多地降價大促，樓市新階段，我們應該如何應對？
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex" target="_blank">「 大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者： 大鬍子團隊， 原標題：《 多地降價大促，央媽卻在降準放水，樓市將何去何從？ 》， 36氪經授權轉載
最近各地樓市頻頻傳出降價訊息，加上國慶來臨，很多樓盤趁機進行一波促銷活動，大幅降價之下甚至引起很多早期高位購房的業主不滿，進行抗議維權，甚至打砸售樓部。如此看來，樓市應該是要進入低迷期了，但是國慶最後一天，央行又來摻一腳，進行降準放水。2006-2015年的前幾輪房地產週期中，每次央行一降準放水，房價就要上漲一波，那現在這次央行放水難道是要來救市嗎？現在一邊是降價，另一邊央行又在放水，那到底房價是要漲還是要跌呢？想要買房的人又該怎麼辦呢？今天我們就來聊聊這個事情。
這節課分成3個部分：
一、中國樓市會繼續下行還是觸底反彈？
二、新階段的樓市特徵。
三、樓市新階段，我們應該如何應對？
一、中國樓市會繼續下行還是觸底反彈？
1.多地掀起降價潮，房價要暴跌了？剛剛過去的國慶以及國慶前，多地樓盤出現降價現象，甚至引起了業主維權潮。
萬科在廈門的一個別墅專案，近乎五折大甩賣，萬科甚至喊出口號“活下去”，市場上一片肅殺景象。江西上饒碧桂園因為把1萬/平米精裝修，降到7000元/平方米毛坯，引起大量業主維權，打砸售樓處。上海碧桂園浦東南郡備案均價從3.5萬直降到2.6萬,前期業主紛紛舉牌維權。曾經千人搶房的西安，某個樓盤推出500套新房源，現場卻無人購買。
土地市場上，根據中國指數研究院統計，今年截止到9月底，土地流拍已達888宗地，已經達到了歷史相對高位。
多地房價促銷，土地流拍嚴重，房產頻道上滿屏都是這些資訊，買了房的鬧心，想買房的糾結：房價是要跌了吧？
本來大家對樓市都已經蓋棺定論了，但是國慶最後一天，央媽也來湊熱鬧了。
2.央行降準，這是救市的大放水？
10月7日，央行再度降準，釋放1.2萬億資金。其中部分要用於償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利(MLF)，而且不再續做。扣除這部分後，降準相當於釋放了大約7500億元資金，遠高於今年4月和6月兩次降準釋放的約4000億。
但是這次降準和樓市無關，目的是：優化流動性結構，增強金融服務實體經濟能力。說白了，其實是為了對衝國慶長假期間股市的大跌，根本就不是奔著樓市而去的。所以才叫做“定向降準”。如果真的是要拯救樓市，還用定向降準嗎？
固然，會有一些資金繞一圈還是會流入樓市，但在政府嚴控下絕不會多，對樓市起不了決定性作用，最多隻能讓垂死的小開發商活下來，爭取活過這個寒冬。
既然市場資金難以流向樓市，那麼利好訊息無從說起。只要政府調控不放鬆，降準防水對樓市刺激有限。
3.中國樓市到底處於什麼階段？
既然央行不是救市，那是不是就意味著樓市要暴跌呢？雖然現在房價已經進入下跌週期，但下跌不代表大跌。大漲特漲不符合中央期望，但大跌同樣也不是中央要的。對於市場來說，穩定才是最好的選擇。現在只是部分樓盤降價都已經一堆維權、抗議了，要是全面大降那還得了？
在這個過程中會有部分城市和樓盤降價幅度較大，但不會是常態。因為不僅房企不願意大規模降價做虧本生意，政府也不會接受，一旦房價暴跌，勢必衝擊社會穩定。
地方政府因城施策、一城多策，各地樓市形勢不一樣，小亂局面不可避免，但不會影響整體樓市的大穩。在政府調控下，會保持整體穩定，呈現“大穩小亂”的局勢。
對於有意向買房的購房者，想要不掉坑，你就必須先了解這個階段的幾個重要特徵。
二、新階段的樓市特徵
1.過去3年一輪迴的週期論不再適用
過去十幾年，樓市漲漲跌跌，都逃不過3年一輪的週期。
第一輪週期，2005-2009年，樓市上升期持續到2008年，直到08年金融危機，樓市行情急轉而下。
第二輪週期，2009-2012年，政府4萬億救市後，樓市再度上行，直到2011年政府出手調控，樓市形勢再度調頭。
第三輪週期，2012-2015年，政府再度出手救市，直到2014年又被政府調控扭轉局面，嚴格的限購政策扭漲為跌。
直到2015年，政府再度放開調控，通過930新政刺激，房價又開始上漲，進入現在這個週期。
實際上以往房地產市場的3年短週期，除了08年金融危機都是政府調控的結果。現在政府採取不一樣的調控方針，不再是簡單限購限貸，而是房住不炒、因城施策、長效機制，多樣化調控，3年一輪迴的週期已經不再適用。以前是大漲大跌，高頻率波動的短週期，而未來十幾二十年，則會是平穩增長、低頻波動的長週期時代。在以前3年一輪迴的時期，哪怕沒選對房子，房價再怎麼跌，你熬兩年，週期迴圈，房價又會重新漲起來。而現在呢？長週期下，房產投資必須謹慎。
週期變了，樓市的遊戲規則也變了，如果你還以以前的思維和眼光去炒房，就等著掉坑吧。
2.房價不會大跌，未來樓市只能小幅波動
▼
有些朋友看到樓市下行，就想著等房價暴跌，再來抄底。對此，我只能說：你真的想多了。你還是死了這條心吧，房價跌可以，但絕對不會大跌。因為房地產對中國經濟、政府財政實在太重要了。
2017年，全國房地產銷售金額達到13.37萬億元，相當於GDP 82萬億的16%，對經濟的影響不可謂不重。另一方面，2017年全國財政收入17萬億，而土地出讓金就超5萬億。政府太需要土地財政了，中國經濟也離不開房地產，又怎麼能讓房價暴跌呢？
政府不僅有控制房價的需求，也同樣有這個能力。在供給端，土地掌握在政府手裡，政府完全可以通過控制土地，進而控制庫存，從而控制房價。就算土地流拍，現在賣不掉，那就先不賣，存量土地和住宅消化完之後，又是供不應求了。在需求端，各種調控限購、限貸，想要打壓或者刺激需求再簡單不過。
過去幾個漲跌週期已經很明顯告訴我們，政府想要房價大漲大跌很容易，難就難在穩穩當當，這也是這一次調控從2016年開始到現在，歷時2年都還沒有結束的原因，要穩就要精細調控。
中央管理層的政策導向很明確，就是“房住不炒”的定位，並採取了大量的調控手段。未來一兩年的樓市，會有小幅顛簸，但絕不會是過山車，別想著能有大跌。
3.普漲預期打破，部分城市樓市泡沫將被引爆，房價各歸其位
各地樓盤出現降價促銷，土地市場流拍，政府各種“約談”、“嚴打”、“整治”，滿屏都是各種樓市利空訊息，現在購房者再也不敢說房價只漲不跌了。普漲預期被打破，購房者不再無腦瘋搶，城市的價格是否匹配價值會在這一輪下行週期中暴露無遺。部分價格虛高城市的樓市泡沫將會被引爆，面臨房價下跌，無人接手的窘境，甚至出現拋售潮，直至逐漸迴歸實在的定位。這些城市有的是根本就沒有足夠的居住需求支撐，或者人口持續流失。有些城市有其價值，但是因為炒作過度，現在房價被炒房客推得過高，明顯超過其內在價值。表現在外的特徵就是租金回報率、房價收入比等指標大幅度偏離國內正常水平，或者是房價明顯高於同級別的類似城市。
就像去年的燕郊，房價一度漲到3萬多，現在房價腰斬不足2萬。還有前不久的熱點廈門，房價收入比偏離度全國第一，租金回報率墊底，但房價卻去到4萬多，僅次於北上深。雖然不能簡單用房價收入比和租金回報率這些指標來解釋城市的房產價值，但也一定程度上反應出廈門的價格虛高。現在廈門的房價回撥大家有目共睹，房價相比2017年下降近萬元，下跌幅度近20%。
在這一輪的下行週期中，將會有更多城市的泡沫會被引爆，讓價格迴歸價值。
三、樓市新階段，我們應該如何應對？
1.下行週期，按需購房
房子，是民生大事，不管房價是漲上天去還是跌到地底，該買房的人還是得買房。
對於剛需購房者，房價下跌反而是一件好事，買房的成本下降了。但也無需刻意等房價跌到最低點，因為你永遠無法精準判斷什麼時候才是最低點，挑到合適的就可以出手，以免錯過心儀的房源。尤其是改善置換型購房者，不需要太糾結房價漲跌，本來就是賣一套買一套，漲也好跌也好，相互對衝，實際對你的影響並不大。
而對於手上有閒錢的投資者，國內並沒有很優質的理財產品，股票、基金連連大跌，P2P接連暴雷，將錢捂在手裡貶值也不好。那麼這種環境下，房產就是一個不錯的投資選擇。而且我認為中國的樓市還遠未到頂，隨著中國經濟的快速發展、城鎮化的深度推進，房地產還有大好前景。在樓市下行週期，就是一個低價買入的時機，今年年底或者明年上半年就會接近下行週期的末端，手上有閒錢的投資可以考慮在那時候入手。但是在新形勢下一定要選好標的，就像前面所說，部分城市的樓市風險將會被引爆。未來的樓市，將會是機會與陷阱齊飛，一失足將成千古恨。具體怎麼選擇標的，我會在這個月底新推出的系列課裡面詳細介紹。
2.必須以中長期持有的心態去投資
▼
現在樓市都不是以前兩三年就能房價翻倍的黃金時代，現在投資房產，收益預期要調整回來，你起碼要抱著持有5年以上的心態才能獲得可觀的收益。
一方面，在重重調控下，2年內房價都不大可能會有暴漲的機會，想要收益就必須用時間換取上漲空間。另一方面，有投資價值的城市基本都限售，加上收樓需要的1-2年，根本就沒辦法短期炒房。
持有5年以上，也代表著以前那種高槓杆炒房的模式不再適用。如果還想通過信用卡套現、高利貸、首付貸等短期借債手段來炒房，槓桿成本會被時間放大，收益直接被成本覆蓋，甚至入不敷出，成為你的負擔。正如前面所說，小週期被打破，不僅不能隨便買，而且也不能再隨便亂用高槓杆，長週期的槓桿風險會被放大。當然，合理的房貸還是要用的，關鍵是量力而行，而不要企圖通過房價上漲來抹平槓桿利息。
現在投資房產，用一句話來形容就是：放長線釣大魚。
3.下行週期，抗跌是最核心的
面臨風險，防守比進攻更重要。樓市也一樣，在市場好的時候，可以以收益率為導向尋找目標，哪怕投資錯了，大行情好的情況下也不會虧。但市場下行的時候，你最需要考慮的不是賺多少，而是保證自己的資產安全，所以抗跌才是最重要的。
那為什麼不直接先退出樓市，等到跌到最低點的時候再入手？因為你根本不可能精準判斷什麼時候是最低點，你只能在儘量在下行週期的後期入手，所以這時候，抗跌就十分重要了。而那些房價便宜，升值空間似乎很大的新區，對風險的抵抗能力很低，在樓市下行週期就不是好的投資選擇。
那麼我們應該怎麼選擇抗跌的專案呢？最關鍵的兩點就是地段和配套。
首先是地段方面，要選擇核心地段、繁華地段，最簡單的判斷標準就是靠近城市CBD，有實實在在的需求支撐，行情再不好，大家還是願意買這裡，房價再怎麼跌都有限。
其次是配套，最重要的配套就是學區和地鐵。學區關係到小孩教育，是家長和準家長買房必考慮的因素。而地鐵是居民出行最便捷和最頻繁使用的交通工具，哪怕房子離市中心稍遠，如果離地鐵近，那也比近郊沒地鐵的房子更有優勢。
4.小開發商的期房要謹慎
房地產開發屬於資金密集型行業，對資金需求很大，一些高負債房企就可能處在資金鍊斷裂的邊緣上。尤其是現在的融資環境繼續收緊，房企資金壓力會越來越大。
根據克爾瑞統計，今年上半年170家上市房企加權平均淨負債率上升為92.56%，較年初增加了4.04個百分點，60%的企業的淨負債率有所上漲。融資成本從去年6.03%上升到6.33%。
上市大房企的融資成本上升不明顯，但小房企的融資成本的上升幅度就高得多了。據市場機構統計，去年開發商行業融資的成本在8%-9%，而今年融資的成本已經普遍超過10%。綜合融資成本比去年提高約1-3個百分點，有些小房企的融資成本甚至達到13%。而且大房企融資渠道更多，資源會優先向大房企集中，有限的銀行貸款額度也會優先傾斜大房企。哪怕形勢再困難，大房企體量擺在這，再壞也能拆東牆補西牆，而小房企真的只能坐以待斃。
隨著樓市形勢趨冷，融資難度加大，開發商資金鍊收緊，部分小開發商會熬不過這個冬天，有些幸運的會被兼併，有些不幸運地就直接死在半路，所開發的樓盤就可能爛尾。就算能熬過來，為了生存下來，小房企在開發過程中會想方設法降低成本，也會導致樓盤質量下降，這也是現在這麼多樓盤收樓時頻繁出現房屋質量維權現象的原因。
事實上，今年就已經有房企破產了。今年年初，廣東的光耀集團，正式宣佈破產重組。總資產只有60億，但債務合計106億，很顯然資不抵債。其在惠州市東平的“翡儷港”在建商品房專案，傳聞前幾年被恆大接盤，如果真的有接盤那還挺幸運的，否則那些業主就只能自認倒黴了。
5.提升自我，別被割韭菜
一套房子幾十萬到幾百萬上千萬，是普通家庭最重要的財富載體。在全面普漲的時期，你可以不太關注樓市，反正你不管怎麼買都很難虧。但是現在下行週期，再以這種隨便的心態，一旦買錯就可能血本無歸，積累十幾年幾十年的血汗錢就大幅被蒸發。為什麼一旦房價大跌就到處都是維權潮？很大原因就是因為房子凝聚了他們大部分的財富，血汗錢都虧進去的業主又怎麼會“願賭服輸”？但是買錯了再來維權又能怎樣？所以一開始就要選好投資標的。
另一方面，樓市下行週期也不代表就可以毫不關注樓市，下行週期也有投資機會。最好的投資時機就是下行週期的末期和上漲週期的前期。只有保持持續關注，你才能及時抓住機會。或者在樓市轉好的時候，第一時間出手，得到最大的利益。
所以在這個時期，為了防止掉坑和得到更好的投資回報，大家需要自我提升，避免交“智商稅”，被人割了韭菜。在持續關注樓市的基礎上，修煉內功，提高自己對房地產市場的認識，才能做到精準出手，例無虛發。
針對大家的學習需求，我將在月底推出一套全新的房產投資系列課，告訴大家，在這個樓市下行的時期應該如何投資房產躲坑避套，獲得最大的投資回報。
送大家一句話：磨刀不誤打柴功。在這個下行週期，磨好刀，等到需要出手的時候，你才能做到快真狠。