從今往後，房產投資的邏輯徹底逆轉！
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「柯談」（ID：lincolk），作者：柯談 ，36氪經授權轉載
從98年房改至今，我國國民資產隨著房價的暴漲不斷攀升，在我們住房自有率高達95.4%的今天，可以說絕大多數人都有值得吹噓的紙上財富。但決不能否認，我們走了二十年的房產之路，是一條歪門邪道，彙集了國人所有聰明才智和集體智慧的旁門左道。浮躁、投機、拜金的社會風氣很大程度上都是拜房產所賜。
可貴的是，這屆領導終於不再掩耳盜鈴，開始痛下決心忍痛割愛，誓把畸形的房地產從歧途中拉回正規。毫無疑問，我國房地產野蠻生長的時期已經過去，監管不力的混沌時代一去不返，所以，我們長久以來曾經堅信的房產投資邏輯和思維意識必須糾錯、必須顛覆！
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遠去的暴漲時代
在3年小週期底部的2018年，多軍終於盼來了經濟疲軟、投資減速，更有貿yi戰神助攻，卻遲遲等不來調控政策的放鬆和房地產的回馬槍，卻被極度頻繁的調控打的措手不及。
在房住不炒的指揮棒之下，今年1-6月，全國各地房地產調控政策釋出192次，比去年同期多65%，共有73個城市出臺調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市實行限售政策。
在內憂外患的當下，為了應對嚴峻的經濟形勢，2018年7月23日的國務院常務會議，7月31日的中央政治局會議，終於啟動了新一輪的大基建專案，這一招是多麼的似曾相識，但我們驚訝的發現，現實卻是完全沒有像2008年四萬億和2015年去庫存那樣，用大基建和房地產雙管齊下，同步刺激經濟，而是果斷的提出“堅決遏制房價上漲”，只從大基建發力。
2018年，中央投入各地公路地鐵等大基建的專項債1.35萬億，未來3年，投入農村基礎設施建設的規模更是高達4.52萬億。這近6萬億的資金恰恰和過去5年我們投入到棚改中的資金量相當。今後，承擔起拉動經濟增長重任的將不再是房地產，而是公路地鐵和農村基建。完全可以看出，房地產這把夜壺正在被高層摒棄！
失去了庇護和寵愛之後，土拍市場原形畢露。2018年1-7月，全國一共有796宗土地流拍，其中，一線城市13宗，創下2012年以來的新高，二線城市154宗，同比增長100%，三四線城市629宗，同比增長121%。
大量的土地流拍，說明開發商嚴重看空後市，限價長期化、金融去槓桿、融資成本高，房子賣不掉，資金回籠慢，這些現實因素導致根本看不到土地市場回暖的希望。
根據wind和平安證券研究所資料，2018年二季度，我國100城土地流拍率達到10.9％，但其實還未達到2009年的19.1％和2015年16.6％的高度，也就是說目前的狀況還遠未達到地方政府的承載極限，或者說，只要高層調控決心不動搖，預期不改，土地市場還會繼續冷下去，流拍，降價，打砸售樓處的事件將會不斷上演。
近日，融創半年報釋出會上，董事長孫巨集斌直言，現在市場的巨集觀調控程度超過任何人的想象，而且政策沒有任何放鬆的跡象，有些地方還在持續加碼。
我曾經多次提醒大家，房產投資最重要的就是看清大勢。現在，如果誰承諾你哪個城市或者哪個板塊，一年可以漲15％，那他一定是騙子。我可以確切的告訴你，長期來看，一二線城市的房產，增值幅度能夠超過通脹水平，但在未來至少幾個5年之內，房價暴漲的可能性微乎其微，原因你懂的，不需我再贅述。
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投資邏輯的轉變
未來，去庫存和棚改這種低階、粗暴、過時的把戲不會再上演。限購、限貸、限價、限售的舊四限和限離婚、限公司、限落戶、限未成年的新四限，目的就是凍結房產的流動性和剝離房產的金融屬性。今後，房產投資的收益將會從短期暴利增值轉變為長期持有收益。
一、淘筍思路要不得
房產投資有句行話叫淘筍，也就是挑選價格低的房產，將來房價大漲時，增值幅度高。這個慣性思維在當下這個行情是非常要不得的。
2009-2010年和2015-2016年一線城市房價暴漲時期，房子不管好壞，搶到就是賺到，只要不是凶宅，只要沒有查封，從掛牌到收定金平均不會超過3天，好房子最多半天，差房子最多一週。因為房價上漲的預期和幅度遠遠超過房子品質本身，飢不擇食、全民癲狂的氛圍下，沒人會關心居住感受。
而在房價平穩的當下，房子的品質好壞會嚴重分化，好房子更抗跌，更容易變現脫手，而差房子打折促銷都無人問津，流動性極差。
現在北上廣深交易量的80％都是二手置換，只有在賣房時，你才能深刻感受到自己房子的好壞根本不是自己說了算，完全是脫光衣服接受市場的檢驗，哪怕略有瑕疵，就會成為下家砍價的把柄，本質上講，買方市場才是檢驗房子品質的唯一標準。
之前我曾經講過一位朋友在賣上海豐莊老破小，他今年4月掛牌370萬，5個月過去了剛剛成交，價格被人砍到333萬，而且是傢俱家電全送。
還有一位後臺諮詢我的朋友說，他看中一套上海莘莊地鐵站附近的一個20年房齡老式電梯房66平的一樓房子，樓層差不說，而且每天只有中午半個小時的日照。房東開價330萬，現在已經主動降到290萬，朋友心理價位是280萬，我告訴他，沒有最低只有更低，現在不砍更待何時，樓層採光這麼差，房東能脫手就萬幸了，先從250萬談起。
現實就是如此的殘酷，你曾經辛辛苦苦淘來的筍，撿到的便宜，在你脫手時仍然是筍，如果你寄希望於房價大漲時再賣，也許你永遠等不到這一天的到來。盲搶時代已經過去，精選時代已經到來，別天天奢望在房產市場淘筍，颶風襲來，跌的最慘的就是所謂的筍盤。
二、坑永遠是坑
為確保自貿港建設，2018年4月22日，海南調控升級，全島限購，調控政策嚴厲程度全國第一，超過北京和上海。
5個月過去了，配套成熟、旅遊業發達的海口、三亞和部分東部市縣銷量穩定，價格穩中有升。而配套欠缺、混水摸魚的西部則是銷量慘淡，有價無市。在海南房價大漲的2017年，受大環境影響和海口三亞投資外溢，價格窪地的西部也跟風上漲，但退潮之後，窪地原形畢露，窪地根本沒有變成高地。
海南限購之後，投資大軍北上，北海、桂林、西雙版納、大理瞬間被炒熱，在沒有經濟支撐，全靠旅遊概念忽悠人的邊陲小鎮，狡猾的資本已經架起油鍋，等待最後一波韭菜的入場。
在房價大漲的時代，遠郊、新城、旅遊地產通通濃妝豔抹、喬裝打扮，美其名曰價值窪地，但房價一旦失去了上漲空間，那坑將永遠是坑。
當然，除非有重大利好落地，窪地才有可能被填平。比如剛剛獲批的蘇州地鐵S1線，將橫穿崑山市區連線蘇州工業園區和上海嘉定，那麼，在地鐵開工和通車後，崑山西部地區勢必會迎來一波漲幅。
在房產的金融屬性逐漸被剝離，房價大漲變成奢望，租賃風口到來之後，房產的投資邏輯必須轉變，房產的持有成本將是衡量房產投資的唯一度量衡，租金收益將會是未來很長一段時間的主要收益。
具體操作的原則就是投資成熟地段的品質樓盤，避開配套不完善的價格窪地，挑選租金回報率高的標的，才能在穩步增值、抵禦通脹的同時，獲得可觀的租金收益。記住一點，你期待的房價大漲，對你來說才是最大的風險！
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房地產危機
很多三四線的朋友至今仍然沉浸在棚改後身價暴漲的虛幻之中，對於即將到來的房地產危機毫無察覺。
2018年7月12日，住建部就表態，在庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，要採取安置房的方式棚改，庫存量較大的地方，可以繼續推進貨幣化棚改。
截止2012年，我國共有4200萬套棚戶。2013-2014年，改造了820萬套，2015-2017年，改造了1800萬套，2018-2020年計劃再改造1500萬套，也就是說，到2020年底之前，全國4200萬套棚戶將全部改造完成。棚改的結束就像是釜底抽薪，三四線城市的房價勢必將觸底回落！
8月24日，呼和浩特市明確提出全面停止房地產去庫存調控措施。根據最新統計資料，全國三四線城市中，庫存在12個月以下的城市超過60％，庫存即將全面見底。
棚改即將結束，去庫存也將完成歷史使命，罪魁禍首貨幣化也將壽終正寢，留給三四線城市的除了癲狂的回憶，還有被房產榨乾的存款。
今年7月，碧桂園就宣佈暫停了三四五線城市的“全覆蓋”戰略。恆大在釋出2018上半年財報時明確表態：恆大未來的土地儲備目標是覆蓋一線和二線城市，以及經濟較好的三線地級市，四線城市不打算去。
各大房企在棚改的政策風口下，賺的盆滿缽滿以後，決絕的離場，除了不看好三四線城市的後市之外，更多的是覺察到了風險的來臨。
即將造成三四線城市房地產危機，還有另一個深層次的原因，也是被很多人忽略的因素，那就是人口危機。
大多數人通常認為，只有北上廣深等大城市人口出生率低，小城市生育意願特別強烈，但事實遠非如此。
根據國家統計局的調查，今年上半年，江蘇省共出生38.3萬人，比去年減少5.6萬人，同比下降高達12.8%。人口大省山東同樣不容樂觀，煙臺上半年出生26902人，同比下降16.2%，其中二孩12832人，下降12.5%，濰坊上半年出生人口64428人，同比下降21%，其中二孩出生43421人，同比下降29%。貴州、天津、湖北等省份今年上半年的出生人口數量也在不同程度的下降。
在人口持續外流的三四線城市，同樣難逃低出生率陷阱，沒有了人口增量，失去了消費動力，房地產危機也許只是最早到來的那一個而已。
上週我去內蒙古阿爾山旅遊，這座面積比上海還要大1100平方公里的縣級市，常住人口只有6萬人，當地普通工人的平均工資3000-5000元，並不低，而最好的商品房4000元/平，卻沒有人買，在市區最繁華的街道上，很少能看到行人和車輛，只有偶爾經過的旅遊大巴。自然環境和空氣無與倫比，但仍然無法阻擋人口的持續流出。像這樣的小城，連棚改的機會都沒有輪到。這也許正是中國大多數小城市的宿命吧。
對於身處三四線城市的朋友，我想給你們兩點建議：
一、儘早轉移資產
如果你在非環京環滬環深的三四線城市有多套房產，務必在當地棚改結束前拋掉，只留一套自住即可。假如現在房價已經翻倍，那麼要毫不猶豫的賣掉，別被貪婪衝昏了頭腦，房價不可能再漲，等下跌來臨之際，你拋都拋不掉。
將你的資產轉移到一二線城市、省會城市才是明智之舉。沒有房票創造房票，現在二線城市搶人大戰如火如荼，千萬別浪費這個千載難逢的機遇。
二、只能拼教育，決不能拼房產
先給大家講個故事：最近，我一位家住太原的大學同學告訴我，他帶孩子週末上的高階補習班裡，40％是從山西其它城市趕來的，週六週日上兩天補習課，住一晚，週日晚上趕回家，每週如此，每年如此。
根據最新發布的《中國三四五線城市網民時間&金錢消費資料報告》顯示，三四五線城市居民用於教育的支出佔收入的36.1％，超過一線城市的23.9％。當然，一線城市房價貴是一方面原因，但也正說明了小城市居民對教育的足夠重視，他們多麼的渴望後代能夠超越自己，走出去到大城市打拼出一片天地。
最近看了鄭瓊的紀錄片《出路》，該片血淋淋的呈現了身處三個階 級的孩子三種截然不同的人生歷程，在當下這個社會，也只有教育才有可能成為突破階 級枷鎖的唯一通道。
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但願長久
過去的房地產行業，說白了就是，引導全民投機，強制消費，限制存款，負債轉換，風險轉移，房價上漲的本質就是全民稅收。
目前來看，風向已變，雄心萬丈，能走多久，但願長久。畢竟，除了房子，我們還有很長的路需要走。
世道變了，預期變了，行情也變了，在整個房地產行業逐步走向健康的道路上，那些拜金、浮躁、投機至上的邏輯也該徹底逆轉了！