裁員、價格戰、高管離職……房企的「冬天」真要來了？

1、前 20 大房企近半「優化」員工

房地產行業處於低谷，房企們加緊回款、放緩投資擴張的同時，試圖通過裁員、優化現有用工結構等方式提高人均效能。據澎湃新聞報道，銷售額前20名的房企中，至少有7家房企明確提出裁員、優化員工結構或是調整崗位、提高考核門檻等方式實現瘦身，包括旭輝、碧桂園、新城控股、華夏幸福、泰禾集團、正榮地產等。

2、一週之內 4 家房企高管離職，業內認為國內樓市拐點已至

據媒體報道，11 月中旬，一週之內 4 名房企高管離職。11 月 12 日，融信中國執行總裁吳劍確認離職；11 月 13 日，正榮地產財務總監、聯席公司祕書談銘恆辭任；11 月 14 日，旭輝集團宣佈集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬離職； 11 月 15 日，俊發集團釋出人事公告，稱張海民申請辭去總裁職務。

中國證券報援引業內人士觀點指出：房企高管離職潮折射的是，國內房地產市場拐點已至、房企在銷售壓力下走馬換將的無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉型力度，努力提升非房地產業務的收入佔比，但是面臨行業下行，戰略收縮、開源節流成為很多房企的當務之急。

房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業上行時期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴張，從而造成高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內房地產行業「凜冬將至」，又到年關保增長的關鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業下行背景下增長乏力、房企被迫走馬換將的一種無奈。

中原地產首席分析師張大偉認為：「過去幾年房企銷售連創新高，很多房企動輒創出 50% 的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現在看來，2018 年的銷售額，包括 2019 年的銷售預期，會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進度離全年的銷售目標有非常大的差距，職業經理人的變動也會非常大。」

比如，孔鵬離職的背後是，旭輝北京區域銷售額據稱目前已完成 70 億元，但離全年 300 億元的目標相距甚遠；今年 8 月，行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前 10 月總合同銷售金額約 1154 億元，達標率僅為 64.1%；今年銷售目標為 2000 億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團，在下半年同樣經歷了人事動盪。

易居房地產研究院總監嚴躍進告訴中國證券報記者：國內房地產行業的降溫未來一段時間預計不會結束，房企高管的動盪也會持續下去。

3、20 個熱點城市成交面積跌 11%，房企年底或開打價格戰

據中國證券網報道，相關資料顯示：10月份，大部分熱點城市成交面積下行。20 個熱點城市合計成交 1448 萬平方米，環比下降 11%。深圳、青島、杭州、大連四地銷售面積環比下降超過四成；北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積環比跌幅均超過 10%。其中，杭州市區 10 月總計成交商品房 7790套，為近 20 個月以來成交新低。商品房成交量創下近 6 年來同期最差成績。

與此同時，2018 年是歷年釋出房地產調控政策次數最多的一年，樓市政策執行嚴格。疊加 10 月份的 24 次，今年以來房地產調控政策合計釋出高達 410 次。10 月以來樓市政策釋出次數逐漸減少，11 月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，調控力度仍將維持之前的高壓狀態。

另外，今年以來房企融資壓力明顯加大，且融資成本分化嚴重。而部分割槽域出現限競房扎堆入市的情況，加之購房者「買漲不買跌」心態，導致一些專案銷售進度緩慢。某大型房企高管對中國證券報記者表示，四季度公司最重要的任務是沖銷售和融資。為加快去化，公司推出了一些小幅促銷讓利活動。

中原地產首席分析師張大偉表示，部分一二線熱點城市庫存上升，預計行業仍將在底部執行一段時間。不排除房企為完成銷售目標，加快回款實施價格戰。

樓市 | RealEstateMarket

1、廈門一房企低於拿地價賣房，當地多個樓盤促銷最高單價降萬元

近日，市場訊息顯示，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，單價僅 2.8 萬/平方米，這一價格比樓面價還便宜了 1451 元/平方米。

房天下官網顯示，翔安金茂悅目前均價 28000 元/平方米。該樓盤動態顯示，10 月中旬，翔安金茂悅推出 50 套內部認購房源，單價 25000 元/平方米。而該專案在廈門網上房地產上顯示的擬售價格在 41244 元/平方米左右。

據瞭解，該專案位於廈門市翔安區馬巷鎮西部，緊鄰同安環東海域片區，與同安區的現代服務基地丙洲片區一橋（丙洲大橋）。據澎湃新聞報道，2017 年 9 月 29 日，金茂以 20.91 億元競得廈門翔安區 2017XP08 商住地塊，成交樓面價 29450.7 元/平。如此看來，即便以 28000 元/平方米來計算，這一價格比樓面價還便宜了 1451 元/平方米。

廈門業內人士指出，目前翔安幾個高地價專案都是低於成本價在賣，目前的房地產市場現金流才是王道。另據中介機構提供的資料顯示，包括融僑觀邸、恆大帝景、國貿天悅、萬科白鷺郡、泰禾汀溪院子、融創大同府、金茂悅、融信鉑悅灣、融創東南府等在售專案均有不同程度降價。

2、杭州房貸利率全面鬆動，首套房、二套房均包括

據都市快報報道，杭州樓市降溫的同時，房貸利率也出現了鬆動。據記者瞭解，10 月底，工商銀行、中國銀行部分支行率先下調房貸利率；最近，建設銀行、農業銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼回撥。這不僅是針對剛需購買的首套房，甚至還包括二套房。

企業動態｜Company

1、中國恆大一個月內發行 28 億美元債，最新一筆年利率 11%

一個月之內，中國恆大發行了 28 億美元債。11 月 19 日晚間，中國恆大公告稱，發行人景程有限公司、恆大地產、天基控股及附屬公司擔保人就髮型總金額 10 億美元的增發 2020 年票據與中信銀行（國際）、光銀國際及海通國際訂立購買協議。

該筆票據的年利率為 11%，將和此前恆大在 11 月 6 日發行的 5.65 億元的票據整合成一個類別，該筆票據將於 2020 年 11 月 6 日到期。恆大稱，公司擬用增發票據發行的所得款項淨額 9.99 億美元為現有離岸債務再融資。

這是恆大在一個月內發行的第二筆美元債券。10 月 31 日，恆大公告披露，公司全資附屬公司景程有限公司將發行總額 18 億美元的優先票據，而恆大集團董事局主席許家印將認購 10 億美元。在 18 億美元的票據中，包括年利率 11%、2020 年到期的 5.65 億美元票據；年利率 13%、2022 年到期的 6.45 億美元票據以及年利率 13.75%、2023 年到期的 5.9 億美元票據。利息自 2019 年 5 月 6 日起計算，每半年派息一次。

2、29 億元出售美國加州地塊，萬達海外只剩一個地產專案

據《華爾街日報》11 月 16 日報道，大連萬達集團同意出售位於美國加州比弗利山莊一塊地塊。倫敦房地產公司 CainInternational 的首席執行長 Jonathan  Goldstein 稱，該公司和 Alagem Capital Group 的合資企業已經同意收購這塊八英畝的地皮，據知情人士，買家已經同意支付逾 4.2 億美元（約合 29.1 億元）。

該地塊是萬達在 2014 年 9 月份拿下的，當時萬達從香港一家房地產公司聯懋國際有限公司手中購得的美國洛杉磯比佛利山市威爾謝大道 9900 號的 8 英畝地塊，但並未公佈其價格。

此前，萬達已出售了位於英國倫敦的專案萬達 One Nine Elms、悉尼的 Circular Quay 公寓和酒店和黃金海岸的三個專案。目前，萬達在海外的專案僅剩下位於芝加哥的 Wanda Vista Tower。但該專案似乎也已有買家在洽談之中。9 月份，美國媒體 TheRealDeal 曾報道稱，一家名為 Triple Five Group 的美國公司將收購芝加哥 Vista Tower 摩天大樓 60% 的股份。若該交易順利完成，那麼萬達在海外的地產專案將一個不留，全數清空。

文|樓小姐