中國人均住宅1.1套？從住房總量看中國房地產的下半場
近日，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌在博智巨集觀論壇第三十二次月度例會上表示，現在中國住宅人均1.1套，人均建築面積大概在35-40平米之間。由此，他得出的結論是“中國住房市場還有很大發展空間”。
這樣的結論很難說是錯的，但他給出的資料卻讓很多人意外。稍有統計常識的人就會知道，樣本的資料越大，平均數能反映出的現實情況就越失真，這時候就需要平均數和中位數配合使用，雖然事後有專家勘誤，“人均1.1套”應為“戶均1.1套”，否則根據後面人均35-40平米的建築面積，戶均要有三四套房了，“被平均”是很多人的第一反應。
另一方面，現在中國住宅戶均1.1套，是不是意味著中國住房總量已經趨近於飽和了呢？或者說，未來的房地產行業發展主流是存量市場的改造而非做增量呢？
一筆糊塗賬
事實上，我國從未進行過全國性的住房普查，無論是統計局還是住建部都缺乏全面的住房統計資料，這在世界大的經濟體裡面是很少見的。由於缺乏全面客觀準確的資料，它就直接影響樓市政策的執行效果。如是金融研究院院長管清友在今年6月份接受筆者採訪時也提到，我國房地產政策一個很大的問題就是底數不清，對全國的住房總量缺乏一個全面的判斷，所以政策出臺總有盲人摸象的感覺。
中國住房總量之所以遲遲沒有全面準確的資料並不在於其統計的難度，因為中國每十年會做一次全國人口普查情況（上一次是2010年的“六普”），普查的內容就包括全民的住房情況，但由於普查雖然採用的是入戶調查制，由於住房資訊等基本屬於申報制，漏報、不報的現象難免存在，國家又不願意投入力量進行聯網清查，所以我們今天看到的資料多是估算、測算。2013年8月，《人民文摘》在一篇《我們究竟缺不缺住房》的文章中，援引國務院發展研究中心、市場經濟研究所所長任興洲的說法，根據2010年第六次人口普查資料和相關資料測算，2012年中國積累存量住房面積約179億平方米，2.2億套房。按照常住人口家庭算，戶均約1.02套住房。
六年之後就人均1.1套住房了嗎？這也是顧雲昌的話引起軒然大波的原因。
當然，中國住房總量難以完整統計也是有原因的。比如中國住房供應體系複雜，呈現典型的城鄉二元結構，農村多為宅基地自建房，而城鎮則以商品房為主。大多數對住房的預測與估算，都是以城鎮住房為研究標的。而難點在於，城鎮住房供應體系也複雜多樣。
根據如是金融研究院近日釋出的研報《中國住房總量估算：我們的房子過剩了嗎？》一文顯示，1994年房改之後，城鎮住房體系進入新時代，經過二十多年的發展，逐步形成了已購公房、商品房、保障房和小產權房四大類並存的格局，各大類又有紛繁複雜的小類：
| 我國城鎮住房供應體系，資料來源：公共資料整理 如是金融研究院
如果再加上農村的居民自建房，的確中國的住房總量在這麼多年的發展之下，要成為一筆糊塗賬了。
實際住房面積遠低於小康標準
如是金融研究院的研報也根據不同的統計口徑對城鎮住房的四大類資料進行逐一測算。
首先是根據2010年“六普”資料計算出2010年底城鎮住房存量為196億平方米。研報認為，這個資料是現有資料中質量最高，涵蓋範圍最廣，資料最為可靠的，它涵蓋了房地產開發商建造的商品房、各類保障性住房，也包括職工家屬宿舍和集體宿舍，還包括自建房、原農村住房劃轉為城鎮住房而產生的“農轉城房”、小產權房等，淨漏登率控制在0.12%以內，不足則在於上文提到的——由於是入戶調查，很多家有多套但只住一套，空置房未被計算在內。
在“六普”截至2010年底的資料基礎上，採用固定資產投資項下的住房竣工面積（不含農戶）計算2011-2017年城鎮住房竣工面積增量。住房竣工面積資料在官方的統計中近年來屢屢被披露提及。根據統計局的資料，新媒體“投資人”也曾計算得出，1998-2016年，這19年來全國的新增商品住宅的竣工面積為97.97億平方米。如是金融研究院研報通過加總和估算，得到的未包含投資500萬元以下的城鎮自建房和 “農轉城房”的2011-2017年的城鎮住房竣工面積增量為66.90億平方米。
綜上，如果不考慮空置住房，2010年城鎮住房存量為196億平方米，2011-2017年城鎮新增住房67億平方米，全國城鎮住房總計263億平方米，2017年城鎮常住人口數量為8.13億，城鎮人均居住建築面積為32.35平方米。
如果根據中國家庭金融課題組和國家電網公佈的住房空置率折中約15%算，2010年城鎮住房存量為231億平方米，全國城鎮住房總計298億平方米，城鎮人均居住建築面積為36.65平方米。但考慮到中國獨有的公攤面積後，國內使用面積僅為建築面積的約70%，也就是說，中國實際城鎮人均住房面積僅為25.66平方米，雖然建築面積達到了住建部“十三五”規劃的2020年城鎮居民人均住房建築面積35平方米，但實際住房質量和小康社會住房標準相去甚遠。
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房地產做增量還是做存量？
如果和發達國家相比，中國的人均城鎮住房面積就更顯得逼仄。資料顯示，2017年美國人均住房面積中位數為65.03平方米（美國普查局），2016年英國人均住房面積為49.4平方米（英國統計局），2014年德國人均住房面積為44.6平方米（德意志聯邦統計局），2013年法國人均住房面積為40平方米（法國CGEDD報告），2014年芬蘭人均住房面積為39.9平方米（芬蘭統計局），2013年日本人均住房面積為38.81平方米（日本統計局），均高於中國的36.65平方米。2016年韓國人均住房面積為33.2平方米（韓國國土交通部《2016年居住實況調查》）。由此可見，與大多數國家和地區相比，我國人均住房面積依舊偏低。
從趨勢上來看，自住房與租賃住房的比重雖然各國不盡相同，但總體上以自有房為主，大體自有房與租賃房在7:3甚至8:2之間。以美國為例，根據2010年美國人口普査結果，2010年全美人口為3.09億，其中65.1%居住在自有房中，34.9%租房居住；自有房平均每戶2.65人，租房戶平均每戶2.44人。自有住房人口比重超過了70%。
中國自古有“安居樂業”的古訓，買一所房子，成了所有進城人的共同夢想，從這個意義上說，中國住房市場，除了住房質量（人均面積）外，總量市場也還有很大的發展空間。
從總量上看，有一個簡單的估算邏輯。我國城鎮住房總量接近300億平方米，截至2017年底總人口約13.9億，按58%的城鎮化率計算，城鎮人口約8.062億，如果要達到發達國家人均實際住房面積40平米的水平，住房總量要達到322.48億平方米；如果要到2025年基本實現城鎮化的70%，人口保持基本穩定增長到14.5億，那麼城鎮人口約10.15億，按人均實際住房面積的40平算，需要住房總量約406億平方米。
從目前看，房地產市場增量放緩是一個趨勢，但未來房地產市場仍將蓬勃發展，一方面是存量市場的拆舊建新，比如已購公房等房改存量住房約為41億平方米，佔比約為14%，這部分房源多為老舊住房，存在多種問題，無法滿足城鎮居民美好居住需求，未來這部分存量的改造升級也有較大的市場空間。另一方面增量市場也是一個非常恐怖的數字，要知道，1998-2016年全國的新增商品住宅的竣工面積為97.97億平方米，而這19年來是中國房地產市場增量最快的時段，刨去租賃市場，未來的城鎮化過程，保守估算，要達到發達國家標準，可能還將帶來70億平方米左右的增量。
還有一個需要考慮。顧雲昌認為，未來中國房地產市場的發展除了需要考慮城市化外，隨著社會的發展，家庭小型化和老齡化將會是趨勢，喪偶老人獨居、年輕人一人家庭越來越多。他引用資料說，發達國家一人家庭是15%-20%，中國現在是6%-7%，這也在一定程度上增加了住房套數。
不過如是金融研究院的研報則關注我國複雜的城鎮居住體系，比如目前保障房72億平方米，佔比約為24%，作為城鎮住房的補充總量已經不低，未來應該保持穩定，否則會擠佔過多的市場用地，推高房價，背離保低端、促民生的初衷。再比如小產權房約有73億平方米，未來如何合法化也是一個非常棘手的問題。
房地產政策的釋出絕對不能僅僅是為了調節房價，從根本上說是更好地促進房地產市場為人民安居樂業服務。儘管上文我們介紹了多種估算方式和資料，但我國尚未準確掌握全國住房總量和平均住房狀況，包括總面積、總套數、戶型比例、設施狀況、房屋產權結構、各城市的家庭實際居住狀況等確實不爭的事實。而沒有翔實的資料，就難以明確哪些住房問題最緊要的，是總量不足還是貧富不均？總量缺乏到何種程度？住房不均到何種程度？大中小城市是否面臨同樣問題？這些問題得不到回答，就難以有效地制定住房政策。這些都影響著具體房地產政策的制定以及實施效果，也影響著房地產開發商未來的開發決策、對未來市場的信心等。今年開始的全國個人住房資料聯網在某種程度上能解決一部分增量產權的清查，但巨大的存量市場，依然需要開展基礎性的全國住房調查，建立一個類似中央銀行個人徵信系統的住房資訊系統，如果這套系統再與實名制資訊系統整合，它的意義將不僅僅是為住房政策制定提供基礎性資料，而是為社會各項事業的發展提供依據。
文|樑雲風