房企中考喜憂參半：業績亮眼股價大跌 ，後市預期偏弱如何應對下半場？
編者按：本文來自ofollow,noindex">「每日經濟新聞」，作者：吳若凡 ，吳抒穎 ，36氪經授權轉載
今年“中考季”，房企業績普遍飄紅。綜合已釋出財報房企的資料可見，房企盈利水平普遍向好，高梯隊企業獲得了土地和信貸等資源的明顯傾斜。
但與業績大相徑庭的是，房地產板塊在資本市場的表現一路下跌，上半年的房地產指數跌幅為28.89%，創造了新低，地產股市值蒸發萬億元。
對此，相關業內人士向記者表示，在樓市調控背景下，上半年房企已出現回款率下降、市場化拿地成本高、限價壓縮長期利潤、板塊PE估值難以持續提升等情況，這些因素間接導致了房企財報公佈後卻出現了股價下滑的情況。
同時，7月31日中央政治局會議“堅決遏制房價上漲”的樓市定位，也將影響房企對下半年的市場預期。在已公佈的下半年計劃中，不少房企對推盤計劃、融資節奏和拿地規劃作出調整。
下半場生存法則：現金為王 安全至上
2018年上半年，多家企業銷售表現良好，如新城、世茂等多家企業都完成了年度目標50%以上。
陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌告訴記者，目前大中城市、西部地區的供求矛盾仍然不平衡，2016年~2017年房地產市場的表現普遍非常好。
安居客首席分析師張波則表示，“因為涉及到結轉問題，財務反應有一定滯後性，業績只代表過往。”
但吳建斌也告訴記者，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致目前投資額和應收款劇增、借貸比例高居不下的現實情況。
然而進入2018年，政策調控等各種影響市場的因素層出不窮。就當前的政策環境而言，建立房地產的長效機制依然是重點工作。
“這一波房地產股價的波動，原因就是市場背景和市場預期。”張波直言，房企的生存空間被逐漸被壓縮，目前市場對房地產的預期比較悲觀。整個下半年，房地產股受到波及都會比較大，可能會出現部分回撥和波動性調整，但整體向下的趨勢較難改變。
不過吳建斌依然樂觀，其表示，房地產過去的幾項動力，比如城鎮化、地方政府對財政的需求方面、人們對美好生活的需求方面、房地產增值保值的功能，以及金融對房地產的支援等因素沒有變。而目前房企的銷售業績都都不錯，需求仍然是旺盛的。只要房子能推出來，就可以賣出去。
吳建斌表示，重新迴歸到重視現金流管理是當下最重要的事，“房地產企業說來說去就是現金流管理，我們的高週轉也是為了現金流管理。”他表示，大房企所採取的主要態度有三個方面：一是暫停買地，二是現金為王，三是靜候機會。
辦法總比困難多，中小房企為了生存，絞盡腦汁想戰術。一是尋找適合自己的安全墊、觀望；二是放低條件，加盟大企業；三是抓緊賣資產，落袋為安；四是期待找大企業代建、代銷；五是謀求上市，獲得發展空間。
張波告訴記者，從國家調控層面，整個基調是“堅決遏制房價上漲”。對於房企來說，要做的就是走量拋貨，預期承擔資金成本不如通過週轉方式來回籠現金流。
而高週轉則是化解風險最根本的方式。不過吳建斌強調，高週轉並不是縮短工期，並不是降低品質，而是很快地通過銷售把錢收回來，然後用這個錢把原來買地的錢付清了，並用更多的錢推動工程建設。吳建斌還表示，房企還是要買地，土儲是房企的核心競爭力。
新城控股高階副總裁歐陽捷告訴記者，房企需要進行戰略佈局、人力資源、財力投放、銷售策略、土地拓展的全面調整，有收有放。比如，在調控嚴厲的一二線城市收縮戰線、減少投資、加速去化、回籠資金。在調控相對寬鬆、市場比較穩定的二線核心城市，需求充足，供應偏少，可以繼續佈局、尋機拿地、擴大投資、擴充團隊、擴充套件市場。在部分經濟、人口、收入、區位等條件較好的三四線城市，房價、地價上漲接近峰頂，需求轉向改善且有所下降，未來成長性已然不足，在這些城市的佈局可以適當放緩，銷售應當加快。
未來兩年內，棚改貨幣化安置面積將見頂回落，缺乏產業支撐而單純依靠政府出資實現的地產銷售難以持續，預計未來棚改貨幣化對地產銷售的拉動將減弱。直接結果是去庫存的趨勢在收緊，因此三四線城市的土地溢價會降低。
從併購方面來說，整個市場併購越來越多。如融創收購海航，這種大型房企兼併中小房企的趨勢下半年會越來也明顯。一個趨勢。另一個趨勢是，大型綜合企業未來去地產化，剝離地產業務。
頭部房企應對策略：謀定後動 尋找機會
頭部房企的做法往往對行業有著很好的示範作用。
在中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”後，萬科總裁、執行長祝九勝在2018年度中期業績會上也談到了對市場的一些看法。他認為，把“過快”兩個字去掉，表明了政府調控管理這個市場決心非常大。“針對重點城市有一些具體調控措施。這些措施對整個行業長期發展、建立房地產市場長效機制來說都是非常有好處的。”
萬科對這個行業的態度仍然是樂觀的。祝九勝表示，“這個行業的空間仍然還有，容量仍然還是很大。城鎮化的程序依然沒有完成。租賃市場才剛剛開始，機構化介入的時機才剛剛到來。人們在衣食住行或者在整個城市裡面關於空間、關於不動產各種服務需求還是非常大。所以我們對整個市場對於我們自己的業務前景我們還是有一個基本的信心。”
萬科其實是最早提出“白銀時代”的房企，因而其如今圍繞客戶同步發展和與城市同步發展兩條主線開展服務，業務版圖遍及商業開發和運營、物流倉儲服務、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域。
為了適應新的業務需求，萬科近年一直在推進“五位一體”的變革。萬科執行副總裁孫嘉指出，如果還是延續傳統組織模式、激勵機制來要求職業經理人，很難在新時期在這麼多新業務裡面打造出優秀的業績。因此，在提出城市配套服務商戰略不久，萬科內部開始正式提出事業合夥人機制。
以萬科深圳公司為例，深圳公司目前進入多個業務場景，其組織模式圍繞多個業務變成城市公司，有相關多元業務。在這個機制下，破除了傳統從總經理、副總經理、助理總經理、總監、部門經理等一層層傳統金字塔層級式管理架構，變成相對扁平化去中心管理模式。
再看央企中海地產，其對市場的變化更為敏感。中國海外發展董事局主席兼行政總裁顏建國認為，“‘堅決遏制房價上漲’的表述不同以往，顯示了中央在控制房價方面的決心。目標是合理引導價格預期，打破市場對房價長期上漲的預期，短期內市場觀望情緒會加重。”
顏建國進一步指出，下半年調控仍會繼續趨緊，資金也仍偏緊。因而，市場會更加謹慎，消費者也會觀望。“從目前調控結構來看，房地產供給側改革將繼續推進，商品房市場總量增長將被抑制，房地產企業的規模擴張將逐步放緩。從今年土地供應結構來看，很多商品住宅用地都配套安排了保障房、人才房、長租公寓等，所以從如果未來商品房在整個房地產市場總量保持不變或者微漲情況下，隨著多主體供應、多渠道保障供應的力度加大，商品房市場比例會逐步縮小。”
至於投資策略，顏建國指出，中海會用謹慎的態度對待投資。在區域方面，中海仍會聚焦一二線城市，包括特別有活力的、人口有增長，產業在成長的新興城市，主要圍繞中海傳統的一二線作為主戰場，希望把目前公司佈局的60多個城市做深做透，可以保證公司未來三到五年市場份額的增長，成長性也足夠。
顏建國認為，目前政策處於高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，這個時點謹慎投資是很需要的。顏建國認為，土地市場下半年可能有一些更好的機會出現，理由是今年第三季度比第二季度甚至去年，一些重點城市的土地拍賣市場有所降溫。
“我們寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。所以下半年我們也在積極尋找機會，正常情況下相信還是會有一些更好的機會出現，但是這種機會什麼時候是最佳點很難判定，我們認為要保持高度敬畏之心，採取更加審慎態度。”顏建國指出。