樓市降溫 要開亞運會的杭州也賣不動了

談起杭州樓市現在的狀態，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛用“傾巢之下”做了回覆。在全國整體房地產市場下行中，上半年因亞運會概念而一枝獨秀的杭州市場現在也不能避免下行的到來。

房地產市場中一年的金九銀十之際，樓市並不平靜。但與以往熱賣、排隊搖號、房價上漲等相反，退房、流搖和降價事件一樁接著一樁。

根據國家統計局資料，9月，15個熱點城市中，4個一線城市新建商品住宅只有廣州上漲了0.4%，北京房價持平，上海和深圳分別下降了0.1%和0.2%。二手房方面，廣州環比上漲了0.2%，深圳持平，北京和上海都降了0.2%。

在北京2016年“930”政策和2017年“317”政策後，四個一線城市房價已經開始偃旗息鼓。而一線城市作為全國樓市的風向標，傳導到熱點城市，熱點城市南京、蘇州、鄭州等房價也在去年開始降溫。但這不包括同樣是熱點城市的杭州。

但在限價政策導致的一二手房價倒掛嚴重、亞運會概念等交織下，今年5月份上萬人排隊銀行辦資金凍結的事件將杭州樓市推至癲狂。現在，這癲狂散去，杭州樓市也隨大市場行情進入到下行通道。國家統計局資料顯示，9月份，杭州新房價格環比上漲了0.2%，二手房價格持平。真實的市場情況比這資料更能顯現出市場的涼意。

丁建剛表示，“杭州市場降溫，預期改變。二手房的降溫速度更快，量比價降得更快。商品房的熱度也在下降，但餘溫尚存。”

從最能反映市場真實情況的二手房看，根據透明售房網資料，9月，杭州市區二手房成交了3330套房子，9月黃金月的成交量是除了2月份外的最低點（2月成交受過年假期影響）。其在8月成交了4829套房子，7月成交了6809套房子，截至當前今年的最高點5月成交了10952套房子。

把時間拉長到一個季度，透明網資料顯示，今年三季度（截止28號）杭州全市（含富陽、大江東）二手房市場總成交量為14678套，無論同比還是環比均下降52%左右，市場成交腰斬，整體進入休眠期。

對此，我愛我家研究院稱，從前三季度每月成交走勢來看，市場成交呈現拱橋狀結構，特別是自5月份開始二手房交易達到10952套的峰值並由此滑坡，日平均交易量不到以往的一半。三季度1.46萬套的交易量，已經與去年三季度3.06萬套的高位水平相去甚遠。

我愛我家一位市場人士表示，最近二手房太差了，現在一個月的交易量只有5月份的1/3還不到。“都在觀望，房子幾乎賣不掉。二手房有人看還算好了，好多人來跟我說沒人來看房，能不能幫忙多推薦推薦。”

量上不去，降價也成為必然。透明網資料顯示，9月成交均價在2萬/平方米以下的小區一共78個，其中35個是下跌狀態，15個樓盤是漲的。其中，有6個位於相對偏遠的樓盤跌幅超過30%。203個價格在2萬-3萬/平方米的樓盤，有92個樓盤下跌，其中還包括不少次新房。236個價格3-4萬/平方米的樓盤中，84個呈現下跌態勢。88個5萬/平方米的樓盤中，30個上漲，20個下跌。

二手房量價齊跌，新房市場也光榮不再。9月、10月杭州領出了約70張預售證，超過7000套房源入市，開發商們集中跑量。但市場情況並不那麼如開發商的心意。

除了臨安、富陽等郊區，主城區也開始出現流搖現象。仁恆和傳化合作的樓盤前灣國際社群是仁恆入杭州的第一個樓盤，精心的設計市場和服務市場並不買賬。一位杭州市場人士表示，開盤均價為28000元/平方米，但市場預期可能在2.5萬/平方米以下，開盤登記人數不足而流搖，去化可能不足50%。去化不理想，市場流傳出針對傳化工作人員內部的優惠折扣。

不僅是前灣國際，中糧夢棲祥雲、新城璟雋公館和市中心的金隅中鐵諾德都會森林也都流搖，尤其都會森林的流搖是除了千萬甚至上億濱江·華家池排屋後第一個流搖的市中心高層公寓專案，這更是顯示了市場的疲軟。

棄號、搖號了也賣不完甚至流搖上演，新房的價格也開始鬆動。9月，杭州濱江新希望新城·未來海岸二期入市，部分一期業主認為個別低樓層大戶型房源，與一期同房號有較大價差，最多達35萬元從而要求退房。大江東寶龍廣場第一次搖號推出的價格是16200元/平方米，含精裝修3000元/平方米。10月8日第二次搖號去掉了精裝，價格為14000/平方米。蕭山、閒林、未來科技城等都有樓盤新開的價格低於之前的價格。

上述我愛我家市場人士對錶示，新房本來受價格管控，最明顯的變化是不少高價拿地的企業，估計要虧。

以綠城建發沁園為例，其樓面地價高達40765元/平方米，但領出的首張高層房源預售證均價只有49500元/平方米。丁建剛對此表示，沁園每平方米估計虧1萬，但開發商的預期改變了，不賺錢也要推貨。

土地市場上的表現也可以看出開發商預期的改變。我愛我家研究院資料顯示，三季度起，杭州土地市場有明顯盤整、回撥的跡象，全部涉宅地塊都沒有封頂70%的最高溢價率，低溢價率、低樓面價成為土地市場的主要表現形式。市區僅4宗土地地塊樓面價超過30000元/㎡，且所有出讓的宅地無需開發商自持。

僅僅幾個月時間，杭州的樓市面貌發生了逆轉，二手房、新房和土地市場全部涼涼。對此，丁建剛表示，最大的維度是市場趨勢，預期決定了市場走勢。第二個維度才是城市和區域的價值。第三個維度才是所購樓盤的開發商、品質。現在是第一個維度變了，這是最大的權重。

一二手房的價差還在，亞運會的概念還在，然而傾巢之下，大家的命運並沒有什麼不同。

文|楊冰柯