“金九銀十”不再，樓市進入下行通道
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「子木聊房」（ID：zimuliaofang） ，作者： 子木 ，36氪經授權轉載
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“金九銀十”一直是樓市行內的說法，其地位不比三到五月“小陽春”差。
意在每年的九月和十月，環比同年任何一個月份其房地產銷售都異常得好。
究其原因，其一是行業規律。
進了九月也就相當於進入第四季度，開發商面臨年底工程款項、全年銷售目標等方面的壓力，會加推房源，促進銷售。因為11月市場又入寒冬淡季，對於房產銷售來說，年底能不能帶錢回家就靠這兩個月活動了。
其二是天氣。
入九秋涼，適合外出看房，而像七八月高溫淡季，縱使再火熱的行情，像重慶山城這種地方扛著酷暑爬坡看房也是一種折磨。久而久之便成了一種民眾購房的習慣。
但是仔細觀察這幾年你會發現，在調控政策的挾持下，“金九銀十”已經開始被迫失靈。
首先是2016年，這年的金九銀十就遭遇了“政策劫”。
2016年9月30日，北京推出“京八條”，隨後全國19城緊跟調控，被媒體稱作史上最嚴調控潮（如今看來只不過是撓癢癢罷），但是此劫絲毫沒有沖淡國民購房熱情，金九銀十在政策面前順利逃脫。
時間跨度到2017年，這次的金九銀十就沒那麼幸運了，政策根本沒有給它渡劫的機會，直接予以消失。
“十一”長假前6日，熱點30城網籤量同比平均跌幅約八成，被媒體評為史上最慘黃金週。一線城市簽約量極為慘淡，至於其他熱點城市，下降幅度普遍在40%以上。“金九”寡淡收場，“銀十”順利泡湯。
那時，國慶期間各大媒體的樓市頭版唯有八字， 「歡度國慶，冰凍樓市」 ！樓市迎來了短暫寒冬期。
究其緣由就是金九銀十之前，樓市遭遇了政策的「房貸利率八連殺」，購房成本飆升成功地遏制住了需求端。
2017年的金九銀十是北京房產中介最難熬的階段，非但沒有賺錢回家過年，還面臨下崗轉業的結果，北京百萬經紀人近有半數沒有扛過漫漫寒冬。
但事實上，大禹治水在疏而不在堵。同理於樓市，如果調控政策一味壓制而不去增加供給疏解需求，必然會起到反制作用。
2018年3月，樓市進入小陽春季。被強壓半年之久的市場需求開始報復性反彈， 二三線城市尤其是中部城市的成交驟升，樓市大火，房價借勢躥了起來。
此時正好撞上了樓市限價令，可謂人性遇到了「天上掉餡餅」，轟轟烈烈的萬人搶房運動開始以各種稀奇古怪的形式輪番上演， 男女老少均是能勾著邊的上等演員。
那麼2016、2017如此，2018年的金九銀十會將會是怎樣的光景？這可能是目前這個階段購房剛需族最為關心的問題。其實今年的金九銀十不單是傳統意義的概念，它也是此輪房價週期最真實的轉折點。
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我們先看政策。
中國樓市在2016年總計調控達50多次，2017年近110城調控250次。
而在2018年僅8月，就有45個城市釋出了超過55次房地產調控政策，密集程度刷新歷史記錄，年內累計調控次數高達315次。
當然，此輪房價週期是中國房地產歷史上時間最長幅度最大的，那麼調控政策層層加碼，次數不斷重新整理也不足為奇。
其實最重要的是調控政策形式的根本變化。
8月17日，上面約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人，約談強調，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求，促進供求平衡，切實增加住房及用地有效供應，嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規範市場秩序。
根據國家統計局公佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，7月份上述五城新房價格分別環比上漲2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，漲幅居70城前列。
地方監管部門也沒有鬆懈。8月16日，湖北省住建廳會同相關部門約談了武漢、黃石、十堰等10個城市，要求各城市政府切實擔負起穩地價、穩房價、穩預期的主體責任，制定房地產市場調控方案。
「問責約談」才是調控政策的終極武器，相對於2016年的調控，一個是乾坤大挪移，一個僅是扎馬步功夫。
而在此基礎上，上面研究出的這種新的武林絕學，即「資料預警+約談波動城市+問責過快上漲」將會成為調控主流。
這套組合拳打出來，即使是再想私底下搞小動作想博弈政策的地方也無濟於事。
所以，8月24日三線城市呼和浩特發文“言表決心”，全面叫停房地產去庫存調控措施，成為第一個宣佈告別去庫存的城市。
但是呼市的庫存去完了嗎？並沒有，在當地逛一圈就知道，南二環明晃晃的都是在建的房子。
庫存沒去完，房價就漲破了一萬，對著3、4千的人均工資和低迷的產業經濟，不被問責才怪。
當然，對於這個高度依賴土地財政的城市提前宣告棚改貨幣結束也將預示著房價到頂，市場開始正式進入下跌通道。
那麼8月確定的調控基調由過去的「地方主導」轉變為「地方擔負主體責任，上面加強指導」，這樣的力度無疑是對購房者預期造成了打擊，從8月全國房地產的成交銷售就可以看出。
據貝殼資料，8月重點13城中僅成都成交環比小幅增加，其餘12城成交量均不同程度回落，其中7城成交降幅環比擴大。（重點13城：北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武漢、青島、濟南、大連、長沙、西安）
成都成交的回升是在5月中旬調控導致的成交大幅下滑基礎上的小幅修復，本月增速環比明顯收窄，近3月成交處2017年以來低值。
下滑的城市中，受7月末調控影響的深圳其成交以41.1%的降幅居各城之首，絕對水平是2017年以來（除春節月之外）的最低值，8月下旬深圳周度成交有小幅回升，預計9月成交將在8月基礎上稍有改善。
杭州以33.4%的降幅排在深圳之後，且近4月杭州成交降幅持續擴大。大連、濟南成交環比降幅分別為29.8%和28.8%，且兩城成交量已連續5個月回落。北京成交量環比下滑20.9%，成交略好於2017年末水平。上海成交降幅收窄，環比基本持平，前8月成交表現略好於去年同期。
在新房市場地產銷售方面。8月全國5大地產公司地產銷售面積同比增速從13.1%降至3.5%，全國前10大地產公司銷量增速從35.3%降至2.9%。8月全國4大一線城市地產銷量增速回升，但12個二線城市地產銷量增速從0降至-7.1%，16個三四線城市地產銷量增速從-3.4%降至-13.8%，意味著全國地產銷售增速出現了明顯下滑。
這裡有一個知識點大家需要了解，一二線樓市行情主要看二手房市場，三四線樓市行情主要看新房市場。這是由於不同的城市新房和二手房所在市場中主導的位置不同。
那麼由此看來，全國所有城市的成交量無論是同比還是環比（環比7月，傳統意義講7月也是高溫淡季），都進入下降通道，那麼在成交量的影響下，房價勢必會受其牽連。
從業主預期來看，8月13城新增掛牌均價環比持平或下跌。\t杭州、成都兩城新增房源掛牌均價環比均下跌2.1%，跌幅最大。其中，杭州掛牌均價是2017年以來首次明顯下跌，成都新增掛牌均價連續兩月環比下跌，調控加碼後市場預期持續鬆動。
從調價來看，13城調價中漲價佔比全面下降，其中杭州、長沙及西安下降明顯，環比分別下降18、15和14個百分點。13城有10城調價中漲價佔比連續3月下滑，業主預期持續鬆動。
正常情況講，如果市場為炒作市場，那麼房價對交易量變化相對敏感，如果市場是剛需市場，房價對交易量變化相對遲鈍。
簡單的來講就是交易量代表了市場流動性，如果流動性加速下滑，會造成空置房持有者（投資客）的房價預期破碎。因為投資的基礎是保證其流動性，誰也不希望最後房子被套死在手上。
所以，在全國進入房價下跌預期通道的開始，哪個城市的房價波動的厲害就說明哪個城市的投機屬性最強，剛需購房者可以對這樣的城市做長期觀察，因為他們的觸底可能會更深一些。
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我們再來看利率。
利率是樓市最關鍵的指標之一。我在上半年的文章預言過，按照經濟大環境的形勢反推，當局必然會繼續嚴控貨幣進入房地產，下半年的房貸利率也會隨之上升，會誤傷一大批剛需購房者。
根據報道，8月23日，四川調整二套房首付比例至50%，在成都部分地區的二套房首付甚至被調到70%。此前，根據融360的資料，7月全國533家銀行中，有146家上調基準利率10%，173家上浮15%，115家上浮20%，28家上浮25%，25家上浮30%，4家上浮30%-40%。
8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當於基準利率1.161倍，為2017年1月以來連續20個月上漲，同比去年8月首套房貸利率5.12%，上升11.13%。
如果以最新全國首套房貸平均利率5.69%貸款100萬元、30年等額本息還款計算，總支付利息約為108.71萬元，要比去年同期累計多還13萬的利息，13萬元對於投資客可能不算什麼，但是對於剛需來講，就是一筆不菲的支出。
然而在歷史層面，目前5.69%的房貸利率依然屬於谷底反彈值，和2015年房價上漲起點數值屬於一個水平。所以未來利率大概率還會上漲，只不過漲速會越來越緩。
所以綜上來看，在調控政策加碼、利率不斷上升和交易量導致的市場預期不斷下降的情況下，2018年的金九銀十失繼續失靈，其慘狀不比2017年。
最後對於此階段的購房者還有幾點建議。
1.對於關注新房市場的一線城市的剛需來講，國慶時期不乏是入場好時機。因為目前地產行業不景氣，大量房企甚至出現裁員保命現象。所以在國慶促銷階段，開發商會大概率“以價換量”拋盤出市。而關注二手房市場的剛需則可等待過了銀十入場，議價空間會更大。
2.熱點二線城市由於之前房價上漲過猛，會成為此輪下行週期的主角。無論是有潛力的還是沒潛力的城市都會不同程度回撥，屬於大漲小跌階段後者。如果想上車就一定要關注核心地段房價的變化，跌幅永遠是由外向內傳導。而不著急的剛需，可以觀察金九銀十後場，也就是年前房價，是很好的淘筍時機。
3.三四線房價由於二手房市場交易流動性低，雖在下跌但表現不會太明顯。需要一段時間有價無市的市場調整，投資客徹底對房價預期失望後會逐步下調房價。多關注當地貨幣棚改化指標，一旦結束，會有一批房源立減拋售，至於為什麼，你應該能猜到。