請回答1998：20年前，房子還是白菜價

虎嗅注：時間不能快進或倒轉，我們並不能預知未來並先下手為強，也無須為沒有在沸騰的房市中沒有得到一桶金而頓足捶胸。幾十年來，我們先後經歷了溫飽時代、電器時代、汽車時代和房產時代，每個時代都有不同的造富神話，現在或許正要見證房產時代的尾聲。一個時代的來臨自有其跡象，我們做好迎接新時代的準備了嗎？本文來自微信公眾號“國民經略”（ID：guominjinglve），授權虎嗅釋出。頭圖©視覺中國

來源丨國民經略

作者丨凱風

王石接到了通知，要求火速從深圳趕往北京。

“房地產的時代到來了”，王石篤定。

這是1998年1月，春寒料峭。前一年爆發的亞洲金融危機，波及面越來越廣，港幣岌岌可危，剛在泰銖上頗有斬獲的索羅斯，正在密謀新一場狙擊戰。

與此同時，氣象專家們預測，席捲全球的最強厄爾尼諾現象，或會對中國帶來嚴重洪澇災害。

受金融危機影響，中國經濟突然從巨熱陡轉直下。1996年的GDP增速還是兩位數，1997年陡然變成個位數。內外壓力疊加，經濟一度出現通貨緊縮的苗頭。如何提振內需，成為當務之急。

1998年7月，《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》印發。

從此，一個新的時代開啟。

01 開端

這一年，王石入選央視電視人物傳記片——《20年20人》。

作為央視主打的改革紀錄片，其分量自不待言。與王石一起上榜有吳敬璉、魯冠球、張瑞敏，都是老資格的經濟學家和企業家，王石是其中唯一的房地產行業代表。

從1984年成立以來，萬科已經是一個14歲的老企業了。1998年萬科營收22.6億元，淨利超過2億元，已經超過絕大多數的實體產業。但在房地產這艘轟然而來的巨輪面前，萬科還是一個稍顯生澀的年輕企業。

同樣是這一年，楊國強在廣州南浦之濱開發了廣州碧桂園，作為一個順德企業向全國進軍的跳板，這個專案生動體現了“五星級的家”的水準，次年一上市就被廣州人瘋搶。

經此一役，楊國強成了同行口中那個“可怕的順德人”。

對於剛剛從順德農村洗腳上田的楊國強來說，即使他已經看到房地產的星辰大海，也不會想到，未來有一天，順德的一個村辦企業能夠躋身世界500強、登上房地產一哥之位，更不會想到，某一天嘔心瀝血的“五星級的家”，淪為“五星期的家”的調侃。

同樣在廣州，金碧花園的成功，讓恆大迅速站穩腳跟。就在兩年前，許家印剛剛創業時，整個團隊還在城中村邊緣的逼仄空間裡辦公。

這是粵系房企的黃金時代，日後中國房地產的寶座，很長一段時間都落在了這三家企業身上。

當然，許多房企大佬的星辰大海，都是從這時開啟征途的。

02  白菜價

在1998年的上海松江二中，高一新生韓寒是個異類。

直到1999年，新概念作文大賽，讓韓寒聲名大噪；次年，靠著《三重門》的版稅，韓寒做了人生第一筆“投資”：買了一輛富康。

韓寒後來回憶說，當時父母讓他買房子，因為上海出臺了“購房退稅”的政策，買房子可以抵扣個人所得稅。

當時上海郊區的房價幾百到一千元，市中心三千元，我說，這房價太貴了，市中心三千元一平米，買一百平要三十萬，老百姓要工作十多年才能買得起房子，這是虛高的。工作五年，買個一百平的房子，才是合理的。

韓寒認定，房價虛高了一倍，不能買。馬上會跌，跌破一千。

韓寒沒在上海買房。不過兩年後，他還是以3500元的均價在北京管莊柏林愛樂小區買了人生第一套房子，目前，這個小區二手房均價6萬+。

韓寒父母想要買房的1998年，上海出臺“購房退稅”政策，鼓勵市民入場購房，刺激消費。不僅如此，當時在上海，外地人購房，可獲得“藍印戶口”，經過一段時期可轉為正式戶口。

20年後的今天，上海戶口早已成為稀缺資源。而“購房退稅”也在2018年重新啟動，房貸利息被列為抵扣個稅的五項來源之一。

1998年的房價，在今天看來，無一不是白菜價。

全國均價僅有2000元，而上海均價剛剛突破3000元，廣州也是在3000元左右，北京和深圳也沒超過5000元。

在當時的陸家嘴菊園，2000年房價為5000元，如今這裡的二手房均價已經高達8.4萬元。

03  猶疑

房地產這艘巨輪剛剛開啟時，許多人是猶疑的，遠不像20年今天的如此篤定。

韓寒對此深有疑慮，廣大國民更是對此將信將疑。許多人仍舊在盼望福利分房。

作為過渡時代的典型產物，福利分房一度主導國人的住房格局。福利分房，名為福利，實則是內部利益。不僅不同單位建設資金分配不均，就連單位內部也要按資排輩，更不用說腐敗叢生。至於廣大非機關單位的工作人員，更是被排斥在外。

顯然，在很長一段時間，福利分房都阻礙了住房改革的程序，也限制了住宅質量向上提升的可能。住房供給不足，是那個時代的典型特色。

從1998年開始，福利分房開始逐步退出，直到2002年，福利分房基本退出歷史舞臺。

也正是這兩年，一二線城市房價開始大幅上漲。

2001年，溫州炒房團首次現身。這年8月，一個由157個溫州人組成的“看房團”攜5000萬資金奔赴上海,一次性購房100多套。從此之後，溫州炒房團聲名傳播於大江南北。

然而，對於大多數人來說，房子仍舊不是生活中最重要的事。

那個時間，中國離加入世貿組織只有臨門一腳，北京獲得2008年奧運主辦權懸念也已不大，整個社會充斥著白手起家的誘惑，每一個人都試圖抓住身邊的機會。

對於房子的熱衷，遠不像後來那樣狂熱。

04  爭議

住房商品化的改革，註定充滿爭議。在一開始，主導者就強調：

大力建造低價的經濟適用住房，推進住房商品化。我講的是住房，特別是和公積金結合的有一定資金渠道建設的經濟適用住房，不是高階住宅……

可以說，在一開始，住房商品化選擇的是新加坡模式，以“低價經濟適用住房”為主體，解決大多數人的住房問題，至於商品房則是面向高收入者的。

然而，幾乎沒有地區能逃脫房地產拉動經濟的誘惑，也沒有地方能擺脫高房價的宿命。沒過幾年，經濟適用住房的定位就不見了，商品房成為市場的主流，房地產的地位日益鞏固。

2003年，在著名的18號檔案裡，房地產被定位成“支柱產業”。這份檔案如是表述：

充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。

站在20年後的今天，很多人唏噓不已。

客觀而言， 沒有住房商品化，中國的住宅質量顯然不會如此之快得到改善，人均住宅面積也不會如此之快得到提升。 靠福利分房，大多數人連望梅止渴的機會都沒有。

然而，住房商品化，從一開始就落入了價格市場化、土地管制化、財政利益依賴化的窠臼。商品化改革，也就從安居工程的初衷，變成了拉動經濟、提振財政的利器。

這是令人遺憾的。

05  繁榮

房地產的繁榮時代，不可避免地到來。與此同時，房地產也開啟了長達20年的造富神話。

20年前，韓寒以30萬價格買的房子，如今可以賣到五六百萬。當時在北上廣深，隨便買一套房子，如今可能就是千萬身家。

這20年來，房地產始終一路向上，即便有2008年和2014年的短暫波動，也未影響其上行行情。

這背後，是中國經濟強市增長的基本面，是居民收入高速增長的支撐，是工業化、城鎮化和人口大流動製造的紅利，也是大水漫灌和房地產依賴給予的饋贈。

最大的受益者除了購房者、地方政府，還有房地產商。在巔峰時期，在福布斯富豪榜的前十名中，有七個都與房地產相關。在整體400人榜單上，房地產商佔比接近一半。即使在2018年，在福布斯富豪榜前十名中，也有三個與房地產相關。在整400人榜單中，房地產商佔比仍舊高達25%。

房地產的狂飆突進，除了製造出龐大的財富效應外，還將一幫企業送往世界500強。

2018年財富世界500強企業中，有5家房企入圍，全部來自中國。2018年前11個月，這些頂尖房企的銷售額紛紛突破5000億元。而在1998年，萬科的總體營收才22億元。

奇蹟就是這樣製造出來的。

06  迴歸

2017年，“房住不炒”的定位橫空出世。租售並舉成為房地產新的發展方向，長效機制的建設正在路上。

一年過後，“堅決遏制房價上漲”的聲音異常堅定。

2018年，改革開放40週年轟然而至，一系列表彰如期而至。然而，無論是改革開放100人名單中，還是民營企業家100人名單中，都鮮見房地產商的身影……

時代終將不同。

地產造富時代，正在迎接最後的榮光。以房子為中心的時代，在不久的將來，或許也將告一段路。

未來面前，你我還都是孩子，還不去下載虎嗅App猛嗅創新！