房地產迷失2018：並不悲觀的資料和無法掩飾的心焦
編者按：本文來自第一財經，作者：張歆晨 陳淑貞，36氪經授權轉載
當2018年僅剩下不足一月，房地產領域裡那些對於這個年份寄予的樂觀期盼，或許是時候慢慢放下，接受這樣的現實了——儘管資料並不悲觀，但市場情緒卻難言樂觀。
國家統計局披露的資料顯示，2018年1~10月，全國商品房銷售面積13.31億平方米，同比增長2.2%，增速回落0.7個百分點；商品房銷售額11.59萬億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。
對比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億而言，預計今年全年資料與去年相去不會太遠，考慮到2017年為房地產銷售之大年，那麼2018年的樓市也算差強人意。
若將目光聚焦至微觀領域，企業的情況仍是如此。克而瑞研究統計的2018年1~11月房地產業銷售金額榜單顯示，已有三家公司的合同銷售金額翻越了5000億，而突破1000億的房企，已多至25家。
試問，中國的經濟圖譜裡，還有哪個行業能如此批量地催生千億級企業？有什麼理由對這個擁金無數的行業前景心存憂慮？但事實卻並非如此。
2018年夏天，市場轉向的巨擘轟鳴之聲漸行漸近，行業也在不經意間走入幽暗的森林並迷失在至暗之處。正如D.H.勞倫斯所揭示的：“現在沒有一條通向未來的康莊大道。”
希冀房價持續上漲，但房價跌了；堅信公司市值還會翻倍，但股價腰斬了……圍繞房地產的一切都偏離了過去兩三年的軌跡，朝著未知的前方緩慢行進。
而前方，又在哪裡？
調控迷津難尋儘管知曉近兩年房地產調控壓力巨大，但中原地產研究中心的統計資料還是令人心底一驚——截至2018年10月中旬，全年全國房地產調控次數已經超過400次，平均下來每天都有新的調控政策出臺。
2016年四季度開始的調控，早已鋪天蓋地，限購、限價、限貸、限商、限售，一個都沒有少。這一攬子調控出臺的背景是國內主要城市房價在過去兩年過快過熱的上漲。
顯得意外的是，此輪調控持續時間之長、幅度之大、範圍之廣。直至2018年，中國樓市仍在此輪調控中，也在大小調控合圍而成的週期中。
站在2018年的尾巴上，人們對2019年樓市政策走向的迷茫，與2017年末時，對2018年的迷茫並無本質的不同。有形的手、無形的手，使市場深不可測。
回顧2018年初，嚴絲合縫的市場中透出一絲似是而非的光亮。
1月5日，蘭州市住房保障和房產管理局宣佈，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策，而城內繼續執行限購的區域不需再提供社保和納稅證明，不過對城內多個區域實行3年限售。
但房地產從業人員對限購放開的竊喜心理很快就幻滅，地方政府一再澄清，只是貫徹分類調控。此外，全國各地市的調控政策繼續出臺，至2月末，2018年全國房地產調控政策釋出已超過40個城市與部門，釋出政策內容超過50次。
調控的目的在於促進房地產市場平穩健康發展。堅持“房住不炒”的定位，因城施策，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，支援居民自住購房需求，是題中之義。
在長效機制未能出臺之前，限制性的行政調控手段，在中短期內起作用，主要是為避免過度投機及由此導致的收入不平等的社會問題，但這種作用力並不能長久。長期的壓抑需求造成市場扭曲也無法換來真正健康的市場，更非調控的最終目的。
年中時，因為新房限價造成的一二手房倒掛，造成新的樓市問題——搶房。深圳、成都等城市，高性價比的新房入市造成了數宗頗為極端的搶房現象。樓市調控的壓力再度隱現。
彼時，一些房企代表去主管部門開會時被問及“該如何有效調控”。一名在業內頗負盛名的房企高管答曰：“調控樓市，即調控預期。”
於是可見，7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
在此前後，深圳等地持續出臺“三價合一”、“限售”等輕量級的行政手段，加碼調控力度的預期管理，警惕投資投機情緒的死灰復燃。
預期如山倒。新房滯銷、融資渠道不暢、調控政策下沉到三四線城市，今年全國土地流拍數量大幅增加，甚至超過近年來土地市場最冷的2014年，土地端的出讓壓力倒逼，造成地方財政同樣壓力重重。
如此情況下，不放鬆，財政壓力大；放開政策，又與中央調控精神相悖，地方開始戴著鐐銬探索鬆綁空間。
10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價限售政策的訊息，隨後官方人士迴應對外限售沒有取消，同時嚴禁開發企業拆分價格報備。這被市場迅速解讀為限價放鬆。
與此同時，其他地市也釋出人才新政，對人才落戶購房給予補貼，曲線爭取放鬆空間。就連銀行也嘗試下調房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準上浮15%下調至上浮12%。
華創證券分析師袁豪分析稱，目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也遭遇下行壓力，目前形勢下穩定或更為關鍵。他預計後續房地產市場政策環境有所改善。
房企身陷迷途
2018年前幾個月，當一些城市的房價仍處於慣性上漲通道時，沒有幾家房企相信市場會真的轉向。彼時的公眾場合，房企高管通常略微矜持地表達“對市場保持謹慎”的觀點，但細節出賣了他們骨子裡滲透著的樂觀。
事實上，年初之際，絕大部分企業都給自己制定了較高的銷售目標，其原因一方面是前兩年的大力擴張為企業準備了充足的貨源，另一因素則是2016、2017年兩年的樂觀情緒在左右著企業高層的決策。
即便早在2017年就已經三番五次強調“對市場前景非常非常悲觀”的孫巨集斌，其所率領的融創中國也為今年確立了同比增長25%的銷售增幅。當然，對比該公司過去連續兩年超過100%的同比增幅，25%的增長目標確實顯得格外保守。
變化，發生在夏天，上半年各地此起彼伏的“搶房”鬧劇戛然而止，樓市裡那盆燃燒的火焰被一步步推向冰點。
10月，開發商的月均銷售開始出現疲軟了。克而瑞資料顯示，2018年1~10月，TOP100房企整體銷售規模近7.8萬億元，同比增長38.5%，但10月的單月業績較9月環比降低10.5%。
最新出爐的前十一月統計資料顯示，萬科、碧桂園、恆大三巨頭的增長幅度遠遠低於去年均值53%，尤其是萬科，今年前三季度，銷售金額同比增長不足一成。
“金九銀十”不及預期，讓年初還滿心樂觀的房企感受到涼風陣陣，而具有標杆性意義的萬科對於前景的悲觀論調，如同尖刀直插房企心窩。
早在9月份萬科召開的南方區域月度例會上，萬科董事局主席鬱亮表示，集團上下要以“活下去”為最終目標。此後的9月28~29日在深圳舉行的萬科秋季例會上，會場螢幕與側牆上“活下去”字樣醒目且刺眼。
直到鬱亮最近一次露面，他仍舊不改對於行業前景的“悲觀”論調，並毫不掩飾萬科對於未來的迷惑。
萬科的迷惑，也是整個行業的迷惑。這一點，或許可以從各家公司外延越來越開闊的戰略定位上尋找佐證。2018年，萬科重新定位為“城鄉建設與生活服務商”，融創是佈局“美好生活”，碧桂園則一直圍繞“中國新型城鎮化綜合運營商”的定位去鋪陳業務，至於前四強裡的恆大，又從前幾年的大金融大健康領域派生到新能源汽車這個是非之地……
許多時候，頭部公司如同迷糊羊群中醒目的牧羊犬，它在很大程度上引領著行業的發展方向，比如2016年的碧桂園、恆大、融創，三家公司清晰明瞭的擴張型戰略，在很大程度上引領著追隨者們後面兩年的步伐。
但當下，牧羊犬也在不斷試錯中尋找方向——融創為樂視埋單165億，恆大為新能源車業務投入超過200億，萬科在所謂的城鄉定位裡做著許多不賺錢的買賣，而碧桂園則在機器人和現代農業的試驗田裡傾注心血……每家公司都試圖在各個領域去延展公司業務的邊界，雖然不知道成敗幾何。
小公司焦慮如何活下去，大公司焦慮怎麼活得更好，這是一個沒有房企可以高枕無憂的時代。“整體情緒是偏悲觀和迷茫的。”一家國字號房企相關負責人向第一財經表示：房地產最大的不確定性在於巨集觀經濟的走勢。
不過，也有相對樂觀的判斷。旭輝董事長林中認為，2019年房地產的交易量將保持穩定，企業槓桿將下滑，行業負債水平下降，價格也會迴歸穩定。
無獨有偶，新城控股高階副總裁歐陽捷也認為，未來樓市以“穩”為主，雖然不再是經濟的“火車頭”，但仍然是“壓艙石”。
穩定，與其說是預判，不如說是期盼。迷霧中的房企，需要更明確的方向。
購房謎題未解
早些年，一線城市的房子只要有錢，只要買，就能給購房者十分出色的回報，像開發商早年做純住宅開發一樣，只要把房子蓋起來，就能賺錢。
城市化是不可多得的時代紅利。房地產最風光的年代，富豪榜上十個富豪有八個做房地產，早早地購房的人群也有了波瀾壯闊的財富經歷。
因為相信樓市始終向上的預期，房地產不僅是生活載體，更被賦予了投資屬性。這些年來，不動產頻繁變動，轉售交易鮮有虧損者。
但今時不同往日，國家要“堅決遏制房價上漲”，從前猜測、預判房價何時到頂的人，轉而紛紛猜測房價何時到底。
深圳，有意置業的洪亮（化名）問遍了身邊所有有房地產買賣經驗，或者關注樓市的朋友，現在要不要買房。
一名在房企工作的朋友告訴洪亮，現在就是視窗期，宜上車，忌彷徨。該朋友所在的房企今年下半年在深圳有多個專案入市，因為上半年公司銷售金額增速過慢，下半年為了衝刺實現年度銷售目標，又受到限價的影響，專案入市較為優惠，幾乎與周邊二手房價持平。
但洪亮單位同部門的同事去年在深圳南山中心區買下一套樓齡近20年的大戶型，後悔至今。那套房子不漲反跌，小區同戶型二手房掛牌價格比他當初的成交價低了一個車位的價錢。洪亮同事勸他，或者等到過年回來再看看。
2018，樓市走勢和行業未來的不確定，使買賣的抉擇分外糾結。
也許糾結的本身，並不僅在於房地產的走勢不明朗。個體置身於時代的洪流中，很難避免大環境的裹挾。當下，股市還在底部區域徘徊不前、P2P爆雷、樓市不明朗、貨幣基金收益率“跌跌不休”，投資該往何處去？房地產還是不是最安全的投資標的？短期內，難以有解。
洪亮在買與不買中徘徊時，佳源也在賣與不賣中觀望。
佳源於2016年初在深圳羅湖買下一套70平方米左右的兩房，本打算今年以小換大，但一年已快過去，這項計劃遲遲無法執行。“一來是深圳三價合一後，二手房不好賣；二來是我本身對未來收入情況有所擔憂，現在很多用人單位都在裁員，我怕換大房子後又失業，無法負擔高昂的月供。”
今年4~9月份，前程無憂的招聘廣告數量斷崖式下滑，從285萬條減少至83萬條。這不僅僅是就業的寒冬、房地產的寒冬，也是希望的寒冬。
作為需要為房地產買賣做出決策的人，佳源看著手掌說，命運也不全是掌握在自己手中。