中國戶均套數已達1.1套，所以房子真的就過剩了嗎？
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「壹書生說房」（ID：yishusheng-fang），作者：葉書利 ，36氪經授權轉載
該觀點是否成立呢？至少任志強與顧雲昌不同意類似的觀點。
顧雲昌：住宅市場仍有很大空間
壹書生注意到，近日，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌在博智巨集觀論壇第三十二次月度例會上，“對於中國戶均套數已達1.1套，所以房子真的就過剩了嗎？”之問，顧雲昌給予了否定的答案。
顧雲昌首先從人均面積指出，中國人均建築面積現在大概在35至40平米之間，與一些西方發達國家差不多，但發達國家的面積是使用面積或者室內面積，比中國的建築面積大25%到30%，所以人均面積並沒有到位。
接著從城鎮化水平說，顧雲昌提醒道，目前中國城鎮化率僅58%，戶籍人口的城鎮化率在42%左右。從42%或58%到基本實現城鎮化的70%，未來還會有多少人進城?房子夠不夠?
顧雲昌認為，目前最多是階段性的飽和，拆舊建新還會帶來大量的需求，加上家庭小型化和老齡化，會導致喪偶老人獨居、年輕人獨居化家庭越來越多。他引用資料說，發達國家一人家庭在15-20%，中國現在才6-7%，未來必然增加住房套數。
任志強：樓市中的很多概念是錯誤的
中國住房私有化率與市場化程度無關
這在國際上是衡量一個國家個人和家庭持有私有產權住房的重要指標，即反映了市場化程度，也反映了家庭私有財產的分類比重。
但在中國這個指標與市場化程度無關，與家庭財產分佈有關。
曾有許多的專家、學者認為中國的住房私有化率遠高於發達國家，認為這是一種市場化程度高的標誌，併為此而高度驕傲和自豪。同時認為這是中國房地產市場潛在的存在巨大泡沫的一個訊號。
但這是一個完全錯誤的判斷。
中國從城鎮住房私有化率的角度看，確實比發達國家都高，如加上中國農村的宅基地制度下的農村自有住房率，這個住房私有化率就更高了！
可惜的是中國的城鎮住房私有化率與中國的住房市場化無關，而是中國計劃經濟制度下的長達五十多年的住房福利分配製度造成的結果。
1949年中國政府頒佈了一項命令“城市中的一切住房歸公”。除少數私有住房之外，沒收了原政府和被打倒、清除物件的所有住房，改為了城市住房福利分配製度。尤其是公私合營之後，又將大量的私有住房改為了公租式住房。
正是因為這種政府分配住房的制度背景，因此在確定工資、勞動報酬收入中，剝離了住房購買和支出的因素，降低了應支付的人工成本。換句話說是政府支付的工資和勞動報酬中從來就沒有住房購買和支出的部分，也消滅了市場中的住房商品化生產與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因為“先生產，後生活”的政治主張，重在投入經濟而極少投入住房。
1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，但到了1978年改革前，城鎮人均居住面積下降為3.6平方米，不但沒有增加和改善住房條件，反而更差了。
上世紀80年代之後，才加強了城鎮住房的建設和福利分配，直到1997年23號檔案停止住房福利分配之後的數年，這種住房分配製度才停下腳步。
這五十多年的住房分配又通過房改的辦法，實現了城鎮住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房，也包括了因市政建設、城市改造大量拆遷、安置的住房（還包括單位機構以商品房價格購買後，實物分配的大量住房）。房改房的低價購置，將住房轉移變為私人財富，是對歷史低工資的一種補償，而非市場化形成的結果。
因此國際上的住房私有化率的擁有者，多為中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問題。但中國福利分房之後的私有化，則並非以收入劃分，最低收入家庭的住房私有化率高達72%，且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房（如拆遷所得和雙職工雙單位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率為90%，兩者相差並不多。
中國自1997年開始實行住房商品化、市場化之後，開發商全部建設的純商品房僅為9000萬套左右（扣除開發商建設的非商品房套數，如經濟適用房、限價房、安置房等），不到全部城鎮住房總量的30%。即使不計其中一些為單位購買進行最後福利分配的部分，那麼真正靠市場化商品房擁有私有住房的比例也不過30%而已。
因此可以看出中國靠市場商品化擁有住房私有化率的總量不超過30%。而大量則是靠非市場化的福利分配之後房改形成的住房私有化率，因此中國的這個指標無法與國際的指標對比，也並非在同一水平上。
更重要的是福利分房的原有住房的標準極低，並不能滿足現代已日益增長的生活消費。
80年代之前的住房分配幾乎是低標準的建設，大多是面積極小的，無完整生活設施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進的新房，如今已經不得不拆除重建了，大多數臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所，無廚房，更不用說洗澡的設施了。
80年代改革後的標準也很低，一居室不大於40平方米，二居室不大於60平方米，三居室不大於80平方米，直到90年代，超過100平方米的住房設計是要有高知、高幹指標的。因此佔住房私有化率50%以上的住房是低標準的非商品化設計的住房。
即使是初期的商品住房，大多也維持在這個低標準的水平上。雖然有了獨立廁所和廚房，但卻沒有燃氣、沒有熱水，沒有洗浴設施，連刷牙都要擠進廚房去取水。至今這些低標準、小面積的住房仍是城鎮中的主力軍。
之所以中國的住房私有化率高，和個人財產中住房比例高，並非市場化之後人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結果，是政府用住房資產彌補歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場化程度無關，也與消費者購買能力無關。更不是反映中國經濟的發達程度，也同樣不能與國際上大多數市場化國家的住房私有化率相提並論。
根據統計局調查中國城鎮中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統計在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且無法在市場中公開交易，這一比重也很高。
由此可見一個非市場化經濟的國家在改革之後才進入住房市場化20年左右的時間，商品化程度和數量都極低，並不能僅用國際通行的住房私有化率指標去衡量和證明市場中發生的變化，更不能證明市場中的泡沫！
以房屋總市值推論中國房地產泡沫是錯誤的
國家房地產的總市值既是一個國家城市化發展的標誌，也是一個國家房地產在國家經濟中總量的衡量。
據第一太平戴維斯2016年8月的預計，中國的房地產市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內生產總值67萬億元人民幣的4倍，隨後又測算稱，已達300萬億元市值。最近則在某些專家、學者的口中稱為已達450萬億元，還有些與美國的房地產總市值約為26.8萬億美元相比，認為中國的房地產已出現了嚴重的泡沫情況。
根據國家統計局和住建部公佈的兩個資料看，中國城鎮的住宅總量約為220億～245億平方米。1997年房改之後竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約佔70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進入市場銷售計算，並且全部按2017年全國平均住宅房價8600元/平方米計算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進入市場銷售的部分，則會估值更低！
中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建築，三四線城市則是剛剛進入大量進行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標看，並不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮又會如何呢？
僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴重。許多住房根本不具備商業價值，連中央政府都不得不動用大量的財力給以補貼，支援拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個大中城市之外，還有590個城市和眾多的縣鎮，其住房情況仍有待改善。
實現小康和現代化目標城市化率應超70%
一個國家的城市化率與這個國家的經濟發達程式密切相關，也與人民的生活水平和富裕程度相關。全球城市化率的高速發展則是集中生產能力、資本能力和第三產業發展的必要條件。
1800年之前全球幾萬年所創造的GDP約佔全部總量的5%，1800年之後的GDP則佔歷史總量的95%，是因為1800年之後城市化的高速發展帶動的經濟高速增長，經濟的增長又反過來推動人口向城市集中，加速了城市化的發展。
1800年到2010年全球的總人口量增長了6倍，但全球城市人口的數量增長了60倍。2006年全球城市的總人口數就超過了農村的總人口數，發達地區的城市化率已經突破了80%，欠發達地區的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經超過了53%，並且仍在高速增長。
但中國的戶籍人口城鎮化率僅為42%，低於欠發達地區的城市化率水平。按常住人口的城鎮化率計算也僅為58%不到，遠低於發達地區的水平。
中國要想實現小康和現代化的目標，至少城市化率的水平應在70%以上，否則無法實現經濟的增長和人民收入水平的提高。
但中國的真實城市化率水平極低，正是因為戶籍制度的限制造成的。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，於是就無法充分享受城市化帶來的公共服務和資源優勢，如子女入學、家庭成員的醫保、退養等，都未能充分的實現城市化的條件。
而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數人的生活保障與收入來源，還依賴於農村，仍離不開承包地、宅基地，更不用說子女入學、退養、醫保等其他問題了。因此凡是不能實現收入來源於城市而非農業的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標不是指人在哪裡住，而是指你的收入來源來自於農村還是來自於城市。
發達國家中許多人，特別是退休的老人並不住在城市，但他們的收入來源於城市，仍被計算在城市化率中。
在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現了非戶籍人口的數量遠大於戶籍人口的情況。
廣州最新公佈的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫療、參保等社會保障方面處於較低水平。子女就讀公辦學校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動者未簽訂勞動合同，約四成以上的沒有參加“本地統籌的城鎮職工基本養老保險”，四成以上的人員無醫保治療。
廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源於城市，這種情況並未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自於農村。
這種名義上的城市化率不但不能與國際對比，也不能證明農村人口的真正轉移。不能改善農村的發展情況，也並未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質量提高的問題。
中國的城市化率提高將是影響中國經濟增長和房地產市場發展的重要問題。
住房面積不分青紅皁白的說法很不可取
住房面積統計既是市場需求與供給關係的一種衡量，也是人民生活水平的一種標準。既反映國家經濟發展和人民生活水平之間的關係，也反映住房水平和居住條件的改善。
住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數（即居住單位）計算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場供給情況的變化。前兩者以人和家庭計算存量住房，三是以建築本身的情況按獨立套數計算與人無關，但三者都反映市場中的存量與新增供給的變化。
1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統計為人均居住面積的統計，因為那時大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分攤的地下室、電梯、樓梯等面積，因此只計算居住面積。1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮人均居住面積為3.5平方米。
直到上世紀80年代大量的住房建設在福利分配的制度下，為儘可能的減少建設成本，增加居住面積，因此住房建築儘可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設的居民樓都在設計中沒有門廳的設計。那時的拆遷政策也只計算居住面積，不把其他面積計算在補償範圍之中。廳按一半計算面積，因此拆遷房的建設也大多是無廳的設計。在以居住面積為統計基礎時，住房建設中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說有洗浴條件了。
大約90年代中期才有了廳的設計，並在住房商品化之後，讓廳變大了。廁所也變成了衛生間，廚房也不再是轉不過身來，放不下冰箱的小廚房了。
以後中國的住房統計也從居住面積變成了建築面積，但在建設面積的房產證登記中（銷售中）都包括了建築配套面積，即公共分攤面積一欄。
在住建部（當時叫建設部）88號令商品房預售管理辦法中，曾規定銷售住房可以按套內面積或建築面積分類計價。但由於產權證登記中都將兩者合併登記為產權面積，於是就又有了分攤率的特殊名詞，指產權證面積中套內面積和公共分攤面積之間的比例。這是典型的中國特色。
在不同的樓的建設中，這個分攤面積的分攤率差別巨大，如無電梯、無地下設施的大多樓梯、消防梯的分攤比例和門廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分攤比例提高了。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分攤比例更高。有的豪宅分攤比例高達30%，即一套產權證面積為100平方米的住房，套內面積僅為70平方米，其餘均為公共面積。
因此在中國的人均建築面積中計算的住房面積無法與國際的接軌，正是因為分攤面積的部分無法統一。在國際的人均住房面積計算中，是指套內屬於私人使用的面積，如德國是以建築分戶牆中心線計算的，美國是以戶門內面積計算的等，而只有中國是含有公共分攤面積的，因此在與國際對比中會出現極大的差異。
如現有中國統計公佈的城鎮人均建築面積約35平方米，實際與國際對比時應扣除20%以上的公共分攤面積，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標準低於全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分攤面積之後則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛生間和門廳，居住面積就會更低了。
在中國自以為住房已經能滿足城鎮人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個很高的數了，但實際的情況並非如此，尤其是在國際對比中就相差更多了。
資料來源：香港：香港明報報道；法國：CGEDD報告；德國：德國聯邦統計局；加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/；美國：US.Census Bureau 2014；英國：BBC新聞；中國內地：《中國民生髮展報告》、《房地產大週期的金融視角》、鏈家研究院
上表的國際比較中可以看出如扣除公共分攤的面積部分，中國城鎮人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發達國家的50%的水平。現有的人均住房面積的統計，並不能反映真實的市場情況和真實的住房現象，更不能反映人民生活的實際情況。
2.戶均面積數：大部分城市並未公佈這個戶均面積數，尤其是中國城鎮中外來人口的變化巨大。幾年前公佈的戶均面積數為：
資料來源：法國：法國國家統計局；加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/；德國：德國經濟週刊；日本：日本國土交通省；美國：US.Census Bureau 2014；香港：www.hongkongfp.com；英國：BBC新聞；澳大利亞：澳洲統計局；中國內地：中國國家統計局六普資料、鏈家研究院估算，不包括房改以前單位分配的公房和小產權房
從中國人均的住房面積看也許許多人會比較樂觀，但從戶均面積看也許就沒有那麼樂觀了，以戶計算的住房面積情況在與國際的對比之中可知道差距巨大。
如扣除戶均面積中所包含的公共分攤的建築面積，就可知這個差距更大了。
也許許多人會認為這幾年高速發展的城市建設會讓情況發生巨大的改變，但實際隨著中國老齡化的出現並越加嚴重，年輕人並非按戶籍所在地居住，獨居人口瘋狂增長，這個情況也許會更加嚴重。
德國1960年時人口7300萬人，但家庭個數為1900多萬個，隨著人口老齡化，到2010年全國人口增加了800多萬人，增10%多為8100萬人口，家庭個數則變為4100萬個，增加了一倍多。且老人住大房，會為兒女回家留住所。年輕人的住房則小，但住房總量大大增加。戶均人口從3.83下降到2.01。
中國的戶均人口同樣從80年代的人均3.89，下降到2.8左右，還在繼續快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，說明人口數與家庭戶數的變化正在出現德國已出現的這種情況。
中國已出現了約7500萬個獨居家庭，過去的3年每年獨居家庭都以30%的速度增長，其中約3500萬個家庭是老年人的獨居家庭，4000萬左右為年輕人的獨居戶。但在中國戶籍制度的統計中，許多獨居年輕人的戶籍仍在父母的戶口本上，並不與父母同住，而是單獨居住。中國戶均住戶面積的統計中並未將這些戶籍未變的年輕人的獨居計算在以戶為單位的統計之中，因此這種戶均面積的統計可能會更加惡化。
北歐獨居戶已達總家庭戶的40%，西歐也在25%左右。但中國目前僅為6%左右，如上升到25%的水平則對住戶的需求會大大提高，或幾年之後出現德國成倍增長的情況。（鄧元傑：還是不要上升吧！人們要多生孩子！家庭要和諧！）
從撫養率水平的提高看，這種老齡化和年輕化分居的情況只會越走越快，則戶均面積的情況也不樂觀。
3.套均面積：指每套獨立計算的住房的面積，而不論這套住房中是住了一個人或幾個人，是一個家庭還是多個家庭。這個指標是衡量一個國家住房水平的重要標準。
中國早在80年代出臺過套均面積的標準，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，後在商品化之後這個標準被打破了。但2006年又出臺了90/70的規定和隨後又有了按面積計稅的規定，如144平方米的高限等規定。
因此中國的套均面積被政策嚴格控制，全國100平方米以上的住房比例約為全部住房總量的25%左右，150平方米以上的住房則低於15%，因此套均面積的水平遠低於發達國家的水平。
香港人多地少，住房面積是全球最低的。100平方米以上的住房則為豪宅了，但佔比極低。政府提供的小面積住房所佔的比例極高，中國現有住房的情況雖然遠遠高於香港的水平，但與經濟發達國家相比則差距巨大。
不分歸誰和誰在用的戶均套數演算法不對
一個城市或國家的住房是否已經滿足或基本滿足了需求，首先要看住房的獨立套數，能否超過家庭的總戶數，並隨著家庭戶數的分裂進度，始終保持著適度的空餘量，使人們有自由的選擇權。
通常一個國家或城市的現有住房應達到總家庭戶數的數量，並大多有10%的餘量，即達到家庭總戶數的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就應達到1:1.2，如果是城市化率高速增長時，除滿足現有城市需求之外，還有一定的餘量來滿足新進入城市的家庭需求。
中國目前公佈的戶均套數大約為1:1.1左右，即總住房套數大於總家庭戶數，似乎已經能滿足現有城市家庭戶數的需求了。
這個計算中並不管這個住房是歸誰所有，由誰居住，或是尚未銷售。而只計算現有住房的總量是否已大於家庭總戶數，實際的情況是多於或少於家庭總戶數，少於家庭總戶數的肯定是不能滿足需要的，大於時要看能否跟得上家庭分裂速度或新進入城市的家庭速度。
家庭分裂速度是指一個家庭因子女結婚可能變成了兩個或三個家庭，新進入城市的家庭則是隨著城市化程序和速度增長和變化的。
一般而言1:1.1是最基本的條件，多餘的10%則是滿足住房調換、工作變化、家庭分裂的必要選擇餘地。而城市化程序則應有更多的餘量，如北京市每年新婚家庭的數量低於總家庭戶數的10%，但五年前的年新增人口量則大於原有家庭戶數的10%。
但中國的統計之中，忽略了兩個問題，一是非成套住房的數量佔比高達25%，這些非成套住宅中的套數計算是個多變的情況。如一間平房可能為一戶，但一年之後四、五間平房變為了一戶。這個差距會變化巨大。二是戶籍制度中無法計算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產生的，戶籍數量不變，但更多的則是年輕人的戶籍未動，也未結婚另組家庭，但卻獨立居住，應被計算為單獨戶，卻未被按戶計算的情況。也包括各城市中異地工作獨立居住的情況，他們的戶籍並不在這個城市，但卻會在這個城市長住，需要擁有獨立的住房。
當然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農村人口大量進城時，也會有打工者合居的情況，但中國的統計則無法跟上這種多元的變化。
如果從北京市租賃市場的情況看，約有20%的住房用於出租，但卻要滿足36%的常住人口。大約5-7人的住房需求，卻只有一套住房的供給，那麼如果這樣計算，大約住房不能滿足非戶籍人口都按戶計算的人均1:1.1套的住房，全國大約也是如此。
可以肯定的是如果將進入城市的常住人口中，都以家庭方式計算為戶時，中國現有的住房無論如何都無法滿足1:1的最基本條件。但實際中獨立進入城市的個人大約都不是按家庭計算的，也才因此會有1:1.1的說法。
但在國際上的統計之中，這種非戶籍管理方式，是個人獨立護照的管理方式。則進入城市的非家庭關聯的持獨立護照的人口都是按單獨戶計算的，其獨立住房的需求則要求戶均住房套數計算時，必須按獨立戶對應獨立住房套計算。
於是這就讓中國的統計方式與國際的統計方式產生了不同的定義和不同的計算結果。
只管住房成套率不管房子破不破也不對
住房成套率是衡量現有城市或國家住房的基礎狀況和發展程度的指標。成套率越高或100%，則說明這個城市或國家的住房至少已達到了成熟的階段，能基本滿足生活的需求了，進入了提高質量與舒適度的階段。而成套率水平越低則說明這個城市或國家雖然有住房，但這個住房是不達標的，不能滿足生活需求，並亟待改善。處於這樣發展階段的城市或國家仍處於改造建設的高峰期。
如中國三四線城市的棚改就是這種情況，雖然有住房，但住房條件極差，非成套率高，危舊破嚴重，已到了非改不可的階段。
何為成套住房？一般國家的定義是獨立單元的住房需要有生活必須的獨立設施。如要有自己的衛生間（含洗浴設施和廁所功能的衛生間，僅有廁所則定義為半個衛生間）、有自用的廚房、還要有必須的取暖設施和條件（冬季寒冷的地區）。高標準的成套定義則還有獨立的電、水、熱水、燃氣、門廳、飯廳、客廳等必要設施。
中國現有的住房成套率水平大約在75%左右（不含農村的住房），約有25%左右的住房為非成套住房。但這個成套率的水平低於國際標準，其中大多數只有半個衛生間，即只有廁所，而無洗浴設施，更不用說沒有管道燃氣的住房比例高達80%以上，沒有熱水的住房比例高達95%以上。因此才會有大量的電熱水器替代的市場。
中國城市的早期建設中大多是平房，沒有獨立的供水、供暖、供氣和廁所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。隨著技術進步和經濟發展，大多新建築有了改善。但這些歷史的平房保護區，如北京的78平方公里的舊城保護區，仍只能用煤改電解決燃煤做飯、取暖問題，仍無法用管道解決燃氣、熱力供應等問題。衚衕中仍主要靠公共廁所解決衛生問題，洗澡等問題大多隻能靠熱水器了。
公私合營和人民公社的階段，在農村取消私家廚房，改為大食堂的同時，城市中也建設了大量的這種無獨立廁所和廚房的住房。北京就有所謂的社會主義大樓，這種樓是典型的類似於集體宿舍的住房。上海每天早上在里弄裡洗倒馬桶的情況一直延續到改革之後很多年。
住房福利分配終止之前，幾乎所有的成套住房都只有廁所而無衛生間。廁所中大多除便池用水之外，無其他水源。當洗衣機、熱水器出現時，大多要先對廁所進行水源改造。廚房更是狹小，以省出更多的錢擴大居住面積。當電冰箱出現時大多無法放入廚房，反倒放在客廳或臥室，成為了一種富裕家庭的“榮譽”。
但隨著市場化的發展，一些商品房才真正滿足了國際定義的成套住房的標準。家庭中有了獨立的衛生間和適度的廚房面積，以及供暖、供熱水等生活必備條件，逐步提高了人民的生活標準。
中國現有以有獨立廚房和廁所定義的成套率標準，如果換成國際必須有獨立衛生間的標準計算，那麼中國住房的實際成套率水平大約就會降至30%-40%了。由此可見中國的住房水平與國際水平之間尚存在著巨大的差距。
人民生活水平的提高，不僅在於有房住（棚戶區也叫有房住），更在於這個住房要滿足生活必備的基本條件。只能在廚房去洗臉，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成為新時代面臨的難堪。
大量要依賴公共廁所解決方便問題，共用一個水龍頭，在非獨立廚房做飯的大量住房則更是未來要解決的重大問題。而這種現象不僅在大量棚改的三、四線城市中存在，北京、上海、長沙、西安這些大中城市中也同樣大量存在，這些情況不但說明中國的住房建設尚處於發展的初期階段，而非成熟階段，同樣也證明中國的房地產尚有很長的路要走。除了新建之外，舊改的任務也將更加艱鉅和亟待解決。