春江水暖： 一季度經紀人市場預期有所緩和
2018年年末部分城市調控政策鬆動，市場預期是否已發生扭轉？貝殼研究院2019年第一季度全國職業經紀人預期調研結果顯示，經紀人整體市場預期的預期指數由-35.8上升到-12.8，經紀人悲觀預期程度明顯減弱，這預示著未來短期市場築底回升的可能性在上升。
:radio: 市場情緒總體緩和
四季度，房地產市場的情緒總體進入緩和期，客戶、業主和經紀人悲觀預期有所改善。
01.客戶觀望情緒有所收斂
去年三季度調查時，全國有67.5%的經紀人接觸的購房者主流預期為“認為後期價格仍有下行空間，再看看”，調控之後購房者大多陷入觀望。本次調查的結果顯示，當前觀望的比例下降至58.7%，比三季度下降8.8個百分點。而“認為價格跌到底的客戶”的比重較三季度增加8.2個百分點，“擔心後期價格上漲”的客戶佔比較上季度也有所提升。可見，客戶心態已隨著政策風向的微調有所轉變。
從城市來看，北京、上海、青島和成都客戶觀望態度較三季度明顯緩和，經紀人接觸的客戶中擔心價格上漲以及不會再跌的佔比明顯升高。以北京為例，去年12月北京二手房市場交易量和客戶帶看量開始築底回升，客戶的帶看成交效率有所提升。
02. 業主降價行為有所減少
在市場依舊低溫狀態下，仍有48.6%的業主選擇降價，但維持價格不變的業主比例也不低，佔比為38%。而三季度中，有一半的經紀人接觸的業主降價比例在70%以上，降價業主的減少表明業主的預期也已開始好轉。
重點城市中，武漢、廣州和上海業主降價行為較多，佔比在60%左右。而深圳、大連和成都業主調價中穩定佔比較高，三城的均價近期也出現了止跌跡象。
03. 經紀人悲觀情緒改善
交易量方面，全國有37%的經紀人認為一季度成交量將環比持平，28%的經紀人預計比上季度增長10%-30%。31%的經紀人認為一季度成交量將會下降，認為交易量下降的比例比上季度下降29個百分點。
價格方面，有43%的經紀人認為一季度價格將環比持平，20%的經紀人預期價格會有小幅上漲。而認為一季度均價將會下跌的經紀人為23.7%，該比例較四季度減少36.7個百分點。
表徵經紀人整體市場預期的預期指數降低至-12.8，經紀人悲觀預期程度明顯減弱。
分城市看，重點10城經紀人的量價主流預期均為保持穩定。10城經紀人的預期指數仍保持向下，但向下程度均明顯減弱。其中，前期成交量回落較多的成都和青島的向下預期緩和明顯。
:radio: 市場預期改善的原因
01. 政策變動的影響
本次調研發現，客戶預期價格還有下跌空間的原因主要是認為調控政策不會明顯鬆動以及巨集觀經濟增長存在壓力，而客戶擔心後期價格上漲以及認為價格跌到底的主要原因均是預期調控政策會出現鬆動。
從業主端來看，調控政策的鬆動以及認為需求較大是業主漲價的主因。2018年四季度全國經紀人接觸的業主是因預期政策鬆動和認為購房需求依然很大而漲價的經紀人佔比分別47.1%和32.5%。
從經紀人來看，經紀人預期調控政策將小幅鬆動。全國經紀人對後期的政策預期由上一季度的保持穩定轉為小幅放鬆，重點10城的經紀人政策預期均為小幅放鬆。
02. 信貸環境有鬆動
信貸利率是房貸政策走向的關鍵標誌。從去年10月央行實施定向降準後，各城房貸利率開始出現鬆動。從本次調研看，上海、深圳和青島首套房貸利率較上一季度有所下調。雖然其他城市首套房貸主流利率保持不變，但實際上部分銀行已經出現鬆動。比如，南京首套房貸利率主流仍是上浮20%，而在實際操作中部分銀行為上浮15%。
03. 剛需客戶入市
根據以往經驗，房價經過一定時間的下調，首次置業需求會進入市場。首次置業客戶預期未來房價見底上漲的可能性上升，會率先進入市場。本次調研發現，北京、青島、廣州三個城市首次置業群體佔比比上一季度有所增加。比如，12月北京門頭溝、石景山和大興區域成交量分別環比增加77.8%、43.3%和32.5%。預計一季度剛需客戶的加快入市會帶來市場熱度的小幅提升。
注：
[1]包括擔心後期價格上漲和認為價格跌到底的兩類客戶。
說明：
[1]14個城市按照樣本量排序為：北京、重慶、南京、上海、天津、成都、深圳、杭州、武漢、青島、合肥、濟南、長沙、廣州。樣本數量與鏈家在各城市業務活動有關。
[2]經紀人預期指數=成交量預期值×0.5+價格預期值×0.5，成交量下降50%以上賦值為-1、下降30%-50%賦值-0.7、下降10%-30%賦值-0.3、基本持平賦值0、增加10%-30%賦值0.3、增加30%-50%賦值0.7、增加50%以上賦值為1，成交量預期值=（-1×佔比+-0.7×佔比+-0.3×佔比+0.3×佔比+0.7×佔比+1×佔比）×100，價格下跌10%以上賦值-1、下跌5%-10%賦值-0.5、基本持平賦值0、上漲5%-10%賦值0.5、上漲10%以上賦值1，預期值=（-1×佔比+-0.5×佔比+0.5×佔比+1×佔比）×100。