北京居民購房貸款的槓桿風險到底處在什麼水平
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「現領觀察」（ID：xiaoershuyouhui），作者：貝殼研究院 ，36氪經授權轉載
核心結論
基於貝殼找房及鏈家微觀資料分析，目前北京二手房居民購房貸款風險較低：居民商貸成數從16年8月的高點50%降至目前的34%水平。樣本資料的月供佔工資流水比例基本穩定在40%左右。
主要發現
1、17年以來商業貸款成數及額度明顯下降
北京市居民購房商業貸款額度隨著二手住宅房屋價格的上漲整體呈現上升的狀態，但調控政策出臺後，槓桿被控制住。2016年9月之後隨著首付比例的上調，以及“317”限購升級後二手住宅交易價格的下降，平均貸款額度出現了一定的下降，其中2018年1-9月平均商業貸款額度205.3萬元，同比下降12.1%。從商業貸款成數來看，16年平均商業貸款成數達到48.0%，17年平均商業貸款成數下降至39.4%，18年1-9月達到36.6%。
2、入門級剛需月供水漲船高，整體在銀行月流水50%線以下
17年北京市人均可支配月收入較2015年上漲了18.1%，同期商業貸款平均月供水平上漲了22.7%，而同期的入門級剛需[1]平均月供漲幅達到了53.0%，遠高於社會人均可支配收入的漲幅。
考慮到有購房能力人群的收入一般情況下要高於社會人均可支配收入，從平均月供流水比[2]指標來看，自16年下半年以來整體保持在50%以下。可見，在收入穩定的情況下，通過商業貸款購房人群的還款壓力相對穩定。
3、高評估價、高貸款的人群還貸風險較高
通過二手住宅交易價格的趨勢變化浮動，對商貸成交房屋的交易價格進行修正，通過對比修正後的交易價格與批貸時的評估價格發現，17年2-4月評估價大於修正成交價格的比重較高。考慮到商業貸款中補足抵押物的條款[3]，17年2-4月通過提高評估價獲得高貸款的人群還貸風險較高。
4、房價相對高位時，高貸款低資產人群比重較低
2017年2-4月北京市二手住宅市場價格處於相對高位，在此期間購房的高槓杆低資產[4]人群工作年限主要集中3-5年，平均月供流水比在54%左右，工作年限在1-2年的平均月供流水比較高，超過60%，但其佔相對比較低為12%。整體來看2-4月中通過商業貸款購房的人群中，高槓杆低資產的人群比重相對較低，僅為5.6%。可見，住房貸款逾期違約的風險相對較低。
風險預估
由此，貝殼研究院認為：
第一、入門級剛需月供水平上漲過快:17年入門級剛需的月供漲幅是全市平均值的3倍；
第二、高槓杆低資產且工作年限較短的購房人還款壓力相對較大;(由17年2-4月市場成交資料得出)；
第三、工作年限在1-2年的平均月供超過60%，但其僅佔總貸款人的12%。
「指標解釋」
1.入門級剛需人群泛指購買二手住宅的價格處於全市所成交房源價格較低的30%範圍內的人群；
2.平均月供流水比=平均月供水平/平均銀行流水；
3.“抵押期間因為乙方（購房人）的過錯或其他原因造成抵押物品的價值減少，乙方應在30日內向甲方（銀行）提供與減少部分等價值的抵押。否則，甲方有權要求乙方提前償還減少部分的本金和利息。如果既不提供等值抵押，也不償還相應的本金與利息，視為貸款到期，乙方需提前償還全部本金和利息。”
4.高槓杆低資產是指貸款成數大於6成，名下無其他房產且總資產小於10W。