長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情——因為“大也能倒”。規模大，運營差，只能是做的越多，虧得更甚。自2017年以來，已經至少有8家長租公寓宣佈倒閉，而它們多是因為或擴張規模或運營不善而最終走向資金鍊斷裂。
今年，如何建立完善穩定的長租商業模式，在部分優勢企業中已開始清晰，而資本的目光也向產品趨於成熟、更有盈利可能的企業傾斜，因此對於規模，我們可迷之自信，但更多地要拷問自己的這個大盤子能不能很好地轉起來。
痛的領悟之四：甲醛裝修之窘
按照我國《民用建築工程室內環境汙染控制規範》規定，室內空氣中甲醛濃度不得超過每立方米0.08mg。我們急速擴張的長租能達到這樣的標準嗎？不一定。
長租公寓的裝修令從業者飽受折磨。其一，目前在裝修汙染問題上，相應環保標準、傢俱和裝修材料使用、裝修後空置多久才可出租等，並無統一界定，只能在野蠻生長中先依靠企業自我糾查監督。
其二，裝修有太多太多不確定性，運營商在競爭中拿下物業後，必須邊出圖邊施工，且時間必須控在免租期內（通常3-4個月），為最大程度壓縮裝修時間及裝修成本，對整個長租公寓施工裝修團隊經驗值要求極高。
其三，不同於開發，很多搶到手的老舊物業連圖紙都丟了，只能靠現場重新翻土，進行二次結構改造及拆改。其後即要面世的公寓還要面臨消防驗收時間週期，物業業主以及二房東的各種刁難。最後一個尤為重要，長租運營商由於眾所周知的盈利難，必須在裝修後儘快出租給C端“小業主”，環保又成了重中之重。
愛空間旗下的空間易家公司總經理王芊，江湖人稱“最美包工頭”，就盯上了為開發商長租公寓做精裝細分領域的生意。據她表示，過去開發商精裝，恨不得有一個幾十人的專案精裝事業部完成，但回到長租，以業內某品牌房企的長租公寓運營團隊為例，整個北京大區就20~30人的團隊，平均灑到每個專案只有4~5個人，如果團隊要以很快的速度在今年完成6萬間量的擴充目標，就得找專業性“外援”！
作為“資深裝修人”，王芊表示，“最近甲醛問題，大家探討來探討去，都是怎麼去開窗通風等事後環節，以我看最重要解決方法是控制好裝修生產源頭，從開頭就做到綠色！”
又要環保，還要控制可承受成本，長租公寓做精裝就是白玫瑰和紅玫瑰都想要。裝配式為技術核心的內裝比傳統裝修更適合長租公寓。為什麼？
據瞭解，這種針對長租公寓運營B端，卻直接影響C端居住體驗的新裝修方法，以“樂高式”“搭積木”式元件拼裝的手段，通過自有產業工人可以實現30天100間的無甲醛快速裝修，相比傳統精裝要節省出最少50%的時間。
由於是靈活的模組化操作，因此長租公寓運營商針對裝配式精裝，可以選擇半裝也可以是全裝。空間易家推出每套（18平方米）公寓產品基礎硬裝價格29999元的精裝產品，其間就是融合了目前全部裝配式精裝最先進的十大系統技術。
事實上，房子做為一種空間存在，可做的文章越來越多。由於愛空間的投資背景，空間易家推出的公寓產品匯入了小米公司電商平臺小米有品40多件生態鏈產品，來實現整個公寓空間的智慧多場景互動，大到冰箱、空調、彩電，小到感應燈、溫度計等智慧家居用品，實現了跨界的家居全智慧生態鏈整合。
據裝配式核心技術提供者和能人居科技集團副總裁劉雲龍表示，新技術部件都是在工廠加工完畢，裝修現場只需直接組裝而沒有貼上過程，因此直接避免傳統的水木瓦電和手工作業讓室內產生的大量甲醛、粉塵和VOC等有害物質。
而材料成本、還有裝配式的施工方法都讓用工量至少減少50%，後期翻新維修只需要拆卸後再安裝，比如佈線，後期更換電線再也不需要對牆面“開膛破肚”才能拆線和重新佈線，也讓建築結構避免再次損傷，屋內避免再次二次裝修汙染。
事實上，不僅僅是裝修供應商，長租公寓開發運營商自己也在絞盡腦汁想辦法。如萬科、龍湖等長租公寓頭部公司也都在研發裝配式公寓，為長租公寓快速規模複製儲備能量，但這一切還是需要時間。
儘管裝配式精裝與傳統裝修相比，在成本上要高出約20%左右的成本，但我們的長租公寓運營商最後算的是綜合賬算的是大賬，考慮到節約出的裝修時間、再算上提前交付後公寓運營商可收取的租金，再加上交付後漫長週期內維修成本80%的降低，以及帶給租客小業主良好健康安全體驗——毫無疑問，裝配式精裝是完勝傳統裝修方式的。
長租裝修問題似乎此時又牽扯出一箇舊生產力戰勝新生產力的漫長過程。
如何讓企業在財務進出找到一個平衡支點，既有好產品又得算得過來賬，這一切還得迴歸到我們文前提到的長租公寓的最核心：運營能力。就像雜技演員，如何在經年累月的歷練出踏準木板最佳落點的第一直覺。
當前，裝配式技術只能暫時聚焦於集中式的長租公寓，分散式仍然有待開發。但按照總開發量，即便僅僅有10%的長租公寓能採用裝配式技術，這也是“包工頭們”面臨的一個巨大市場。
吐槽者說，我們是在一塊鹽鹼地上種莊稼，但是它長起來了。雖然有一些負面聲音，但這都不會阻礙這個行業真正發展，因為政策與問題是週期、即時性，真正推動行業永續動力是消費者。“今天我們所有人在一起做的價值，只為讓消費者更好，這樣大家都能夠產生價值，消費者好，我們都好，消費者不好，我們都不會好，其他都不重要。”
長租公寓是以地產調控長期手段角色出現，隨著演進發展，地產服務領域圍繞新主角正在成型新的生態，如物業管理、家裝、租賃、物流、養老、旅遊市場等每個產業細分都面臨巨大想象空間。
眼下，在舊有框架裡面，很多問題無法改變，我們需要系統性重新定義我們的產業鏈，在調整期裡重建一種能力，這需要企業家、政府，以及產業鏈上所有參與的人一起來改變，從而告別痛點，迎來甜點。
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