2018上半年上市房企經營能力榜單TOP50
編者按:本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 和訊房產」(ID:hexunhouse) ,作者:楊羚強,36氪經授權轉載
“增收不增利”、“帶血的GDP”、“萬億負債”曾幾何時,稍懂皮毛的行業外人士總是喜歡用沒有利潤的規模增長,來質疑地產商的運營效率,甚至發表危言聳聽的言論,認為地產業的繁榮,是抽血銀行借貸給實業的資金的結果,發展質量堪憂。
之前,連行業毛利水平的中國海外,每年的淨資產收益率(ROE)也就停留在16%左右,很多房地產公司年淨資產收益率(ROE)甚至連6%都沒有。對比連銀行貸款利息都不到的淨資產收益率,難怪房地產行業總會被妖魔化為“空心胡蘿蔔”。
但是,今年上半年,和訊房產獨家釋出的《2018上半年上市房企經營能力榜單TOP50》卻充分地反映,原來所有批評地產企業只長“個子”,不長“肌肉”的財經專家,都是隻見山腰,未曾到過山頂,不明白規模高增長,是利潤高增長的必經階段。超過13%的公司半年的淨資產收益率已經達到10%以上,另外營業收入和利潤增速也是居於歷史最優階段。但這並沒有在股價上得到充分體現。經營質量良好,但市值偏低的上市房企,不在少數。這似乎反映了地產股還是整個資本市場的窪地。
需要說明的是,今天推出的榜單只是和訊房產獨家釋出的2018上半年上市房企系列榜單之一,後續反映房企不同能力的榜單將陸續推出。
此次排行榜演算法,對一個公司財務健康程度的評估,我們採用對分項排名計分,加總後得到這個公司的綜合得分,再根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家,如果一個公司在ROE、營業收入增速、扣非淨利潤增速、市值這4個指標排名上分別為第3名,第20名,第10名,第9名,那麼分別對應得分48,31,41,42,綜合得分為162,以此參與排序,分數越高,名次越靠前。
另外,主流房企的篩選標準,我們綜合考慮了三大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,2017年克而瑞房企銷售榜單前100名;第二,整體上市房企;第三,相關指標可以通過公開資訊渠道獲得。
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衡量一家企業的經營質量優劣,淨資產收益率絕對是最主要的指標。仔細研究上半年經營能力前十的地產商可以發現,這些企業的淨資產收益率普遍都在10%以上。有些甚至超過了20%。公司的營收增長規模、利潤增長規模,則是另外兩項重要指標,通過這三項指標,可以非常清晰地看出,一家企業的規模迅速增長,究竟是“虛胖”,還是高質量增長。
從上半年的情況看,大部分銷售規模過去幾年迅速暴增的企業,增長也多數是有質量的。比如,百強行業中複合增長速度居前的碧桂園、融創、恆大、華夏幸福、新城、陽光城等企業,同時也是上半年上市房企中經營能力靠前的前十企業。
而那些增長有所放慢,被不明真相的吃瓜群眾質疑“尚能飯否”的房企,也通過經營能力的綜合分析,驗證了過往所遵循的暫時犧牲增長速度,提高增長質量的決定是正確的。比如綠城、中交、華潤、綠地這些央企背景的地產企業。
但也有些企業,空有銷售規模的高增長,經營質量卻不盡人如意。最具代表性的莫過於保利地產。後者半年的ROE僅僅只有5.9%,遠遠不如銷售規模前十的其他房企。所以,在經營能力的排名上僅僅只有第35名。
也許,保利地產的管理層眼下需要仔細考慮了,繼續以規模的增長為代價,而忽略投資回報和運營效益的模式,是否適合進入高質量增長時代的中國經濟新環境。
過去幾年的經濟去槓桿,讓那些經營質量靠前的地產商格外受寵。經營能力榜單前十的房企,幾乎都是各路資本目前迫切想要密集調研的企業。相比之下,榜單靠後,或者未能進入榜單的企業,未來的經營壓力勢必更大。儘早地對融資結構進行改革,加快週轉,提升淨資產收益,比眼下以15%乃至20%的年化利率向P2P和基金管理公司借款更為重要。
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不過,從行業整體來看,今年上半年所展現出的經營質量,無疑是最近幾年最好的一年。很多公司不僅有非常好的淨資產收益率,營收規模和利潤增速也處於歷史高位。比如經營榜頭名的融創中國,今年中報的淨資產收益率是最近三年來最高的一次,不僅僅是淨資產收益率,營業收入和營業利潤增幅也達到了歷史上的最高水平。
同樣,綠城中國儘管上半年ROE沒有達到10%, 卻已經是過往多年來最高的一次。而且,半年已經達到8%以上,以這一增長速度,全年淨資產收益率超過10%將沒有懸念。另外營業收入和淨利潤的高增長,也增加了它的分值,是綠城最終問鼎經營能力前三甲的重要原因。
除此外,新城、陽光城等企業,無一不是營業收入和利潤均有100%以上的高增長。上述兩項資料說明,規模、利潤是可以同步實現高增長的。
由於房地產行業的特定屬性,目前已經擁有了大量的資源,可以在保持合理槓桿的情況下,實現更高週轉的地產公司,未來才具備持續盈利能力。
從目前的情況看,經營能力榜前十的企業,大多數也是銷售規模前十名的企業。這也許預示著,持續性的高盈利、高增長的公司,會在房地產這個容易受調控影響的行業,開始大面積出現。