巨頭入場、資本青睞，印度共享住宿成“房地產金礦”？
編者按：本文來自微信公眾號 “好望觀察”（ID：haowangguancha） ，作者李小麥，36氪經授權釋出。
印度25歲以下的人口已經超過6億，比世界上其他任何國家都多。大批的印度年輕人正在向新德里、孟買和班加羅爾等城市遷移，以尋找發展機會。
聯合國一份報告顯示，到2030年僅新德里就將近有960萬人遷居。但是，對於這些越來越多的年輕流動人口來說，找到一處理想的住所並不容易。
共享住宿（Co-living）的興起，正在為這一群體提供新的選擇。
目前，ZoloStays、Stanza Living、OYOLiving、NestAway、CoHo Living、Ziffyhomes、stayAbode、Placio 和 rentmystay 等創業企業，已經在這個潛力市場下重注，通過提供更專業的服務，進一步滿足年輕一代的住宿需求。
年輕流動人口租房難
對於平均每隔18-24個月就要換工作和換房子的印度城市流動人口來說，房屋中介費、高額保證金和長期居留承諾都是他們租房時必須應對的難題。
然而對於印度房東來說，其租金收益率是世界最低的國家之一，約為2%-4%。由於租戶多是年輕的職場人士和學生，不少房東也擔心這些年輕人會損壞傢俱、製造噪音、不按期交租等，他們寧可錯過通過房產創收的機會，也要避開社會的這一階層。
據瞭解，印度的單身男性和女性在新城市租房時，除了要忍受房東和房屋協會關於種姓、宗教和性別的歧視及限制之外，還要公開自己的飲食、飲酒、吸菸、生活方式偏好等隱私。
特別是單身女性和離婚人士，在租房時會接受房東更加詳細的詢問和篩選，即便租房成功，還要自己購買日常家居必需品才能居住使用。
還有許多房東出租幾年前建造的非法房產或建築，這些建築不符合該區域的建築規劃，房客隨時都有可能被驅逐。
同時，印度大多數租戶甚至都不簽訂租賃協議，租戶和房東不清楚彼此的權力和義務，產生糾紛時雙方都無所適從。
在政策方面，目前印度仍缺乏為促進空置房轉換為租賃住房的法律環境，印度的私人旅館和付費住宿市場也沒有相關運營規定，《私人旅舍及收費旅客住宿中心條例草案》也是2017年才在Lok Sabha（印度下議院）實施的。
基於以上種種因素，不少年輕人只能選擇在遠離工作地點或者教育中心的地方租住私人房屋或者招待所。這些地方雖然價格低廉，但是服務質量很難達到預期標準。
他們不得不面對不衛生的生活條件，以及破舊的傢俱和糟糕的食物，還要時不時跟房東“鬥智鬥勇”，比如有些房東會故意抬高電費，甚至騙電費單，退房後押金遲遲不還……
而千禧一代（通常指1982年至2000年間出生的人）追求的是：有良好的生活環境，能夠專注於自己的事業；不用每月揹負高額房租，小心翼翼地滿足房東或者中介的種種要求，且還要應對找勤雜工、電工或水管工等日常家務的麻煩。
千禧一代對租住生活品質的追求，刺激了印度共享住宿的發展。
科技驅動的共享住宿
共享住宿（Co-living）一般指租戶共用廚房和客廳等公共區域，並擁有一間私人臥室以保護隱私。共享住宿公司通常的做法是租賃整棟公寓樓，然後把它們改造成共住空間，租戶的平均住宿期為9至12個月。
與印度傳統的私人住宿和旅館相比，共享住宿顯得更規範、便利，也頗具科技範兒。
共享住宿減輕了租戶處理日常家務的負擔，每月租金通常包括一系列設施費用，如客廳、Wi-Fi、有線電視、公共廚房、洗衣房、所有傢俱和維修費等。有時還會在每月的費用中增加家政後勤、洗衣、送餐等增值服務。
在服務方面，共享住宿的運營商利用現代技術，開發移動應用和線上平臺，居住者可以靈活訪問，租戶和運營商之間的溝通也更加順暢。租戶可以通過這些應用提供反饋或投訴。除了移動應用，運營商還試圖充分利用面部識別軟體或無鑰匙訪問技術，來保護其租戶和工作人員的安全。
此外，它還鼓勵同一經營者的不同居住區的居民進行社互動動。共享住宿的服務商會舉辦多種以社群為中心的社會活動，以提高居民之間的社會參與度，比如瑜伽課程、燒烤聚會、講故事等。
在運營模式上，印度的共享住宿主要有兩種：
一是租賃運營模式。這種模式在印度最普遍，在這種模式中，運營商沒有房地產所有權，主要負責將房屋出租，並管理運營。
據瞭解，如果沒有對租賃空間進行投資設計，與原房主的收入分成約為各50%；如果運營商對共享住宿空間進行投資重新設計，添置傢俱，與業主的分成大概為7:3。
另一種模式是，完全擁有房屋所有權和管理權。這種模式的房屋最初多是用作客房、酒店、美容院等，業主將現有的物業進行整改，提高空間利用率，將房屋轉型為共享住宿。這種模式下沒有第三方運營商參與經營，業主將所有的利潤回籠，用於物業管理和經營擴張。
據瞭解，在班加羅爾的中央商務區，原來的薩芬納酒店(Safina Hotel)已經被改造成一個名為“The Hub”的共住設施。過去18個月裡，這裡的入住率達到了100%。
千禧一代的選擇
租住衛生、安全，注重保護個人隱私，還不用與房屋所有者和房屋經紀人頻繁打交道的共享住宿空間，正在成為印度千禧一代的絕佳選擇。
近日，獨立國際房地產顧問機構萊坊(Knight Frank)釋出了一份名為《Co-Living Rent A Lifestyle》的調查報告指出，印度18至23歲的年輕人中，有72%的人希望選擇合住，超過55%的人願意每月花1萬至1.5萬盧比在住宿上，該年齡段53%的受訪者的年收入低於30萬盧比。如果居住地附近有購物中心、醫院、教育中心或公園等較為健全的基礎設施，且靠近工作場所，他們願意在成本上妥協。
萊坊印度董事長兼董事總經理施希爾•拜加爾(Shishir Baijal)表示：“共享住宿日益流行的最大動力是年輕的租房者搬到新城市，並且他們希望獲得租住便捷、價格合理的住房。”
目前，印度有兩種特定的年輕租房人群，他們遠離家鄉，需要支付高昂的房租：一種是為了工作而來到另一個城市的職場人士；另一種是為了在不同地方攻讀學位的學生。
據瞭解，那些離家工作的職場人士，他們的辦公地點離居住地有25-40公里。為了節約通勤時間，他們過著“雙城生活”：工作日期間在辦公室附近的共享住宿空間居住，週末回家與家人一起。
（圖片來源：Residents at Co-Ho）
德里、古爾岡、諾伊達、班加羅爾、孟買和浦那這些城市，成為共享住宿的需求集中地。
學生也是共享住宿的重要需求方。據瞭解，NCR 地區（德里國家首都地區）、卡納塔克邦、馬哈拉施特拉邦、泰米爾納德邦和中央邦五個地區的高等教育總入學人數最多，也是年輕人住宿需求的主要中心。這些地區吸引了眾多本科生、研究生、博士生以及各類證書測試的學生前來。
2017-2018年，印度的入學率增長了13.3%，學生數達到3664萬人。但是，印度學校提供的宿舍並不能滿足所有學生的需求，只有德里 NCR 地區之外的學生才有資格預定，但也不一定都能夠申請成功。在接受高等教育的學生中，59%的學生需要在校園附近另找宿舍。
目前，只有少數開發商在印度的學生公寓市場方面開始探索與大學合作，制定學生住房計劃。整體上，印度的學生住宿仍是一種被嚴重忽視的資產類別，很少有開發商專門建造學生公寓。印度有組織的學生公寓市場尚未形成，接受高等教育的學生成了共享住宿的一個非常重要的目標群體。
為年輕的職場人士和學生提供統一管理、經濟實惠，並且可以隨時入住的客房和公寓，正是共享住宿運營商的巨大機遇所在。
創新企業的機遇
研究諮詢公司 RedSeer Consulting 稱，如今印度共享住宿市場規模約為1.2億美元(約合85.4億盧比)。到2022年，印度的共享住宿產業規模將是現在的大約20倍，達到22億美元。
有報道稱，印度的房屋租賃市場規模為320億美元。儘管印度共享住宿行業在2018年實現了100%增長，但是仍有60%的住房租賃市場處於非正規運作狀態。
對於旨在規範市場發展和提高居民服務水平的共享住宿企業來說，這仍是一個值得開發的“房地產金礦”。
目前，ZoloStays、Stanza Living、OYOLiving、NestAway、CoHo Living、Ziffyhomes、stayAbode、Placio 和 rentmystay 等創業企業，已經在這個潛力市場下重注，通過提供更專業的服務，進一步滿足年輕一代的住宿需求，獲得了IDFC、Nexus Partners、高盛(Goldman Sachs)、紅杉資本(Sequoia Capital) 、Tiger Global 和 IDG Ventures India等投資者的大力支援。
印度主要的共享住宿運營商及其發展足跡。(圖片來源：Knight Frank Research)
ZoloStays 號稱是印度目前規模最大的共享住宿服務提供商，主要提供標準（Zolo Standard）和精選（Zolo Select）兩種產品型別。其共享住宿服務主要覆蓋班加羅爾、欽奈、科塔、德里首都區、海德拉巴和浦那。
ZoloStays 聯合創始人兼執行長Nikhil Sikri認為，共享住宿是一種雙贏的方式。Sikri說:“考慮到這種模式中提供的增值設施，租房者節省的費用通常接近20%。”
ZoloStays 的業務主要分為收益分成模式和租賃模式：
在收益分成模式下，ZoloStays 作為服務供應商，通過管理房源和使用者完整體驗收取提成；
在租賃模式下，ZoloStays 與業主和建築商達成3至9個月的房源租賃合作。
目前，ZoloStays 的收入70％來自租賃模式。據透露，Zolo 平臺目前管理157個房源物業。
近日，ZoloStays 籌集了3000萬美元B輪融資，他們希望能進一步鞏固公司的市場領導地位，並不斷提升客戶服務水平，同時投資更多學生住宿市場。
Stanza Living 專門設計學生公寓，目前正與班加羅爾和欽奈的三家大型開發商談判，計劃建立學生生活中心。Stanza Living 聯合創始人阿尼迪亞•杜塔 (Anindya Dutta) 表示:“對於房地產開發商來說，與傳統的租賃模式相比，市內學生合租模式的收益率幾乎翻了一番。”
印度最大的經濟連鎖酒店品牌 OYO 也進入了共享租賃領域，推出了一個新品牌 OYO Living。OYO Living 以千禧一代和年輕上班族為目標群體，提供傢俱、清潔、維護、安全等多種服務。OYO Living 的目標是2019年擁有超過50000張床位。
助力地產開發商銷庫存
除了這些創業企業之外，印度房地產開發商也開始熱衷於這種共享住宿模式，將未售出的房屋庫存貨幣化。
《印度時報》通過採訪幾家房地產公司發現，他們已將部分庫存作為共享住宿空間運營，目前正處於與共享住宿運營商合作的“最後階段”，準備與他們一起處理未售出的庫存。據評估，目前金奈等大都市的庫存積壓水平為18個月，德里NCR地區為30個月。
Olympia Group（印度南部的主要開發商之一）總經理阿吉特•喬迪亞 (Ajit Chordia)告訴《印度時報》：“共享住宿模式是一個很好的選擇，它滿足了千禧一代上班族的住房需求，也為我們開發商提供了幾乎兩倍於傳統租賃模式的收益。”
（圖片來源：Olympia官網截圖）
Olympia 已經與共享住宿服務提供商 Zolo 合作，將其在 OMR（印度古馬拉地語地區）的100套公寓變成了共享住宿空間，Chordia 聲稱這些公寓的入住率達到90%。
印度南部的另一家大型房地產運營商 Navin’s，也正與另一家共享住宿初創公司進行深入談判，準備將其未售出的住宅採用這種模式經營。Navin 's 的一位主管表示，Navin’s 正就大約15%的未售出庫存進行談判。
然而，共享住宿的興起也並非一帆風順。
印度共享住宿運營商 CoHo 聯合創始人烏迪•拉卡爾 (Uday Lakkar) 表示，在一些樓盤裡，大量的合租人口與家庭租戶混合在一起，使得開發商經常為這些樓盤緊張的鄰里氛圍感到擔憂。
對於那些移居到新城市的人來說，共享住宿也許是一個不錯的選擇，但當這些人安頓下來，在城市裡組建家庭時，他們就會選擇更傳統的方式，單獨租住房屋，或者買房。
萊坊調查報告顯示，有72%處於18-23歲年齡段的年輕人願意選擇共享住宿，但是隨著年齡增長，人們選擇合住的意願不斷降低。24-29歲年齡段的受訪者中有56%願意考慮共享住宿，30-35歲的受訪者則只有不到30%願意考慮共享住宿。
此外，雖然共享住宿一直通過強調其優質的服務和價效比來擴大租戶人群，但實際上並不是每個人都能過上這種共享住宿的生活：對於大量流動人口來說，他們根本負擔不起共享住宿的租金。
而對於共享住宿運營商來說，當其運營成本不斷上升，但是入住率達不到預期時，他們會把這種高成本的資產模式，再轉型為酒店式公寓或經濟型酒店。
Refercence：
1. Sahil Vora，Real estate trends: Co-working, co-living & senior living，www.forbesindia.com
2. abbielindrum5，Real estate companies in Chennai tap co-living for unsold residential units，indiarealestate.com
3. James Mathew，Co-living, the new lifestyle trend for young Indians，www.arabianbusiness.com
4.Knight Frank報告《Co-Living Rent A Lifestyle》
5. Ananya Bhattacharya，India’s co-living sector will be worth over $2 billion by 2022，qz.com
6. 其他業務
還有其他一些值得提及的金融科技公司可能並不適合列入上述的類別。這些公司包括 ReachApp (個人理財)、Imeela (眾籌)等。
編輯：Angie.D
------------------------------
Hi 我是36氪出海的 Angie.D，關注出海。目前36氪出海社群已建立，歡迎出海圈人士加微信 Infinite913 交流，入群交流煩請備註：姓名+公司+職位。36氪出海同時也歡迎更多精英夥伴提供出海類優質原創稿件，郵箱 [email protected]，郵件備註：投稿-標題-作者姓名，感謝！
別錯過
1.“36氪出海”微信公眾號現已問世！掃描下方二維碼，或者微信搜尋“36氪出海”（ID: wow36krchuhai），關注起來吧！將為大家集中地提供出海的好內容。多謝關注，請多多推薦！
2.“出海頻道”也在36氪app上開出來了！這裡有數百篇出海主題的好文章，有一大批是在微信上沒有的喔！來，跟著小動畫，三步置頂出海頻道，一鍵直達關鍵動態。
