房地產基金對話：尋找房地產慢錢時代的長情資本
投中網（https://www.chinaventure.com.cn） 報道：房地產慢錢時代來臨，機構爭做長情資本。
2019年4月17-19日，由投中網、投中資訊主辦，投中資本協辦的“第13屆中國投資年會·年度峰會”在上海外灘W酒店舉辦。本次會議主題為“看多中國”，來自國內外上百傢俬募股權機構匯聚一堂，對當前行業熱門話題展開討論。
在主題為“尋找房地產慢錢時代的長情資本”的房地產基金論壇上，包括穩盛投資總裁許亞峰、國壽資本董事總經理楊宇、遠洋資本副總經理周嶽、中信資本房地產部執行董事張平就“房地產慢錢時代來臨，機構爭做長情資本““慢錢時代投資機構的投資策略”“普通人蔘與存量資產投資的方式”“科技賦能地產行業”等話題分享了看法。本場論壇由投中網地產科技主編李曉麗主持。
以下為“第13屆中國投資年會”“透視中國機會”論壇精彩實錄，投中網整理。
李曉麗：非常歡迎今天的幾位嘉賓，我們的主題是尋找房地產慢錢時代的長情資本。目前整個行業進入到了慢錢時代，你們是否認同整個市場已經進入到存量時代，在這個過程當中，大家怎麼選擇做投資的決策以及你願不願意做一個長情資本？
房地產慢錢時代來臨，機構爭做長情資本
許亞峰：我覺得今天這個主題還是比較貼合市場的發展的，因為中國的房地產行業、房地產金融的發展歷經了這麼多年的程序，增量或者開發的投資已經屢創新高，這個開發量已經看到頂了。房地產金融這個領域真的非常需要長情，能夠更長遠的做投資，去給投資人創造回報，這個領域是整個金融領域非常需要的。
我們穩盛投資是從2007-2008年開始做房地產金融，那個時候確實沒有這樣的產品，整個中國也沒有這樣的產品。我們當時也找合作方去談，那個時候在中國沒有長期的，那個時候都是短週期的開發類的專案，都是機會型的投資。
從過去的幾年中國資本市場的快速發展，尤其是中國房地產金融資產證券化產品的推出，包括今年交易所對於資產證券化的產品也是非常鼓勵的狀態下，我們看到了越來越多的錢願意投入到相對穩定長期的資產，所以我覺得這對我們來說也是一個好事兒。一方面我們已經在做了，這樣的專案我們肯定是願意投的，從去年開始我們做了一支城市資金基金，今年做核心增值基金，重點都是在這個領域，而且未來的退出方式是以交易所的證券化產品退出，希望中國真正的長期產品能夠快速的或者近期能夠看到結果。
李曉麗：許總所在的穩盛投資背後的企業是金地，跟許總類似的是遠洋資本的周總，遠洋資本背後是遠洋集團，對於長情資本一個是情懷的問題，還有一個核心就是追求回報率，您對於這道題怎麼選？
周嶽：今天這個題目選的一個是長，一個是慢，找到了目前國內房地產發展的形勢。遠洋資本脫胎於遠洋集團，之前一說到房地產大家第一個想到的是住宅開發，住宅這個領域增量市場發展已經到了一個瓶頸，不管是住宅還是商業都進入到存量，因為一般開發商在住宅領域強調的是一個快週轉，存量領域強調的是慢。
談到收益的問題，有兩方面，如果快一點的話收益會高，慢一點通常的看法是收益會低。但是房地產行業有一個比較強的屬性，就是資金配置比較大，如果我們對標國外一些歷史比較悠久的投資機構，如果能夠長期去獲得穩定收益的資產其實當它達到一定量級的時候收益是比較可觀的。肯定要做長與慢的結合，從國內來看大部分繼續專著於住宅的開發商目前是做快，這是這個產業特點決定的。
對於其它的存量市場，不管是商業不動產還是遠洋資本目前在關注的物流地產、資料地產或者其它的新興產業相結合的一些地產，更多的是慢一點。這來自於兩方面，一個是行業的特點決定的，同時我們認為跟產業類相關的本身是為很多其他的領域提供底層資產，或者說它是一個場景，比如說遠洋資本的投資策略是我們會投很多的重資金，比如說物流資產，比如說一些屬性，同時我們還會投一些輕的，當它結合的時候會形成一個場景，這個場景是需要時間的。從目前的實際情況來看，把步伐放的慢一點對於收益的影響反而會更穩。
李曉麗：國壽資本的楊總，你們是要快還是慢？
楊宇：其實剛剛幾位都提到了國內的不動產或者房地產大多都是在講住宅，今天這個題目關於慢錢、長錢，更多的是資產選擇的差異和改變。說到不動產基金，我們四位都是不動產基金的代表，我剛才注意到主持人講的有兩個是開發商背景的，有兩個是金融背景的，國壽資本是長錢和慢錢的代表。
簡單介紹一下國壽資本，我們是中國人壽旗下專門做不動產和基礎設施投資的公司，我們從2016年正式運營以來做了十支基金，其中涉及到開發型的，還有舊城改造、產業園、偏核心的基金，我們現在的規模達到700多億。這700多億其實就是今天的主題，就是長錢和慢錢，都是聚焦於商業地產的。
我們在關注中國的不動產基金和海外不動產基金的差異的時候，我們發現在中國不動產基金的70%的AOM都是住宅，為住宅做融資和配資的一些基金產品，而這個資料到美國可能就顛倒了。美國大概不動產基金的73.9%是投資商業和永續性物業的，所以隨著整個住宅市場的變化，包括國民經濟發展增速由快速到中速的變化，帶來的是從外部環境引發的資產投資屬性和資產選擇的變化，這個是我們著重關注的一個角度。
說到慢錢和長錢關注的業態，其實剛剛提到了有寫字樓，有零售，有物流，還有最火的公寓，這些業態都是慢錢長錢關注的領域。但是最好的業態要結合區域，因為我們提到不動產最重要的就是地段。每個業態的地段賦予它的賦能也不太一樣，就寫字樓來說，它的地段是不是核心商業區，對於整個資產的價值來說更為關鍵，對於零售來說，對於它的運營團隊，因為有不同的，有社群的，有各種不同的業態，都會有地域上的差異。
還有像物流，我們看到的是一線城市的整個物流用地都不會再新增，所以他會下沉到一些一線城市周邊，包括像長三角、京津冀二線城市，也會根據不同業態對於資產選擇的區域和它的關注點的一些差異。
張平：剛才楊總也提到了，我們和楊總是兩個以金融機構為背景的房地產基金，如果大家對我們有一定了解的話我們有股東是來自於境外的主權基金，主權基金肯定是長錢或者是長情資本的持有者。
中信資本十幾年專注於房地產的真股權投資，現在的管理規模體現的總的資產價值是市值90億美金。如果你從一個國際視角來看的話，國際上知名的開發商，他們在境外的核心競爭力不是一個住宅產品的開發，恰恰是他們的長線的資本，所以很多開發商在境外，以美國為例全都是開發商有自己的基金，開發+基金這樣的結合模式，這說明租金收益性的物業，持有性的資產才是國際上的主流發展方向。
以中信資本的角度而言，我們是美元基金的代表，因為我們背後很多是境外的長錢，在這種情況下我們在400多萬平方米里包含很多城市更新、存量改造的專案。我們現在就在上海星巴克旗艦店旁邊有一棟很老的寫字樓，那個就是我們去年收購的一個案例，我們通過改造價值增值，我們會在區域內認為有成長的商圈去做一些存量改造與增值的專案。
我們在一線城市，像北京東四環，包括二線城市比如說以長沙為代表的一些城市，包括合肥，我們都有自己的品牌，這就說明中信資本不光有寫字樓資產管理的能力，我們也練就了從價值挖掘到價值評估到資產管理的能力。
不管是通過改造、實現價值增值，還是我們自己開發，從新的地塊變成了一個商業地產的專案，比如說購物中心，再去招商運營，到我們通過資產證券化退出或者是直接以大宗交易的形式退出給基金的同行們，所以我們走的是投融管退的全流程，這也代表了我們的優勢，就是全價值鏈的投融管退，我們肯定鍾愛長情資本。
我們很看好核心增值型的專案，所以我非常認同其它幾位大咖的觀點，我覺得大家在很多地方是有共識的，租金收益型的廣義的商業地產是未來非常重要的投資方向，不僅僅是今年，未來十年甚至更長的時間，這個方向是不會有變化的。
李曉麗：幾位嘉賓講的跟我們媒體業務關注的趨勢是一致的，前幾天我們投中網旗下的地產科技板塊有一篇文章，我們發現後臺很多的粉絲和溝通的不是專業的人士，有很多普通老百姓，他覺得我手裡有點錢，我能不能投不動產，或者我能不能投寫字樓，目前看，普通人有參與存量資產投資的機會嗎？這個問題的反面其實是要問機構投什麼型別的資產？哪些型別資產最具價值？
慢錢時代的投資策略
許亞峰：我們從成立開始做的就是住宅開發類的股權投資，那是一個標準化的美元的地下基金，但是這種開發類的基金通常週期不會長，一般開發類的股權基金在3-4年左右的週期，隨著專案利潤的結轉它就退出了。
對於未來來說，我們現在重點看的分幾類，一類是辦公類的，一類是產業園類，還有長租公寓，都是潛在存在的。住宅的邏輯你會覺得不會太複雜，大家對住宅應該都是有切身體會的，但實際上未來作為一個長期的某一個門類是比較細分的，所以它裡面的角色會比較多元化。
辦公樓相對簡單一些，你要有租戶運營，比如說產業園，它需要一個很強的產業園的運營商，或者說是商業，或者是長租公寓。每一個門類越來越專業化，越來越深入，垂直領域要求的更高，除了簡單的資產投資、買賣和投融資的工作以外，它有很多的需要在每一天的日常的經營管理裡面去做的事情，對我們來說叫資產管理，但實際上對於運營商來說可能不簡單的是以資產管理為目的，是以資產的經營和價值提升為目的。對客戶來說如果想買一個金融產品，我還是希望能夠通過標準化的資本市場的產品去買。
李曉麗：不建議普通的投資者直接去參與？
許亞峰：沒錯，因為這裡面對於專業的要求越來越細分，越來越專業，甚至可能某一個細分的門類，假設資料中心，可能周總更有發言權，它到底怎麼盈利，它未來能產生多少收益，如果沒有非常專業的團隊判斷是無法判斷的，不是一個好的投資方式。
但是未來我們還有很大的潛力，資本市場這塊仍然有巨大的空間，當一個產品相對穩定，當我們所有的這些的這些角色各自發揮各自的作用，把它做成一個相對標準化的資本產品，它已經經過很多專業機構的評估，它的分紅或者價值、運營管理都有專業的團隊去做，這個時候更適合投資人去買。
所以我認為未來是一個專業化團隊的時代，我傾向於看好標準化的資產證券化產品，在這個產品裡面未來需要很多的專業化的運營團隊，不管是運營商還是基金管理人，還是裡面的投資人，都是需要越來越專業化的，這是我對未來的一些看法。
李曉麗：剛才許總提到了對於普通的觀眾來說比較生僻的，比如說產業園、物流中心、地產，這些都是機構和普通人不會看在眼裡的，現在反而成為了新的機會，這些細分的賽道，你們之後會投入的比例是怎麼樣的，普通的投資者有參與的機會嗎？
普通人有參與存量資產投資的機會嗎？
周嶽：我結合遠洋資本的情況說一下我們做的事情。遠洋資本整體的定位是一個資產管理公司，剛才主持人提到的東西我們都做，我們當前900多億的規模裡面1/3投到了持有的業態裡面。我們重點關注一類是城市和新區，不管是核心型的還是增值型的，我們都在關注，主要投在了北京上海和國內的前二線城市。
地產方面，一個是物流地產，一個是資料中心，同時我們也在看長租公寓、醫療地產等一些細分領域。大的邏輯上我們這兒看，風險跟收益本身是成正比的，市場最成熟的無疑是商業地產，商業地產大家關注的是一線二線城市相對比較成熟，相對比較穩定的，這種一般我們會把它分類為核心資產，這類資產的收益相對比較穩定，我們會用改造型的策略去做，但是需要重新定位。
這類投資的特點往往規模比較大，週期比較長，所以一般來講會是機構比較偏好的投資方式。對於個人投資者而言，不是不能參與，需要在公開市場，比如說像做成資產證券化的產品，在這種時候相當於是從一級市場走到了二級市場，風險相對平衡了，但是收益也不會太高。
目前我們關注的物流地產跟資料中心，這兩個行業都是目前相對比較成熟的，比如說國內的物流地產，我們做一些基礎行業顯示，美國跟中國對於高標倉儲的需求是類似的，但是在供應端中國國內的倉儲設施的供應量遠遠不及美國，這個是行業本身的特點。
一般持有性的物業，大家判斷這個物業的價值模式更多的是看現金收益率，剛才提到的成熟的業態，比如說商業不動產，基本上北京上海能夠達到4%-5%，這樣的收益已經很不錯了。如果說對於物流倉儲，比如說一線城市，我們會把這些城市按照物流的節點來劃分，一級和二級，可以提升到6%-8%。
資料中心，這個行業起源的需求其實是來自於國內電商，包括一些新經濟的轉型，像BAT做雲服務的，包括金融科技。金融科技的發展會有大量的資料風控需求，前端行業帶動了後端資料地產的發展，它不是給人用的，它的使用者是一個一個的機櫃，租機櫃的更多是網路公司，租金收益率應該能夠達到11%-12%，新興的業態收益會大於一些成熟業態，在風險收益對比上也是合理的。
新的兩個行業，比如說物流，比如說資料地產，其實面對的風險來自於這兩個市場沒有像商業地產那麼成熟，另外就是政策，這兩個行業的政策在不斷的變化，在這種投資機會的參與上，更多的是一些機構參與會多一點。
遠洋資本會把自己定位為產業資本，去抓一個行業的本質，去遵循這個行業本身的發展邏輯，去佈局自己的投資，個人參與的話，不管是從投資價值的判斷，投後的管理，包括到最終的價值兌現還是需要一個團隊去管理。在我們募集的這些各類基金裡面也存在一些客戶，就是看好某一類的行業，投進來了，但是還是更多的是對行業的價值趨勢有一個判斷，但是在整體投資全流程過程中還是會依託於一些專業的機構才能夠把整體的風險給對衝掉。
大的邏輯上來說，從國內的特點來看，國內很多的不動產的發展邏輯，我們在國外的成熟市場都能夠看到，在每一個細分領域都有相應的公司，我們目前的一個做法就是首先判斷這個行業的基本面，判斷清楚之後進行每一類子市場的價值挖掘，一是判斷專案的基本情況，二是通過一些產業鏈上下游的先期投資把後期的投資收益繼續做大，從這個角度來講，我認為一些個人投資者如果參與這個領域，肯定是有錢投的，但是一定要選擇比較好的機會，把風險給平緩。
李曉麗：高淨值個人投資的門檻是多少？
周嶽：銀行有一套銀行的劃分體系，把流動資金在1000萬-2000萬左右的定位為高淨值，超高淨值的量是很大的，不會以個人的名義來投，更多的是以投資平臺的方式來投，應該是億元以上的，這兩個特點對於風險的承擔能力是不同的，超高淨值客戶看似是一個人，其實是一個相對完善的團隊來幫他判斷風險，去識別風險，只不過在真正的投資領域需要像我們這樣的公司來把價值風險識別出來。
對於一些高淨值的客戶，之前大家比較關注的是信託類的產品，或者是一些基金類的產品，基金類的產品已經證券化了，但是不動產這個行業有一個特點是資金的量相對大一點，所以從資產配置角度來講，超高淨值客戶參與的熱情現在在逐步的提升，但是在參與的途徑上來講還是會尋找一些國內比較優秀的頭部管理公司來實現它的投資運作。
李曉麗：作為金融機構背景的兩家，楊總和張總分別怎麼看？許總和周總談到資產類別選擇的時候有一個標準，大部分的資產類別是標準化的，資料中心也是標準化的，唯獨就是產業園，這個板塊可能是一些非標的，像金融機構背景的基金在選擇具體細分類別的時候是一個什麼樣的邏輯？
楊宇：我們剛才一直站在房地產行業的角度去談投資的經驗和理念，房地產行業的收益屬性是很適合個人和投資者投資的品種，從收益的特性上來講它是兼顧股和債的特性，它的租金回報在於當期的收益，類似於債的收益，最後的估值相當於股權的收益，它的安全性和收益性是兼顧的品種。我們做過一個分析，它對於過去20年所有的投資品牌，包括PE市場的，包括不動產的所有的投資品牌做過一個20年的分析和迴歸，我們發現其實不動產的收益率是最高的。
對於我們來說比較驚訝，美國的股權市場和股市漲成這樣了，從長錢的角度來講它的收益是最高的，因為它當期已經實現了很高的收益。剛才主持人說到了他是不是一個個人投資人適合的市場，我們這樣理解，我們分析黑石的投資人發現他有一大部分是保險機構，還有一部分是主權基金、養老金，其實還有一部分是家族信託，有一部分高淨值客戶是通過家族信託的方式來投資不動產行業的，但是能不能直接投資呢？
剛才許總和周總都提到了，這個行業是一個資金密集型的行業，它的資金密集體現在我們投一個專案可能5000萬就夠了，但是我們投上海一個樓50億都不夠，這決定了門檻是非常高的，必須要去聚集一些機構投資人的財富才可以撬動這個市場。
它的風險識別和專業性比較強，舉個例子，就關於房地產的稅收，可能就幾十種，大多數的投資人連稅收都沒聽過，你讓他去做投資測算他怎麼測，這是一個非常現實的問題，這是目前的投資現狀，我們還是機構化的去運作。
在美國和歐洲包括新加坡、香港的市場，標準RETIs已經是一個比較主流的產品，很多個人是能夠真正投入到商業地產的投資市場來的，我們過去常常看到投資住宅的財富效益，非常明顯，我們過去十年誰買了十套房子可能都實現財務自由了。
現在我們提出來“人無股權不富”，但是其實很多穩健的投資人，特別是資金規模比較大的投資人是要講求資產配置的，他肯定有股權方面的配置，但同時如果有兼顧股和債，他一定會投，這也是未來市場越來越成熟。
張平：中信資本在過往發起的12支基金裡面，我們投資的資產組合涉及到的類別包含寫字樓，也有產業園，也有商場，其實還有很多的物流倉儲，所以租金收益性的資產類別我們投的非常豐富。
從未來的投資策略的角度，其實我剛才只說了一部分，其實我們今年還在看一個市場，就是特殊機會。因為這種不良資產特殊機會，只有這種情況下可能有非常大的空間，有一個很好的價格的價值窪地所在，其實投資賺取收益最重要的就是低買高賣，特殊機會就意味著我們可能能拿到很多的資產價格嚴重被低估的物業。
但這個尤其是特殊機會的投資可能對於法律手段的運用，對於金融槓桿的運用，對於市場的綜合判斷，包括區域內一些政策對產品的支援力度，其實是一個非常社會化、全方位的，這種挑戰就比標準化的租金收益性產品的挑戰要來的更大，相當於你要重組一個資產。
為什麼很多律師或者法官轉型去做不良資產，就是因為大家對於法律的要求更多，但是你只懂法律不懂金融也做不了不良資產，因為金融槓桿的運營還是非常重要的，但如果這兩者都懂，沒有很好的資產管理和具體物業層面的價值增值的能力也不行，這就是為什麼可能看到很好地段、很好的資產，但是成了一個閒置資產，這個時候對於市場的把握，怎麼能夠重新定位，賦能進行租金的提升，價值增值要求也更高。
這就說明不良資產的投資機會我們叫特殊機會，對於多元化的手段的運用，包括風險跟收益的平衡要求更高，相對來說是更理性的決策。像這種專案如果老百姓參與進來，個人投資其實是非常困難的，因為商業地產專案其實是一個重資金沉澱性的投資，交易額非常大，尤其是在北京上海，大家去年看到的都是百億的成交就可見一斑。
去年全國大宗交易總額大概是超過2000億人民幣，這是已經披露的公開資料，但真正的成為要比這個量還要大，因為有一些成交落地在今年。在這種情況下，幾千億的市場，老百姓參與進來，不管是從資金量的角度參與的難度比較大，另外雖然地產兼顧股加債的性質，但相對於二級市場流通性會比較低，它長期保值增值的作用高，但是流通性是個問題。因為大宗交易基本上一個交易三年不開單、一單吃三年，流動性相對差一些。
除此之外，有一些個人想既然我參與不了大額交易，那我買一個寫字樓的單元或者買一個商鋪是不是很好的投資呢？不是的，因為寫字樓的產品或者商場其實就是租金收益性的產品，一旦散賣，就大打折扣，大部分機構投資者就會望而卻步，因為散賣對於價值的折損是非常大的，所以大家不要去買一個一個的商鋪。
那怎麼參與到這個市場呢？其實我們面對的客戶也一樣，超高淨值的人群或者是家族辦公室其實往往是個人在資產配置裡面參與到房地產的直投業務的一個比較好的選擇，也是團隊對團隊、機構對機構的溝通，像家族辦公室其實是有很多專業人士載幫他們出謀劃策，大家是站在同樣的一個語言上溝通，這樣效率會更高。
除了這個方式之外，普通的老百姓如果沒有成為高淨值人群不是就投不了，但是現在中國還沒有這個市場，大家可以投的是所謂的資產證券化的產品，剛才我提到的以我們做的一個首單美元類資產證券化產品為例，我們收購過一個爛尾樓，我們通過改造、招商運營變成了現在全國90後最愛的購物中心，它是一個年輕人時尚的聚集地，我們的現金流非常穩健和樂觀，我們當時進入的比較早，整個現金流的收益可以完全覆蓋掉財務成本。
這種情況下，我們發首單每類資產證券化產品，因為我們沒有增信，同時我們美元基金去持有的這個專案，其實面臨了非常大的挑戰，但我們就完成了一個閉環，這就是融投管退的其中一個案例。同時我們還幫助PE投了順豐，幫助順豐做了他的儲架類資產證券化產品，所以其實有很多的探索和嘗試，不管是我們直接持有的專案還是投的公司。
我們一直在呼籲，億萬級的標準REITs什麼時候可以出來，我有很多的師弟都是大咖，據他們說今年是資產證券化的元年，但哪些資產類別會先浮出水面。不管是寫字樓、商場、物流倉儲、工業園區，有些是標準廠房，有些是資料中心，資料中心比較小眾，真正未來標準REITs市場寫走漏是很好的基礎資產，但是由於收益率相對來講比較低，就未必首批的REITs可以釋放出來寫字樓的技術資產，就成為首單標準REITs。
寫字樓像我們這些機構者，大家今年的投資策略裡肯定都有寫字樓這個資產類別，它的流通性在大宗交易裡也是最好的，每年大宗交易裡寫字樓的佔比要達到最大的，尤其是像楊總這樣的保險錢，最鍾愛的就是寫字樓，未必寫字樓是標準REITs最先浮出水面的基礎資產，但是它是最適合的，從這個角度來講商場，把擴一些工業專案，包括物流倉儲等等，它的收益率相對於寫字樓是風險更高一些，收益也更高一些，所以有可能這些資產類別會更先浮出水面。
長期來看，中國一定是未來最大的商業地產市場，也就是意味著中國一定是未來最大的資產管理市場，所以一旦標準REITs出臺，對於從業者也是一個非常大的利好。
李曉麗：聽完張總講完之後感覺普通的老百姓也有希望了，很多投P2P的，有些超高淨值的錢有可能流向這裡了，最近是一系列的暴雷。現狀是普通投資者的錢不知道往哪兒去放，所以標準的REITs出臺以後可能是一個很好的渠道。剛才提到第一批有可能是工業專案，風險高、收益高的這些，對於你們所看的產業園、資料中心、物流地產會不會是一個很好的利好呢？
許亞峰：我們現在重點在看的幾類資產，辦公樓肯定要看，只是辦公樓的競爭相當激烈，我們重點也在看產業園，產業園類似於我們之前投資的8號橋的專案，它對於經營能力要求相當高一些，門檻稍微更高一些，也是一個比較好的狀態，其實產業園改造完以後可能是一個新型的辦公樓，這種辦公表面看起來不像A級寫字樓的標準化辦公，但是包括像我們知道的戴森是在我們的產業園裡辦公的。
我比較看好長租公寓，短期內的價格或者說投資風格的一些波動可能在短期內比較高，或者競爭比較激烈，但是從長遠的戰略上來說，我覺得中國不管是對個人投資者來說還是對於使用者來說都是能夠產生好的效果的事兒，我覺得長遠來說一定有它的發展和生存空間。我們還在看，這樣的資產，包括我們在做自己長租公寓的證券化，我們也在推進這個事兒，這兩類是我比較明確能夠看得出來的，我認為是有潛力的。一些新興的，每個人都有遞進的需求，溫飽滿足了可能會追求更快樂、更健康，所以會有問文娛，還有物流，這是機會型的來看，但是前幾類，不管是從政策的力度還是交易的需求來看，整個商業邏輯都是成立的，所以這一塊我比較看好。
李曉麗：這幾類資產最後退出的渠道，一方面是像您說的資產證券化的渠道，包括市場上幾千億的交易基本上都是這樣的邏輯，在手裡持有三年之後賣掉了，不管是長租還是其它的，最後會選擇出售嗎？
許亞峰：如果是真的好資產我不願意賣，雖產長，雖然慢，但是它真的非常穩定，它也兼具了未來逐步的增值的收益，都在裡面，有些長期資產是真的好的話我覺得是可以長期持有的。
李曉麗：我問一個我自己特別關注的問題，從昨天開始接到了很多關於地產科技的訴求，上一個論壇是金融科技，有很多這樣的從業者在關注這個板塊，剛才臺上關注的方向是圍繞著不動產或者專案本身，股權這方面，圍繞著跟技術相關的賦能這一塊，你們在看嗎，關於地產科技你們有什麼樣的理解，之後會投嗎？
科技賦能地產行業
楊宇：剛才周總也提到了，只要人類不離開地球，這是一個前提，地產永遠都是一個場景，這個場景不會因為它是科技還是商業還是傳統的一些工業都會選擇一個場所作為它的經營環境，包括我們現在提到的IOT，就是物聯網，其實我們也發現和地產家有很多可以結合的場景，比如說我們現在講的最火的就是線上和線下的消費，新消費和舊消費的問題，馬雲和京東都在大量的買一些傳統的商業地產，它就是將線上的一些消費的東西搬到線下，就是消費領域的場景。
資料中心也是一個場景，因為所有的資料必須有一個處理和備份的場所，這個場所是決定包括像BAT這種企業能夠順利的應付雙十一這樣大量資料衝擊的最基本的條件，這也需要地產去做一個場景。
還有我們現在講的儘管今年有很多共享辦公的滑鐵盧，但是我們發現其實有一些頭部企業還是做到了網路化的溢價，他真正把客戶和空間，還有他對於空間理解的迭代結合起來，變成了一個共享辦公的概念，而不是隻是把一個固定的區域切分成一個一個工位，這兩者之間就是大資料的作用，所以我理解地產和科技必然有很多結合的空間，而未來的科技發展將會進一步的提升地產的運營效率，和我們整個投資人的最終的回報。這是一個大的趨勢。
周嶽：我們認為地產首先是個空間，這個空間就是住宅，是居住類的空間，不管是寫字樓還是物流，單純的一個房子就是空間，但是如果把一些科技，把一些其它的因素加進來它就是一個場景。
在整體的不管是金融科技還是地產科技裡面，地產我們認為是一個提供著一個最基礎的空間，這個空間的屬性是根據整體經濟的發展在不斷的迭代，我們認為共享辦公的邏輯是批發到零售，這是業務模式帶來的新的科技，在前幾年很多地產公司都致力於收購物業公司，這個基礎邏輯是什麼？藉助物業管理的平臺，我們可以把O2O、網路醫療，跟衣食住行相關的場景嫁接到這個平臺裡面去，在這個平臺裡面可以嫁接很多的可能性出來。
另外，物流倉儲從賽道分大家可能會看到有做同城的，有做冷鏈的，也有做倉配的，它是一個沿著物流供應鏈的邏輯去發展業務，在倉庫這個平臺裡面就可以產生很多的交集，甚至供應鏈金融，其實現在有很多的公司在做。
從這個角度而言，遠洋資本的投資邏輯我們關注兩類，一類是空間屬性，沿著空間延展，房地產本身是一個產業鏈非常長的行業，在這個長的鏈條裡面會有很多其它的細分行業，我們可以把空間理解為一個平臺，在這個平臺上我們可以把一些其它的共享辦公、長租公寓、醫療、健康或者養老的東西嫁接進來，它就會是一個一個的外掛，外掛運營的效率一個是來自於經濟模式的迭代，另外一個是科技的更新，從這個意義上來進我們認為所謂地產科技並不見得是直接針對地產行業的，但是依託於一些實際的應用場景會帶來很多的科技創新和迭代，這個也是我們重點關注的一個投資領域。
李曉麗：投中網除了金融科技垂直賽道還有一個地產科技的垂直賽道，我們有一個專門的公共號，我們對於這個的分析也是一致的，我們打破傳統的住宅、商業、產業、物流等等，一切基於空間賦能的技術金融全部都是扮演賦能的角色，核心還是回到空間運營本質，回到以人為本。
張平：正好談到地產科技，去年9月份我代表管理者與業主的聯盟釋出了美國的報告，就講到了科技對於商業地產的影響，大家不要驚訝美國領先我們很久，美國的調查顯示當科技來臨的時候，很多商業的業主方同樣不知所措，這是一個全球科技進步反映到市場的情況，但中國實際上也是在路上，並不是說誰走的快、誰走的慢。
剛才楊總提到的是科技應用到商場的一個場景，周總提到的是應用到聯合辦公的場景，包括剛才許總提到大家都在投的是寫字樓，寫字樓最傳統的產品實際上跟科技好像沒有太多的關聯。
我想跟大家說，科技無處不在，因為寫字樓是最受資本青睞的產品，所以科技在寫字樓的應用不能小看。每個業主方遇到的問題是寫字樓的洗手間永遠是租戶抱怨的痛點，紙沒了，髒亂差，這種情況下有很小的細節，比如說通過紅外線沒有紙了就會傳遞到保潔那裡。通過科技影響到資產管理的每一個細節，通過科技提升的是管理效率，因為我們作為投資人，尤其是這種鍾愛租金收益型的商業地產的投資人，我們最終追求的都是ROI，其實科技對我們的幫助就是通過科技的工具，不管它應用到哪個場景，就是提高效率，提高效率就意味著減少成本、增加ROI，通過增加ROI提升我們的資產價值，這是一切的邏輯所在。
（編輯：冉一方）