又曝維權！收房先交30萬面積價差，限價模式下，中國璽的另類回款術
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「好評與差評」（ID：ihaoping） ，作者：大竹子，36氪經授權轉載
崑崙域開放日變維權鬧劇的訊息釋出後，一封曝光中國璽違規收取面積的差價的投訴信，躺在了「好評與差評」的後臺。
真是維權年年有，今年特別多。
投訴信的完整內容，評論君會在文章最後貼出來，業主遇到的問題並不複雜，是簽約面積和實測面積，有資料上的差異：
1、中國璽147㎡戶型，建築面積幾乎沒有增加，但套內實測面積增加2.5㎡，需要按套內近11萬/㎡的價格補差價，算下來要補給開發商接近30萬。
2、而166㎡戶型，建築面積減少了4㎡，套內實測面積卻只減少0.5㎡，按照套內面積的價格，開發只要補給購房者5萬左右即可。
中國璽入夥繳費通知單，為了保護業主資訊，評論君在關鍵資訊上，做了脫敏處理
事件核心簡單明瞭，背後隱藏的問題卻不簡單，有些環節，評論君也是百思不得其解。
索性都寫出來，與各路大神商討。
1、簡單說，建築面積，可以看做套內面積與公攤的總和，建築面積恆定，公攤越大，套內面積越小；反之公攤越小，套內面積越大。
中國璽147㎡戶型，建築面積幾乎沒變，但套內面積增加多，很可能是因為公攤被擠壓。而166㎡戶型，建築面積減少4㎡，但套內實測面積卻只減少0.5㎡。
套路也是縮減公攤。直接表現就是走廊，電梯間可能變小，後面業主對中國璽質問結果，也證明的評論君的猜測。
2、而中國璽收繳多，賠款少，則是利用了預售建築面積批價制度，與合同房價按套內面積計算的統計口徑差異。
我們都知道，北京房屋預售證，都是按照建築面積審批，中國璽2號樓去年取得的預售均價是7.9萬/㎡，套內價格接近11萬/㎡。
但早在2003年，北京曾經發過管理辦法，規定房企按照套內建築面積銷售，並且在2009年，2011年，多次重提。
只不過，實際上銷售口徑，還是按照建築面積算單價，畢竟看起來比較低，但合同上會寫套內建築面積。
有了這個前提，面積差的核定標準會出現混亂，如果按照建築面積核算，那麼147㎡戶型業主一分錢都不需要補交。
反而，166㎡戶型，開發商需要補給購房者，接近30萬的房款。
開發商會給你這樣的機會嗎？顯然不會。
按照建築面積作為補交價差的口徑，你大概率會發現，房子面積增大的部分全是公攤。
這就牽扯到接下來要說的重點：面積差到底是從哪裡出來的？
3、評論君問了下內業夥伴，以現在的房地產施工技術的成熟度，因為施工造成的面積誤差，基本不會超過1%。
引起面積差的原因，主要在於規劃變動，另外保溫牆也會產生一些影響，換言之，開發商讓購房者補錢的方法有很多，但購房拿到面積差補償卻很難。
在購房者的逼問下，中國璽終於承認，正是由於電梯間減小，套內面積增大才造成需要補錢的結果。
評論君的疑問是，中國璽電梯規劃改小，是否需要有關規劃部門批准？還是開發商想改就改？
否則，中國璽2號樓的準業主，補交近30萬的房款後，還需要忍受變小的電梯間，實在是有些說不過去。
3、關係事件核心的，《房屋面積測算技術報告書》，據業主透露，由開發商指派專人管理，只能遠觀、不能拍照，更不能影印。
有幸看過報告書的業主透露，這份報告書中，只有每套房屋的套內面積，每套房屋的分攤面積、建築面積等資料，卻統統沒有。
而根據相關條例，測繪單位出具的報告書中應提供每套房屋的建築面積、套內建築面積和分攤的共用建築面積，不能只提供套內建築面積。
那麼，不完整的測繪報告，是否可以作為補交差價的依據？就成了評論君的疑問之二。
4、事件發生後，業主將情況反映到了市建委。在建委的回覆中，明確寫有中國璽尚未到市、區房管部門辦理房產實測備案，建委也沒有收到中國璽的實測繪成果報告。
評論君就此提出疑問之三，開發商與第三方測繪出具的報告，是否需要相關部門進行稽核？向業主收取差價，是否應先向有關部門辦理實測備案？
如果是開發商與第三方測繪公司，就可以核定測繪報告，並以此為依據向購房者收繳差價，那麼又如何確保，雙方沒有聯手舞弊的可能呢？
並非評論君惡意揣測，但中國璽這面積差簡直指哪打哪，接近200戶的一棟樓，一退一補，開發商能回款近5000萬。
此先例一開，限價模式之下，原本3%的合法面積誤差，也很可能成為開發商不法的盈利途徑，畢竟改改圖紙，就是幾千萬收入。
對購房者來說，2.5㎡雖然不大，但按照套內接近11萬/㎡的房價，30萬也不是個小數目。
在此，「好評與差評」呼籲有關部門及時介入，給業主們一個明確的答覆。
也歡迎各路大佬、大神們廣泛討論，拆拆中國璽差價事件中的套路。
附：業主投訴書
