房企多元化發展的思考：中國地產下半場將進入大資管時代
“在當前整個行業下行趨勢相對來說較為明顯的情況下，房地產企業們討論最多的是兩種聲音：迴歸主業還是‘開枝散葉’。近來，房企中興起了‘更名潮’，而此潮流的本質就是房企多元化佈局的開展。TOP30房企70%釋出了多元化戰略，TOP100房企97%佈局了多元化業務。所以，今天我們談論多元化的時候，已經不是說做還是不做，而是說我們應該怎麼做。”在3月27日易居克而瑞第三屆地新引力創新峰會上，易居企業執行總裁張燕這樣開門見山的說到。
張燕表示，目前房企們正在做的有兩件事，一方面繼續擴大房企主業的規模，一方面同時加緊多元化的佈局。張燕公佈的資料顯示，到2018年底，百強房企已經佔據了整個市場份額的六成，想要做到七成的資料也是非常可期的。前三十強從2014年的不足三成到了如今已經接近五成。一方面主業繼續在規模擴大，放慢腳步提高質量，而且這個趨勢在未來五到十年不會有根本性的變化。
另一方面，房企們在繼續衝規模的同時也在觀察和思考企業的多元化佈局，但普遍都遇到了阻礙。其中來自政策的變化、不清晰的模式、過長的蓄力期還有多元化人才等方面是房企們多元化道路上的主要困擾。
所以在張燕看來，今天的房地產企業對多元化的佈局急需進行重新的審視和思考。
根據克而瑞從過去三年裡房企的投資資料中梳理得知，近三年裡房企在投資方面異常活躍。截至2018年，房企多元化投資已經接近千億，和2014年相比翻了七倍。而且房企的投資偏好那些專業性強的非地產領域，所以，房企的投資模式已經不僅僅是在房地產產業鏈的上下游佈局，更多的是對非地產領域的延伸。
張燕說到， 2014年我們看到最多的是康養、醫療、文旅、本地生活，佔到了投入的絕大部分。2018年非房地產這部分領域的投資更為分散，主要集中在應用科技、教育、新工業材料等等。我們發現房企今天捕捉的並不僅僅是領域當中的熱點，而是未來中國經濟整體的熱點。
房企多元化發展的困擾
說到實踐中的難點，張燕首先對房企多元化佈局的原因做了分析。她表示，許多房企佈局多元化是因為主業已經足夠強大，看到了天花板。例如，前30強的房企，他們在房地產領域已經基本完成了整個生態，做多元化是順勢而為。還有一類房企，或許因為是控股公司的原因，那些公司天生就擁有“多元化的基因”，企業先天具有多元化的優勢。但不論哪種型別的企業，他們在關注與房地產相關的領域的時候，都是以長租公寓為核心的。
隨後張燕公佈了一組房產交易的資料顯示，房產交易主要是有幾家公司投了鏈家，使得金額和數字顯得要突出之外，除此之外無論是從投資的量，還是從投資金額來說，主要的關注點非常集中體現在長租領域上。
企業們對長租公寓領域蜂擁而上，但到目前為止，無法盈利或盈利不足依舊個各大房企的硬傷。除此之外，供需錯配同樣是長租公寓的一大痛點。張燕舉例道，在上海市，目前4000元以下的需求巨大，但現在全市六萬套的土地供應卻主要集中在中高階，這是我們不得不面對的問題。
除了長租公寓，房企們在教育、產城、文旅、代建和養老等領域的投資力度都不小。而在這所有的多元化投資領域，在實踐當中的痛點都可歸於一點：政策的變化。
政策變化下，企業的運營策略、運營路徑也必須隨之改變。比如教育領域，張燕說到，一開始大家興致勃勃進入這個領域，後來因VIE架構境外上市退出漏洞被堵死之後，基本上大家都把教育作為配套運營迴歸主業。此外，文旅和產城受政策的影響也是巨大的。對文旅來說，到2018年房企的文旅配套已佔到了六成左右，這樣的話房企對文旅運營就要提出更高的要求。
另外對於比較受重視養老來說，政策是這一領域的長期支撐。房企們對這一產業的未來發展的預期很高，預估到2020年會小爆發，2025年之後會進入真正養老事業發展期。但短期來說，很難形成好的盈利模式。另一方面，張燕還表示，除了政策的支撐，資源錯配問題同樣存在養老領域內。
“55歲到75歲稱之為活力長者，他們對於醫養需求不顯著，更多的需求是在投資上面受限，所以會有這種養老產品出現。但是75歲以上的養老人群，更多的對於醫養養護提出了更高要求，而市場當中要麼對於這類產品供應不足，要麼由於這一類群體目前的支撐能力還沒有達到，所以形成了現實當中的供需錯配”
2019-2020年，多元化的趨勢在哪裡？
在克而瑞2018年的預測中，以長租為核心的租賃，以物聯網為技術載體的智慧家居，城市更新、產城融合和教育等方面的發展都是被看好的，企業們將紛紛進入這些領域。張燕進一步說到，我們發現產城融合包括文旅、教育，已經變成了主業重要的一個組成部分，而租賃和以物業為入口，以物聯網技術為載體的智慧家居、智慧社群，這兩者會有更長足的發展。
對於2019年的思考，張燕表示，物業服務痛點依然存在，但其服務生態已成。而由於場景的擴充套件，未來智慧家居、智慧社群展現了非常大的施展空間。因為有智慧科技加持和物業的大入口，萬物互聯、智慧社群正在快速形成。
對於長租公寓來說，在政策的長效機制下，租賃住宅依然是被看好的。使資產證券化的進一步開放，比如三月份上交所已經提出了第一批試點的公募REITs等，這將是解決短期盈利難的有效方式。
最後張燕表示，中國地產下半場將進入大資管時代，未來十年甚至更長的一段時間，大資管將從今天這個時間點，通過運營和其他的資產管理方式在啟用市場。
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