國慶長假最後一天央行萬億降準，房地產企業的救命稻草真來了？

其實最近幾年，每到國慶假期，中國的媒體們幾乎都會嚴陣以待，按照往常經驗監管層一般喜歡在國慶假期期間出臺新政，對於市場產生非常重要的影響，然而今年的國慶似乎有些太過平靜，但是在長假的最後一天，政策終於來了，這次是中國人民銀行釋出的降準，於是很多人都在問，此次萬億降準房地產企業的救命稻草終於來了？

一、國慶長假的萬億降準

中國人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。

下調存款準備金率1個百分點，很多朋友如果對巨集觀金融瞭解不多的話，可能比較難以理解這句話究竟有什麼深層內涵？我們可以簡單點來分析，降準所釋放的部分資金用於償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當日不再續做。除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。

於是這4500億償還MLF的資金和7500億淨增量資金就被市場解讀為萬億降準了，根據中國人民銀行的說法，本次降準的主要目的是優化流動性結構，增強金融服務實體經濟能力。當前，隨著信貸投放的增加，金融機構中長期流動性需求也在增長。此時適當降低法定存款準備金率，置換一部分央行借貸資金，能夠進一步增加銀行體系資金的穩定性，優化商業銀行和金融市場的流動性結構，降低銀行資金成本，進而降低企業融資成本。同時，釋放約7500億元增量資金，可以增加金融機構支援小微企業、民營企業和創新型企業的資金來源，促進提高經濟創新活力和韌性，增強內生經濟增長動力，推動實體經濟健康發展。

官方的解讀自然是非常明確，那麼我們該怎麼理解降準對房地產市場產生的影響呢？

二、降準真是房企的救命稻草嗎？

說到降準和流動性釋放，基本上大多數朋友第一時間想到的就是房地產市場，的確在國慶節前萬科秋季例會上高喊的“活下去”對大多數人都有著非常大的衝擊，再加上緊接著的萬科廈門樓盤打折銷售，再到國慶節期間碧桂園樓盤的降價促銷都引發了市場廣泛的關注，幾乎所有人都覺得這意味著一個房地產寒冬的到來。

我們仔細分析2016年930新政到現在的兩年時間中，隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念被貫徹落實，房地產市場的拐點其實已經早就來了，但是去年明確的“降槓桿”政策的確讓房地產企業逐漸進入了一個融資的瓶頸期。今年上半年，甚至有媒體曝出各大商業銀行只給排名前50乃至於排名前20的房地產企業發放貸款，可見房地產市場的確融資難的問題正在出現。到了今年下半年，很多知名房企都發出了非常高利率的公司債券，這種高成本融資的行為在前幾年幾乎是不可想象，也從一個側面說明了房地產市場當前面臨的融資問題的嚴峻。

於是，各大房企都開始走上了一條收縮規模、促銷自救的道路，在這個時候準備的不期而至對於房地產企業來說的確是一件好事。因為當我們縱觀全世界金融歷史就會發現，無論什麼樣的降準措施只要是採用了降準這一貨幣政策手段，在某種程度上就是在給市場注入流動性，此次降准將商業銀行等金融機構資金面相對比較緊張的問題被大大緩解，這對於對於金融機構支援實體經濟特別是中小微企業的發展有著非常有意義的作用。降準的直接效應就在於銀行的可用資金會增加，這樣會直接帶來流動性的增強和資金成本的降低，所以對於各類銀行來說，未來在貸款等領域的自由度會上升，同時對於相關產業的支援力度也會加大。

房地產市場作為中國最為重要的市場之一，其本身就存在產業鏈條較長，產業上下游涉及的企業較多的情況，所以從巨集觀的角度上來說，貨幣政策的降準在一定程度上的確可以緩解當期房地產市場資金緊張的難題，但是這僅僅是緩解而已，因為降準是一種普適性的政策，幾乎各行各業在降準之下都可以雨露均沾，房地產市場作為行業之一肯定也能夠從中獲益。

然而，這種獲益僅僅是有所緩解而已，說降準是房地產企業的救命稻草似乎有些言過其實了。今年以來，在“房住不炒”政策的實施之下，根據不完全統計，全國各地已經出臺了多達380次以上的調控政策，房地產調控不斷加碼的態勢已經逐漸明顯，很多地方房地產市場的交易水平也在不斷下降，各地紛紛出現有價無市的一個格局，從長期來看，隨著房地產市場逐漸進入一個穩定發展的階段，房地產企業也必須要逐漸學會在這種低速度的市場行情下發展，確保自己資金鍊的穩定就成為了長期可持續發展的重中之重。

對於整個房地產市場的競爭格局來看，上半年，由於各大銀行資金面從緊，幾乎房地產市場上下都面臨著較為嚴重的融資難題，所以大家都在過苦日子，下半年，隨著四次降準的不斷貫徹實施，銀行的流動性開始得到了一定的好轉，這個時候房地產市場的馬太效應將會進一步得到發揮，大型、龍頭房地產企業由於本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支援的可能性較大，而中小型房地產企業的融資難可能會進一步持續下去，那麼房地產市場的集中度將會進一步提高，中小型房地產企業被市場兼併掉乃至於主動退出市場的可能性將會增加，對於房地產企業來說洗牌將有可能進一步加速。

對於我們普通購房者來說，大家必須要認識到一件事，隨著“房住不炒”的貫徹實施，房地產迴歸居住屬性已經成為大勢所趨， 那麼房地產就會逐漸喪失投資品的屬性，一旦市場迴歸理性之後，市場必然會出現價格的上漲或者下降，房地產市場只漲不跌的時代已經終結。任何一件商品無論是生活必需品還是投資品都會有價格的波動，中國人長期以來所形成的房地產價格只漲不跌的舊觀念必然會被打破，對於大多數人來說“無腦”投資房地產就能獲利的時代已經結束了，未來各地必然會在市場規律的影響下出現房價漲跌的波動，這一點幾乎無法避免。

所以，綜合上面的判斷，降準對於房地產企業的流動性困局會有一定的緩解作用，但是房地產市場走向居住市場的趨勢已經無可避免，房地產市場已經不是當年的市場了。

作者：上游財經專家顧問，財經專欄作家，財經評論員。