被科技巨頭“吞噬”的西雅圖：房價高、交通差
編者按：城市要如何發展？科技企業能讓城市變得更加創新、有活力嗎？會帶來怎樣的負面作用？這些個問題令人著迷。《彭博商業週刊》在其網站刊登文章 ofollow,noindex">How Big Tech Swallowed Seattle ，對這個問題做了全面的描摹。
攝影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK
九月下旬，一群來自密歇根的商人和經濟發展官員前往西雅圖“取經”。他們的重點放在Amazon公司，他們想要弄明白該公司是如何改變這座城市的。“我們覺得還是應該親身體驗一下才能瞭解到西雅圖的特別之處”，這次旅行的負責人，Rock Ventures LLC特別專案總監Cory Tincher說。
這次參觀是底特律試圖讓Amazon把第二總部設在它那裡的努力的一部分。幾周前，Amazon曾詢問北美哪個城市有興趣提供能夠容納5萬名員工的場地。這事兒不出所料地引起了一波躁動，紐約、奧斯汀和其他一些擁有成熟科技行業的城市跟另外一些不太成功的城市發生了衝突。這也讓西雅圖成為人們關注的焦點。
當Tincher穿過Amazon低矮、普通的園區時，他對建築物與周圍環境的完美融合印象深刻。Tincher好不容易找到了一處能彰顯Amazon存在感的地方，趕緊草草記下了筆記，試圖通過另類設計來贏得執行長傑夫·貝索斯的支援。他也還不知不覺地研究另一位當地億萬富翁——保羅·艾倫的作品。
大多數人都知道艾倫和他的高中好友比爾·蓋茨共同創立了微軟。但後來他又在房地產方面積累了第二筆財富。他的公司——Vulcan Inc.建造了Amazon在西雅圖的大部分園區，後者現在佔據了西雅圖五分之一的主要辦公空間，還有整個街區的公寓、餐廳和商店。艾倫還建立了生物醫學研究設施，正在為Amazon的同行Google和Facebook開發巨型辦公樓。
Vulcan公司開發的地產專案
根據Bloomberg的分析，他的專案估值約為60億美元。Vulcan公司的資產正處於科技中心的核心，自2004年以來，該中心創造了2億美元的稅收。Amazon總部在當地僱傭了45000名員工。該公司還表示，自己又創造了53000個工作崗位，幫助西雅圖把失業率降到4%以下。
這讓這座城市看起來像是復興的典範，像是開放商的聖經。然而，當其他城市試圖從西雅圖借鑑經驗時，卻發現這座城市充滿了懷疑和憤怒。儘管在公共交通領域進行了鉅額投資，但交通狀況依舊一塌糊塗。過去兩年的大部分時間裡，西雅圖房價的上漲速度快於美國任何一個主要城市。無家可歸者的數量多到可以引起社會危機。以前還算體面的市議會會議現在每天的工作就是吵架。
Vulcan公司的土地開發軌跡
這樣的反差產生了一種自相矛盾的效果，讓西雅圖這座權力和聲望都達到巔峰的城市又顯得有一絲脆弱。商業集團擔心，貝索斯有一天可能會偏愛新總部。今年8月，一名開發商提議拆除標誌性的Showbox劇院，以便為蓋一座44層的公寓樓。在市中心一條主幹道邊，有人噴漆辱罵貝索斯。
Bloomberg Businessweek，2018年9月3日刊
憤怒不是空穴來風，1991年，《Seattle Times》上的一系列專欄文章提議建造一個巨大的綠色空間，從市中心向北延伸一英里，一直延伸到Lake Union——市中心的一大片水域。很快，市民們組成了非盈利組織Seattle Commons Committee，該組織制定了一個住宅和商業社群的計劃，在74英畝的公園周圍規劃了可容納1.5萬人的住宅區。市議會和市長最終批准了該法案。
在這座城市的大部分歷史中， South Lake Union一直是一個輕工業園區。威廉·愛德華·波音利用這個湖作為他早期水上飛機的跑道，亨利·福特在附近建造T型車。但到了20世紀90年代，這裡變成了停車場和倉庫。唯一吸引人的地方是一家脫衣舞俱樂部。
隨著公園計劃獲得更多關注，支持者們找到艾倫尋求幫助。他在與癌症的一場較量中離開了微軟，並重新打造起了自己作為科技和電信投資者的形象。1992年，他同意貸款2000萬美元開始購買不動產。但由於需要從納稅人那裡再籌集1.11億美元，這一專案備受爭議。由於擔心交通堵塞和小型企業的流失，選民兩次否決了該提案。
作為投資者，艾倫收穫的不盡是好名聲。他主要以與Charter Communications Inc.合作失敗以及購買球隊而聞名。這個公園看起來像是他的另一個敗筆。艾倫在South Lake Union擁有11.5英畝的土地，而且沒有明確的開發計劃。但他一直在購買土地，並在2001年僱傭了Ada Healey——一名幾年前搬到西雅圖的房地產高管。艾倫在該地區的其他地方都有房產，但Healey的主要工作是在South Lake Union進行地產開發，並將該地區賣給那些企業。
Healey來自佐治亞州，志向遠大，性格外向，贏得了Merck & Co.等租戶的青睞。她引入了商店和餐館，並推動該市建造了一條有軌電車線路，將社群與市中心連線起來。Vulcan公司還在一些地方加寬了人行道，修復了一些舊建築。Healey說：“我們紮根於此，希望把這裡建設得更好。”人們開始稱這個地區為“艾倫之城”。
Ada Healey 攝影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK
但這個名字叫不了太久，。2007年，Amazon要求Vulcan公司在South Lake Union建造一座170萬平方英尺的總部大樓。當時，這家公司的總部位於市中心以南的一幢前身是醫院的建築。在接下來的十年裡，Vulcan公司為Amazon公司又加蓋了100萬平方英尺的園區。最初租給微軟和襯衫製造商Tommy Bahama的房產也被Amazon搶走了。如今，它在該市的佔地面積約為810萬平方英尺，其中包括它從Vulcan公司以12億美元買下的幾棟建築。艾倫還出售了另外25億美元的房產，並用這筆錢為South Lake Union的更多開發專案提供資金，包括Facebook和Google的辦公室。
到2004年，艾倫在全市已經有60多英畝的土地，這些土地相對集中，完全符合Amazon將全體員工聚在城市某一地區的目標。Amazon負責房地產業務的副總裁John Schoettler表示，這是一個“千載難逢”的機會，可以在一座城市的中心建立一個社群。他說，這個社群的優勢還包括艾倫的團隊已經獲得了建築許可。Schoettler說：“我不認為他們一開始就覺得會有能包下所有的空間的客戶。這對他們來說是件好事，當然對我們來說也一樣。”現在， South Lake Union的寫字樓租金比Seattle中央商務區還高。儘管發展如虹，Healey說她仍然要向潛在租戶推銷這個社群：“這可不是說開啟窗戶鳥兒就會飛進來這麼簡單。”
眼見它起高樓
攝影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK
一個到處都是辦公室的社群似乎不太吸引人，但South Lake Union無疑增加了這座城市的吸引力。自2010年以來，已有超過11.4萬人移居西雅圖，人口增加了19%，使西雅圖成為本世紀美國人口增長最快的大城市。但是由於幾乎沒有足夠的新住房給他們居住，該市的住房成本急劇上升。
西雅圖約有三分之二的住宅是單戶住宅（類似的以科技為中心的城市密度要大得多；例如，在波士頓，單戶住宅僅佔所有住宅的14%）。西雅圖的房主們極力反對對住房相關法律的修改，這些修改將會增加房屋密度。住房稀缺，價格上漲，7月份房價中值升至805000美元。在一些曾經是播音公司機械師居住的地區，房屋通常能賣到100多萬美元。近年來，開發商普遍將寫字樓和高階住宅置於更廉價的住房之上，加劇了供需失衡。今年5月公佈的一項民意調查顯示，生活成本飆升已超過交通擁堵，成為西雅圖居民最討厭的日常。
沒有什麼地方比中心區感覺更強烈了。中心區距離South Lake Union大約兩英里，在歷史上曾是該市黑人人口的聚集區，艾倫和Healey把目光瞄向了那裡。今年2月，Vulcan公司拆除了Red Apple步行街，以便為一個市場和一個公寓綜合體騰出空間來。這一開發專案的532套單元中，有五分之一屬於讓人們“住得起”單元，因此該專案有資格享受免稅待遇，但這只是意味著，根據市政府規定的限制，一居室的租金為每月1505美元，主要面向人群為年薪52650美元的單身人士。
科技公司對租房市場的影響
Preston Hampton曾為該地區的建築設計指導方針。Hampton說，昂貴的住房使得中部地區的黑人人口從20世紀60年代的70%下降到今天的不到20%。但成本飆升並不是唯一的問題。他舉了一個例子，當一些新來的人看到一群在門廊上玩多米諾骨牌的黑人青少年時，立刻打電話報警，理由是覺得這些孩子們絕非善類。“問題是，你屬於那裡嗎？” Hampton說，“它看起來越高檔，人們就越覺得自己不高檔。
中心區附近的建築
攝影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK
Healey沒有否認這些批評，但她認為，在西雅圖這樣的新興城市，為低收入人群建造房屋是不可能有利可圖的，因為建造成本很高。她指出，艾倫已經捐了錢，Vulcan公司也還試圖調整專案，以迴應社群的投入，例如，包括旨在吸引社群企業的“微型”零售空間。但相關人士表示，這些努力收效甚微，他們擔心Vulcan公司正籌劃什麼其他的主意，藝術家Julie Chang Schulman表示，South Lake Union “跟我們沒有什麼關係，更不能可以反映西雅圖多樣性和創造力的社群。”
Preston Hampton和Julie Chang Schulman
攝影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK
城市官員對飛漲的房價負有部分責任。Greg Nickels曾在2002年至2010年擔任市長，他推動了許多繁榮經濟的政策，但現在他表示，如果城市增長放緩，情況也許會更好。他表示：“經濟增長面臨的一個重大挑戰是，不要為了增長而增長。我們想讓馬兒跑，又想讓馬兒不吃草，以後只能變得越來越困難。”
Schoettler將這種焦慮稱為成長的痛苦。該公司捐贈了數千萬美元用於開發經濟適用房，為當地的非營利組織提供了免費的辦公空間，併為有軌電車線路購買了一輛新的車輛。他表示：“想要創造一個不僅當地人羨慕，而且外地人羨慕的世界級的城市，如果沒有劇烈發展和矛盾產生，是不可能的。”
在Amazon的第二總部城市競爭中，底特律沒有進入第一輪。這對Tincher和他的老闆、Quicken Loans公司的創始人、億萬富翁Dan Gilbert來說是一個打擊。與艾倫一樣，他也一直在改造自己所在城市的市中心，想要使之成為一個能夠吸引快速增長、富有創新精神的企業的地方。“很明顯，我們都很失望，” Gilbert在1月份Amazon挑選的20個入圍城市名單公佈後在Twitter上寫道，“毫無疑問，我們最好的日子就在眼前。在未來的幾個月或幾年裡，你會看到許多大大小小的交易成為現實。”
Amazon的決定預計將於今年晚些時候做出，各城市正激烈競爭，爭相提供稅收優惠和激勵措施。與此同時，該公司一直在向入圍城市施壓，要求它們描述自己將如何應對住房負擔和交通問題。這一跡象表明，無論在最終選址何處，該公司都不會為未來可能出現的問題背黑鍋。
所有這一切都表明，一旦當地居民知道Amazon現在的總部發生了什麼事情，他們就會很快就會感到不安。多倫多大學城市研究教授Richard Florida表示，西雅圖過去曾經“因取得的巨大成功而歡欣鼓舞”，而現在，這座城市好像“被狠狠打了一拳”。
編譯組出品，編輯：郝鵬程