仲量聯行：四大驅動力推動中國長租公寓快速發展
【編者按】2018年12月11日，仲量聯行釋出最新研究報告《中國長租公寓市場：新挑戰，新機遇》。報告主要研究分析了中國的集中式長租公寓(以下稱長租公寓)並指出：中國的長租公寓市場近年來在政策和市場的雙重作用下迅速發展，但與成熟市場的表現仍有一定差距，未來進一步邁向成熟還將有賴於多重因素的改善。中國的長租公寓投資目前市場化程度還比較低，但未來在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進下有望迎來新一輪機遇。
本文首發於樂居財經，作者徐迪，經億歐編輯，供行業人士參考。
四大驅動力推動中國長租公寓快速發展
中國的住房租賃市場是一個服務於超過2億人口、年租金規模過萬億元的市場。近十年間，中國的流動人口進一步向一、二線城市聚集，並呈現出年齡低、租房需求大、租賃週期長等特點。仲量聯行中國研究部總監姚耀指出：“ 由於傳統散租市場存在租期不穩定、資訊不對稱等諸多痛點，長租公寓市場近年來在人口結構調整、購房門檻升高、政策支援和資本助力四大因素的作用下迅速發展。”
仲量聯行對北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長租公寓市場進行了調研，截至2018年上半年，六個城市已開業長租公寓總存量約為13.5萬套，存量目前仍較為有限；從未來供應看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預計至2022年底，六個城市建成並投入運營的長租公寓將達75.6萬套。未來不同城市的長租公寓物業所有權將呈現不同模式： 上海、北京和深圳的長租公寓物業所有權將凸顯地方國企的帶動和引領作用；杭州、廣州和成都的物業所有權則將大部分集中在開發商手中。
五大因素助推中國長租公寓市場邁向成熟
結合自身特色以及成熟市場經驗，中國的長租公寓發展可分成4個不同的週期階段。在過去的三年裡，長租公寓在中國的主要城市迅速從“引入期”邁入“發展期”末端。但是，市場何時能真正度過“快速成長期”，並進入“成熟期”，則取決於諸多條件。
結合美國和日本這兩個長租公寓發展較為成熟市場的發展經驗，仲量聯行認為 巨集觀基本面、租客權力保障、資產可得性及價格、金融與稅收以及市場透明度 這五大因素將會成為中國長租公寓市場下階段發展的助推器。目前市場及政策只滿足了部分條件，還有許多條件有待中長期去實現。
中國長租公寓投資市場有望迎來發展機遇
在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項成熟的投資級資產，其投資表現具有長期穩定的租金回報且抗經濟週期能力強、投資回報率高、良好的資產流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。
在中國，長租公寓尚屬新興的另類資產，其投資市場正在開始逐漸形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。今年8-10月，仲量聯行鍼對30家有意向或已經投資中國長租公寓市場的國內外主要投資機構(基於資產層面投資)進行調研，結果顯示：
考慮投資長租公寓的資本以中長線為主；
強勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因；
資產價格過高成為目前市場最大挑戰；
機構最擔心的未來市場風險是租金和流動性；
投資者對於未來5年長租公寓資本化率走勢預期平穩或小幅下降。
“中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺，”姚耀補充道，“隨著政府對支援性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。”