巴位元專欄 | STO落地實戰：以紐約高檔公寓和瑞吉Aspen度假村房產為例
本月初，紐約曼哈頓的一處高檔公寓房產在以太坊上被成功通證化（tokenized）。Rachel Wolfson在福布斯的文章裡提出，這一里程碑事件代表著“曼哈頓首個被通證化的主流資產，這個房產最近估值超過3千萬美金”。操盤了這筆交易的經紀商Ryan Serhant說，他為區塊鏈和Security Token（ST）對現代金融造成的革命感到非常激動。
“紐約的市場依舊堅挺，但是要以合理的價格出售一個新的建築物仍需要花些時間。通過基於區塊鏈的通證化，我們可以一定程度上擺脫依賴於傳統銀行融資的巨大壓力，這對於專案方和所有利益相關方來說都是更加健康的模式。 通證化正在為房地產業的發展開闢一個全新的前沿領域。 ”——Ryan Serhant，福布斯
曼哈頓東村 436 & 442 東13街的高檔公寓，第一個在以太坊上被通證化的主流資產
除了紐約，位於科羅拉多州的瑞吉Aspen度假村也在通過Indiegogo眾籌平臺來發行基於房地產的Security Token。
https://blockchain.indiegogo.com/projects/aspen/
Aspen Digital正在著力構建一個加密世界的房地產生態，而Aspen Coin由一種高檔資產背書，Coin的價值對應 擁有瑞吉Aspen度假村所有權的房產投資信託的普通股權 。
這個度假村有179個房間，包括了25個高檔客房和15,000平方英尺的Spa，還有14個全套配置的會議廳。瑞吉酒店坐落在落基山脈，天然具備高質量的滑雪環境和最長的雪季，還有包括滑雪世界盃，ESPN冬季X game，紅酒美食活動和Aspen音樂節在內的持續全年的節日和豐富的活動，這些都刺激了遊客住宿的需求。
瑞吉Aspen度假村
簡言之，不論是瑞吉酒店的旅遊地產，還是曼哈頓東村的高階公寓，都是具備真實價值的優質資產。
如Indiegogo官網所說，“在過去的1,000年裡， 大部分資產的所有權都是通過由交易各方簽訂紙質合約來進行管理的 。通過通證化證券，一份檔案將為token持有者確權，而token自身就是那份檔案的載體。Token可以像數字貨幣一樣交易，且在監管的框架下。“
基於資產發行的ST和其他基於資產發行的投資品類似： 其價值由有形的資產作為支撐。 底層資產的價值可以維護投資品價格的穩定，減少加密貨幣價格的波動。
正如我們在最近的有關證券化通證（ST）的文章中提到的，通證化資產一方面可以像證券一樣具備合規性，另一方面提供了數字證券的便利性。 債權融資就是一個例子，它可以強力推動數字資產在諸多垂直產業的應用。
比如，Amiran Group所操盤的紐約曼哈頓的房地產專案，就為法幣世界和虛擬貨幣世界搭建了一道橋樑。通過通證化房產， 該專案可以同時接受法幣和數字貨幣投資，投資人可以收到法幣或數字貨幣計價的利息 ，這將提高流動性和資產所有權轉移的效率 。 目前，這個房地產集團正在與Fluidity合作（Fluidity是為做市商、發行商和其他金融機構交易證券化通證提供技術服務的公司）。除了與Fluidity聯手，Amiran也在和Propellr Securities LLC合作，推進法幣世界和加密世界的協同：
“Propellr Securities LLC將通過技術平臺對接Security Token（ST）的買賣雙方，甚至把利息變成token。 Propellr將可以接受法幣支付，並在Red D 506（c）豁免條款下銷售證券。 通過使用AirSwap的包括通證化（Tokenizing）在內的技術，一個合規的二級市場將會出現。 換言之，這將促使線上的，端對端的，本土資產的區塊鏈交易成為現實。｜Crypto Tomorrow
在中國，也有嘗試將區塊鏈和資產證券化結合的創新探索。 今年6月，交通銀行正式上線聚財鏈，這是業內首個投行全流程資產證券化區塊鏈平臺，本質是一條由交行、交銀國際、券商、評級機構、會計及律師事務所等組成的聯盟鏈。今年9月，中央國債登記結算有限責任公司上海總部成功支援 交盈2018年第一期個人住房抵押貸款資產支援證券簿記建檔發行，總規模93.14億元。此債券是市場首單基於區塊鏈技術的信貸資產證券化專案。
圖/交盈2018年第一期個人住房抵押貸款資產支援證券交易結構
原中國人民銀行數字貨幣研究所所長姚前在《資產證券化區塊鏈平臺的創新設計及其應用》中，具體介紹了基於某金融資產交易所資產證券化產品，開發設計的一個基於區塊鏈的資訊披露平臺。
一個合規的無幣區塊鏈在資產證券化上的應用，會具備如下特點：
● 在底層採用 聯盟鏈 的技術架構，支援各參與方在許可方式下加入。
● 根據底層資產的 分級結構 ，設計相應的分級賬本資料結構。
● 按 資訊披露 的需求，支援從上層產品到底層資產相關實體資訊的完整資料建模。
● 在賬本資料儲存上，將結構化資料在區塊鏈賬本上直接記錄，將檔案資料儲存在 IPFS（Inter PlanetaryFile System）， 保證整個DLT賬本資料安全可信。
● 從外部資料互操作上，選取核心的 發票資料 ，將國稅局增值稅發票查驗平臺作為外部可信資料來源，對發票資訊進行交叉驗證。
可見，與美國略有不同，我國的區塊鏈＋證券化主要是由傳統金融機構主導的無幣聯盟鏈。 央行研究所試圖利用RegTech金融科技手段，主要目的是解決中小企業資產證券化業務底層資訊真實穿透難題。
通證化的飛速發展促進跨境市場交易
Propy.Inc.,一家位於加州的區塊鏈房地產交易平臺，2018年1月，Propy公佈他們將通過一家位於Vermont的房產，測試自己的區塊鏈房產存證系統。
Propy的CEO Natalia Karayaneva 是房產通證化領域的先鋒。她指出，跨境的資訊撮合和交易達成面臨著諸多痛點， 包括語言和文化的複雜性和支付問題，而無數的第三方中介更是將交易流程變得無比冗長 。在她的熱文 通證化Vermont的房產 裡，她暢想了一個沒有中間商的房產市場。
“我們期待那些希望可以跨境交易房產的公司和個人可以成為我們的token的首要受眾。 跨境的房產交易是一個每年交易額高達3400億美金且以13%的增速發展的市場。 Propy希望能推動這個市場的健康發展。——Natalia Karayaneva ｜ Hackernoon。
Propellr的CEO Todd M. Lippiatt 也提出，儘管JOBS法案已經降低了私有證券的交易門檻，但何時私有證券的交易能達到標準化公募證券的便利程度還未可知。一個可能的解決方案是 “Two Token Waterfall”，Todd M. Lippiatt和Michael Oved在一篇白皮書裡介紹了這個模式的原理。
私有證券，比如房地產合約，通常指代那些人們會希望一直持有到兌付期收回本息，而不會提前變現的資產。在二級市場交易利息的行為儘管也在發生，但是並不頻繁，而且流程很繁雜，通常都是在價格遠低於資產淨值時才會發生。而通證化解決方案，有望讓所有權的轉移更加便捷，降低交易摩擦並構建一個更具流動性的市場。
在“Two Token Waterfall”白皮書裡，Lippiatt和Oved解釋了私有證券，比如價值3000萬的曼哈頓房產，是如何通過通證化提升多有權轉移的效率，提高市場流動性。
案例分析：瑞吉Aspen度假村的STO
Aspen REIT, Inc. 是瑞吉Aspen度假村的投資主體，一家房地產投資信託。Aspen REIT在一年前曾向SEC申請IPO，計劃以每股20美元的價格在紐交所發行1,675,000股股票。 然而，管理層最終選擇了STO而不是IPO。
根據CNN的報道，瑞吉Aspen酒店的所有者——資產管理公司Elevated Returns在10月對外公佈，合格投資人已經在Indiegogo平臺發起的股權STO活動中認購了價值 1800萬美金 的Aspen Coin。
每一個Aspen Coin代表著一個由單一資產構成的房產投資信託（REIT）的所有權份額，而這個REIT擁有經STO被通證化的瑞吉Aspen酒店的部分股權（價值1800萬美金）。由於證券發行受SEC監管，根據Reg D 506（c）的規定：只有合格投資者可以參與Aspen Coin發行認購。
圖/交易結構 來源：Krypital Group
投資人可以在交易平臺Templum Market上購買Aspen Coin，並在任何支援ERC-20通證的錢包（包括Aspen 網頁端錢包）上儲存ST。 Templum Markets同時是Aspen Coin的發行方和交易平臺 ，它是一家在美國證券交易委員會（SEC）和金融業監管局（FINRA）註冊的金融科技公司和經紀交易商。 Templum Markets也是另類資產交易系統（ATS）的運營商，用於被定性為證券的數字資產的二級市場交易。
STO與公開上市的房地產投資信託基金REITs一樣，都允許投資者擁有（高質量）資產的一小部分（fractional owenership），但在 發行費用 上，公開上市的REITs的設定成本、投資門檻和稅收成本會更高，所以人們可能轉向STO的模式。但是，金氪區塊鏈研究院也指出，在 資訊披露、投票權、股息分配、禁售期 等方面，STO是否優於REITs仍待觀察。
普惠金融——降低投資門檻
當區塊鏈技術進入主流應用領域時，植入智慧合約所帶來的資產通證化將形成新的利好。
在我們的文章《區塊鏈的第三波浪潮》系列中指出，在金融的數字化轉型過程中，產生了三波浪潮。第一波伴隨著支付轉賬，第二波伴隨著股權融資，而 伴隨著第三波浪潮而來的資產通證化（Tokenization）和STO（Security Token Offer）將帶來更多潛力。
Anthony Ponpliano在他的文章 “The Official Guide to Tokenized Securities” 中強調了ST合約的幾個核心優勢：
1.去除不必要的中間商從而降低成本
2.提升交易達成的效率
3.為潛在投資者開闢世界市場
4.通過軟體使得服務提供商（如律師）實現自動化
5.促進普惠金融，減少金融壟斷和腐敗
Amiran Group，曼哈頓房產專案的經紀商指出，通證化房產不僅對於公司來說具備歷史意義，對於整個行業來說也是一個標誌性的事件。 這個案例最有趣的一點在於它革命性的理念，用基於區塊鏈的方式來降低人們投資高檔資產的門檻。
David Karliuki對Crypto Tomorrow說：“通證化是一種新模式，房產的價值將由一種數字資產所承載，這種代表了”更小的交易摩擦“的數字資產可以分發給不同的投資人。 房產的所有者可以通過售賣token給不同的人來募資，而不需要把整個房產賣給某一個人。”
房產賣家的兩個核心關注點是 “時間” 和 “資本” 。在傳統的高檔資產交易裡，一是很難彙集足夠的資本來購買資產，二是資產的升值需要時間，這些因素都限制了高檔資產的買賣。而通證化資產為兩個世界都開闢了新機會。通證化不僅讓更多人可以投資於房產，人們也可以通過持有token享受資產升值的分紅權，甚至將token在交易所售賣從而獲利。
從Aspen的度假村到曼哈頓的高階公寓，區塊鏈技術在房地產市場的應用正在加速。 通過在區塊鏈基礎設施上構建合約層，一個新次元將正在技術的催化下誕生。
我們正在推動這一全新領域的成長，期待房產通證化和Security Token為未來的金融、商業和社會賦能。
作者：Brian H. Hough & 魏然