北京“限競房”真相:“減配版”別墅為何成主角?
編者按:本文來自ofollow,noindex">每日經濟新聞,作者:王佳飛 ,36氪經授權轉載
在北京今年以來推出的眾多“限競房”專案中,90平方米以下戶型可以滿足剛需客的住房需要,但是動輒總價上千萬元的別墅則顯然不是面向此類人群。然而實際情況卻是,限競房中的剛需房源受到冷落,而別墅房源卻銷售火爆。
記者近日在實地走訪中發現,不少限競房專案中的別墅產品,大多呈現出微縮樣貌,即存在各種 “減配”。
“減配版”別墅盛行
合碩機構首席分析師郭毅郭毅向記者表示:“開發相對低密度的產品,有利於實現房企的經濟效益。”
別墅向來面對的是有著足夠資金、需要改善住房條件的人群。但是建於限競政策下的別墅,同樣需要滿足限價要求,則必然導致總價比商品房別墅低。較低的售價則會導致限競房中的別墅存在各種節約成本的做法。
記者注意到,限競房中的別墅首先都呈現出微縮樣貌。限競房中的別墅以疊拼和合院為主。以合院為例,表面上別墅的面積為200平方米有餘,但有限的空間被分隔在了上下三層,一些樓層僅有60平方米左右,一個看過樣板間的顧客說:“我感到有些壓抑。”這顯然和真正的別墅有距離。
同時,很多別墅專案還沒有樣板間。一名銷售人員在談到競品時表示:“他的單層面積很小的,你不看樣板間只看資料是想象不出來的。”
疊拼別墅就更顯得支離破碎。所謂疊拼,是將一整棟別墅上下兩部分隔離為兩戶出售。銷售人員表示,上戶的業主也會配有地下室,通過別墅中的電梯相連,也就是說到自己家中的某個區域,必須通過別人家。就連瑞悅府的銷售也不得不說:“疊拼就是入門款的別墅。”
這些都表明,限競房中的別墅存在各種“減配”。
“偷面積”變身“贈送”
限競房別墅還會用各種“偷面積”的行為冠以“贈送”名義增加購房者的獲得感。在採訪的別墅專案中,銷售人員無一例外都向記者表示了“這個露臺是送您的”“這個閣樓是送您的”“這個挑空是送您的”等等。 “說是贈送的面積,其實都是你掏了錢的。”一位孫河地區的銷售這樣說。
除了贈送面積,地下面積也是限競房別墅推銷中的重點。銷售人員樂於向購房者推薦地下室的使用功能,表示可以做會客廳、健身房等。但事實上只有地上的面積為70年住宅產權,而地下室的部分的性質是50年的倉儲,銷售人員故意淡化了這一細節。經過各種面積的“贈送”和“優惠”,原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米,銷售人員為購房者計算的均價也就顯得便宜了很多。
為了增加面積,祥雲賦的銷售人員向記者表示,他們專案會將別墅區域的地平面整體向下挖一層。所以同樣的建築形式下,原本地下一層就能夠當作是入戶的一層用,也即原本的建築是地上3層加上地下2層,之後就變成了地上4層加地下1層。此前的地下1層雖然如今當入戶的1層用,但是仍是倉儲的性質,而且要收較低的物業費。
這些舉措,無一不是為了令已經“減配”的別墅顯得更有吸引力,令一些入門級別墅的消費群體下定決心。別墅的建造成本低,資金迴流速快,獲客高效,限競房開發商追求短平快的策略可見一斑。
郭毅也認為:“限競房別墅開發地下空間,能夠有效緩解限競房別墅地上面積較小的現狀,是提升別墅品質的有效手段。”
但是隱含收費也存在於限競房別墅中。因為是限價地,所以一些收費不能體現在房屋價格中。北京院子二期的銷售在向記者報價時表示,每套別墅都會收取一筆大約100萬元的“房屋溢價費”,包括院子的裝修、忠實的門頭和門前的漢白玉門礅等等用,以這種方式將成本攤在房價之外。
“限競房不是保障房而是商品房。”對於別墅產品,郭毅這樣說。