抓住社群流量的彩生活,在創造怎樣的未來?
房子遲早會賣完,但物業服務最起碼可以做70年。
隨著房地產進入存量時代,從傳統地產公司中獨立出來的物業公司,不斷孵化出新的功能,圍繞著社群的生活場景,創造出新的商業價值,因此物業公司在2018年成為了資本市場的寵兒,2018年不僅新上市企業數量超過存量,其25-30倍估值也遠超過地產母公司。
3月28日,社群服務第一股——彩生活釋出了2018年財務報告,並表了永珍美后,2018年彩生活業績實現了高質量的增長,但更吸引投資者的是,彩生活的不按常理出牌,它把物業和業主之間的關係轉化為流量,它推出的「彩惠人生」平臺將網際網路「免費」的概念切入到社群運營……
服務面積逾11億平米,相當於服務兩個香港
2018年,彩生活實現營業收入約人民幣36.14億元,同比增長121.9%。全年錄得歸屬於母公司股東的淨利潤485.0百萬元,同比增長51.3%,且經營活動淨現金流入達到525.9百萬元。
2018年12月31日,彩生活銀行結餘及現金約為2666.9百萬元,現金儲備充裕;同時,淨負債率合理控制在19.1%,整體財務狀況穩健。
上市五年來,彩生活一直保持高速增長,據資料統計,2015-2018年營收復合增長率高達63.4%。其中,物業管理服務同比增長149%至30.64億元,增值服務同比增長47%至4.08億元,工程服務同比增長17%至1.41億元。
順利整合永珍美是彩生活實現規模快速增長的一個原因。永珍美旗下業態豐富,涵蓋了甲級寫字樓(超過500萬平方米)、商品公寓、豪宅,普通住宅等多業態的物業。收購永珍美是彩生活戰略中非常重要的一步,使得彩生活成為了綜合性的社群平臺。
截至2018年12月31日,彩生活已經進入268個城市,服務2709個社群,服務面積達到11.22億平方米,其中合約管理總建築面積5.5億平方米,合作面積3 .2億平方米及同盟面積2.5億平方米。
“到2018年底,我們平臺服務面積達到了11.22億平米,我估算了下相當於兩個香港的所有房子的面積。新併入的永珍美大部分集中在一二線核心城市,少部分萬達廣場在三四線中心地帶。到2020年,整個平臺管理面積到20億平米,這個目標保持不變”。彩生活執行長唐學斌表示。
2018年對物業公司來說,是不平凡的一年,這一年裡有5家物業公司在香港上市,超過了過去已上市物業公司的總和。資本的追捧下,物業併購動作頻繁,行業集中度不斷上升。雖然有收購永珍美的成功案例,但唐學斌表示:“未來收購這條路一定越來越難,越來越貴,彩生活的擴張將還是以平臺擴張為主,不依賴收購去增長。”
生態圈平臺月活使用者1400萬,彩之雲GMV近百億
增值業務是物業公司收入構成中非常重要的一部分,在業績釋出會上,唐學斌再次強調,彩生活的增值業務不一樣,看彩生活要看到和其他上市物業公司的不一樣。
“我們的增值收益跟大多數物業公司的增值收益不一樣,小物業公司本身去創新增值服務很難,我們利用平臺優勢,把線上平臺輸出給傳統的物業企業,我們的平臺包括了2B的物業公司平臺彩管家, 2C的家庭平臺彩之雲,涵蓋了物業和業主之間的所有關係,開門、停車、繳物業費、保修等等,業主和物業之間發生關係,都可以通過彩之雲發生相應的服務。我們的平臺基於社群的場景和入口,連結了眾多的商品、服務、供應商”。
彩生活增值服務的發展有三大核心產品,「彩惠人生」、「彩富人生」、「彩生活車位」,共同帶動增值服務收入同比增長47.5%至408.4百萬元。其中,「彩生活車位」全年累計銷售4150個,帶動銷售及租賃協助的收入同比增長175.2%至人民幣146.6百萬元;「彩富人生」增值計劃累計成交金額約 1770.1 百萬元,平均投資期限由去年同期的0.47年延長至0.87年,貢獻38.4百萬元收入。
增值服務的毛利潤同比增72.3%,毛利率保持在95.7%的高位,盈利質量明顯提升;利潤貢獻同比增長41.9%至309.2百萬元,佔比33.6%,維持了良好的利潤結構。
截至2018年12月31日,彩生活生態圈註冊使用者數增加至約2640萬人,其中生態圈活躍使用者數增加至1400萬人。彩生活生態圈口徑是指包括彩之雲在APP、微信等埠的使用者和生態圈產品公司的使用者。
截至2018年12月31日止12個月,彩之雲平臺累計GMV(成交金額)約為 人民幣94.48億元 ,同比增長24.1%。
另外,彩生活生態圈平臺在不同維度已經有超過40家生態圈企業參與社群服務,且孵化的公司迅速成長。以「e電梯」為例,其構建的覆蓋電梯全生命週期的SaaS平臺,上線電梯數量已經突破16萬臺,包括超過14萬臺非本集團管理社群內的電梯。
在業績釋出會上,彩生活董事會主席潘軍表示,2019年 將進一步通過「北斗七星」:E安全、E維修(包括e電梯)、E裝修、E清潔、E綠化、E繳費、E投訴七大服務板塊,實現基礎物業管理職能的平臺化,進一步提升了服務效率。
免物業費的新物種
2018年彩生活最大的創新是將「免費」的概念接入社群,其推出的「彩惠人生」用「消費」代替了「繳費」,創造性的實現了物業與業主之間支付關係的改善與升級。
從3月到12月底,「彩惠人生」推出的9個月時間裡已有26萬個家庭平臺上進行了交易,通過180多萬個訂單創造了7000多萬的交易額,衝抵了3600多萬元的物業管理費。
在業績釋出會上,關於「彩惠人生」這樣一個新物種,管理層和投資者進行了激烈的討論。唐學斌表示:“「彩惠人生」將成為彩生活最重要的一個產品,也會是核心競爭力的根本來源。這個產品很簡單,把物業管理公司和業主之間的非常重要的關係,給物業提供服務,業主繳物業費,變成了一個流量,我們用這個流量去和一些平臺做交易,如和京東自營實現了無縫拼接。”
“前兩天,我買了一個面膜,125塊錢,物業費贈送比例達到30%。我們平臺上很多產品贈送比例高達30%,供應商將相應比例的流量返利,以贈送物業費的形式給業主,最終很多業主會逐漸接受、使用。把原來的繳物業費,一錘子買賣變成了經常來彩之雲消費的零售模式。”
唐學斌表示:“2018年「彩惠人生」幫業主衝抵的物業費相當於彩生活整體物業費的1%,爭取在2019年底實現10%,幫業主減免3個億的物業費,讓業主得到真真的實惠,也能提高員工的收入和積極性。未來,減免業務的比例還將不斷提高。”
細細想來,這筆買賣其實是一個三贏的生意。
業主花了錢,交了物業費,得到了物業服務,用彩生活的返現又在平臺上買到了新商品。
供應商入住「彩惠人生」平臺,不用交平臺費,成本大幅度降低。
「彩惠人生」平臺既不賺錢也不賠錢,但是彩生活賠吆喝換來的是最有價值的精準使用者畫像,換來的是使用者大資料,所有網際網路巨頭都對社群感興趣,就是想要使用者精準畫像。
如今,社群作為社交入口的價值正在顯現,物業基於社群管理的日常服務,與業主有著大量接觸的機會,在瞭解客戶的需求,獲取客戶的信任方面有著天然的優勢,因此抓住社群的入口,抓住了社群的流量,就抓住了很多機會。
“香港的物業公司估值高是因為按照流量入口的網際網路公司來估值,未來物業公司發展的關鍵就在於你能不能成為一個流量入口。「彩惠人生」平臺是一個流量入口,光靠收物業費撐不起我們現在的估值。彩生活是一個流量入口的邏輯。” 董事會主席潘軍補充解釋了彩生活的邏輯。
中國指數研究院曾預測,2022年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。是一個有萬億市場前景的行業。萬億物業加上萬億流量,社群王彩生活正在打破傳統物業邊界。
作者簡介
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