資本再布“迷你倉”，“水土不服”待破局！
近日有訊息稱，順豐正在佈局一項名為智慧迷你倉的新業務，目前尚處於測試和準備階段。使用者可以直接使用手機在微信公眾號上一鍵下單和一鍵發貨，並實時觀察交易記錄，使用門禁開鎖，租倉費用也低於租房成本。
記者獲悉，近兩年，中國迷你倉年複合增長率已經超過70%，不少資本熱投其中，不過，2017年之後，投融資方面幾乎再無大動作。不少迷你倉一直處於虧損狀態，相比國外迷你倉遠高於一般物業的盈利率，國內迷你倉似乎面臨“水土不服”的尷尬。
順豐佈局智慧迷你倉
“迷你倉”也被稱為“自助倉儲”，在歐美地區已經比較普及。是指經營者將一個個大型的倉庫改造成若干間小型倉庫進行出租，並在其中放置儲物櫃。公司可以存放貨物、檔案等，家庭和個人可以存放傢俱雜物、換季衣物、閒置書籍等。目前美國就有超5萬家迷你倉，其中有4家個人儲存領域的公司上市，市值高達420億美金。
近兩年，迷你倉在中國也進入高速發展期，2017年總市場規模在2億-3億元人民幣之間，而2016年總市場規模尚在1.5億至2億元之間。年複合增長率超過70%。另據預測，到2020年，全國迷你倉的總營收或達4至6億元人民幣。整個行業的最終規模將達到千億之多。
據瞭解，此次順豐迷你倉業務在北京的部分割槽域已經開展測試並佈局了速運場地、機場、航港速運營業點三個網點，提供貨物儲存與代發的一站式服務。順豐方面表示，迷你倉業務是順豐在速運業務的基礎上，依託物流、科技、網點覆蓋優勢積極拓展的多元化業務之一。
“當前快遞市場競爭激烈，‘通達系’之間的價格戰已經白熱化，傳統傳遞市場容量飽和。相對於其他快遞公司，順豐的直營模式運營成本較高，要想擺脫傳統的紅海市場，企業必須找到新的利潤增長點。智慧迷你倉就是順豐的主動探索。通過企業物流服務能力的延伸和拓展，推動物流服務的個性化、差異化，最終實現轉型發展的目標。”中國社科院工業經濟研究所副研究員趙劍波對記者表示。
出租率低 資本熱情由熱轉冷
事實上，早些時候，順豐就在香港地區上線了迷你倉業務——順箱，主要為普通使用者提供重量小於20公斤的物品儲存服務，按月收取租金，前7天免費。
此前不少資本也已經開始佈局迷你倉市場，如香港儲存易聯手中航工業佈局上海業務，萬科也基於自身在物業方面的優勢在社群內推出“萬物倉”，甚至在武漢、合肥、成都等二線城市也開始出現區域性的個人倉儲企業。
從融資方面看，資本方面也曾“滿腔熱情”。CBD迷你倉2015年和2017年獲得天使輪、A輪融資，其中，2017年5月在A輪融資金額達到2800萬美元，成為迷你倉行業最大的一筆融資。此外，優立倉2016年獲得天使輪融資；考拉迷你倉從2012年到2016年獲得了4輪融資；深圳的“大眾迷你倉”2016年4月在新三板掛牌上市，截至2017年底，北上廣深已開設43家分店，擴張步伐不斷加快；2017年，“倉小微”獲得58同城CEO姚勁波千萬元天使融資。
“隨著城市化的發展，加上因工作變動等原因，城市居民‘搬家’的頻率越來越高，在改換居住地的過程中，大量非急需物品如果被丟棄，會造成大量資源浪費現象。從此背景下，提供短期暫存中轉服務仍然具有巨大的潛在市場，私人倉儲模式具有良好發展前景。”趙劍波表示。
不過，2017年之後，各小型倉儲行業的市場融資並未產生較大起色。
據大眾迷你倉董事長李仲豫介紹，每個迷你倉覆蓋約3公里的範圍，公司根據使用者需求的不同提供了從0.1立方米-10立方米不同大小的迷你倉，價格也從最低的68元一個月到七八百塊錢一個月不等。“我們整體出租率超過50%，而從國外的資料來看，一個成熟的門店應該維持在百分之八十至九十之間。”李仲豫說。
盈利仍難 多個行業痛點待破
業內人士指出，目前迷你倉行業的發展還面臨諸多挑戰。隨著房價調控、傳統物業投資回報率進入下行通道，空間緊缺的現狀將得到緩解，存量房產將供大於求，大量閒置物業空間將面臨“去庫存”的問題。
從投資回報來看，目前公寓行業的普遍回報週期為一年半至兩年，而目前迷你倉預計回報週期大致在四到五年。“在投資回報週期平均為四年半的背景下，租賃模式下的迷你倉將主要受制於租約長短和租賃費的增幅，租約短於十年和逐年攀升的租賃成本將會成為盈利性預期上的最大隱憂。”有業內人士稱。而深圳迷你倉公司此前公佈的財報就顯示，2017年公司營業收入1950萬元，同比增長64%；虧損537萬元，同比擴大5%。
從投資回報率來看，仲量聯行提供的一組資料顯示，在東京，辦公樓、商鋪和物流地產的投資回報率分別是3.5%、4%和5%，而迷你倉可高達6.5%；在悉尼，傳統投資物業收益率一般在6%以下，迷你倉收益率可達8%以上。
在業內看來，迷你倉在中國市場還面臨一定的“水土不服”。國外迷你倉客戶存放的物品大都是高價值的文化娛樂用品，比如遊艇、高爾夫球杆、藝術品等，這對於中國大多數人群並不適用。此外，雖然自助倉目前尚在急速發展，但對於市場消費者的消費理念教育和服務概念普及尚處在初級階段。
趙劍波表示，私人倉儲模式還是新生事物，要想成長為大眾市場，不僅要使得年輕人喜歡，還要吸引更多經營主體。
此外，趙劍波指出，私人倉儲模式的價值創造過程需要實現標準化，才能夠保證模式的一致性。但現實中的城市閒置物流空間往往差異巨大。需要在倉儲選址、智慧化應用、服務模式設計，乃至人員的選擇等實現統一性、規範性，保證良好的使用者體驗。此外，一個完善的商業模式還需要考慮盈利特徵，處在市場培育期的私人倉儲服務也要根據現實需求變化而不斷調整。