權威解讀住房租賃產業 屬於公寓的指導書來了！
《住房租賃品牌藍皮書》由品牌中國戰略規劃院、邁點研究院（MTA）以及行業專家穆林教授聯合編撰，聯合國內外多個住房租賃專家委員、品牌顧問解讀中國住房租賃品牌典型案例，從框架搭建、編撰到出版發行，歷時超6個月，並將由社會科學文獻出版社出版發行。
這本首部反映我國住房租賃產業發展現狀及趨勢的藍皮書總結了近年來我國住房租賃產業發展的現狀，分析了長租公寓的典型品牌和成功案例，並提出了推動住房租賃產業發展的對策建議。
《住房租賃品牌藍皮書》包括“住房租賃產業總體報告”、“政策解讀篇”、“學術研究篇”、“品牌企業篇”、“金融與配套篇”以及“國內外案例篇”等多個篇章，並首次以品牌角度，利用住房租賃品牌指數對中國住房租賃品牌進行論述 及評價，幫助行業投資者、運營商及消費客群系統地瞭解住房租賃行業，為品牌發展提供指導性建議。
首次對“住房租賃產業”給出定義
“住房租賃”作為行業熱詞，在我國並未有官方定義。在涉及產權制度的《中華人民共和國物權法》中，多次涉及“房屋”，但從未提到過“住房”。參考 2012年8月1日起實施的國家標準《住宅規範設計》(GB 50096-2011）對住宅（residential building）的定義及2017年3月10日商務部發布的《租賃式公寓經營服務規範》（徵求意見稿）對租賃式公寓企業的定義，藍皮書指出，“住房租賃產業”是以租賃的方式為特定人群提供居住空間的相關產業。
住房租賃市場長線看多、中線看平、短期看空，短期受政策支援落地緩慢、企業盈利能力低下、社會輿論職責增多等影響，企業投資力度、發展速度減緩。住房租賃產業事關民生、且與存量資產高度關聯，是資產管理的未來核心方向。藍皮書指出，預計2018-2019行業發展減速，2020-2021年政策逐漸落地、制度流程逐步理順之後，行業發展將重新迴歸正軌。
政策全覆蓋
2015 年，中央出臺《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》,鼓勵住房租賃市場發展。2016 年，國務院出臺《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》、《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，前者鼓勵推廣租賃補貼制度，後者則強調“培育發展住房租賃企業”、“鼓勵房企轉型開展住房租賃業務”、“推進 REITs 試點”等。2016 年政府工作報告和中央經濟工作會議也將“發展租購併舉的住房制度”列為工作重點。同年 12 月，習近平總書記在中央經濟工作會議上，首次提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，對住房租賃產業“加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”。
黨中央、國務院已經明確了住房租賃產業的基本定位、重要任務、發展方向、主要分工、主要手段以及最終目標。中央持續推出政策，推進住房租賃和長租公寓產業發展，極大地促進了政府關注、政策支援和企業進入，為住房租賃的發展指明瞭方向並做出了部署，各部委、各地正在逐步落實、加緊推進的過程中。
創造性提出住房租賃品牌指數，用資料描繪無形資產
品牌價值評價是對品牌多方面因素的綜合判斷，包括品牌能力、品質、影響力、聲譽、文化等。當前學術界對於品牌價值的評價主要綜合考慮以下三個因素：財務因素、市場因素和消費者因素。主要的品牌價值評價方法有品牌資產 10 項指標衡量法、品牌知識（CBBE 模型）、中國品牌價值報告、品牌價值評估電通模型、品牌資產趨勢模型、品牌資產引擎模型、模組化的品牌評價體系、特許權免除法、世界品牌實驗室模型、interbrand 品牌評價模型等。這些體系主要是建立在品牌的市場價值上，雖然多從綜合、可觀、資料化角度進行全面考量，但至今尚未有一種方法得到學術界的普遍認可，其評價結果也不能完全作為品牌資產交易的依據。
藍皮書首次提出住房租賃品牌指數，從四大維度評價品牌價值，並根據住房租賃行業的行業特點和品牌特點，對資料採集來源進行鍼對性選擇；根據層次分析法進行評價因素權重設定，將品牌在各個維度的表現所能轉化的超能價值進行量化評價，旨在為品牌運營方、消費者、投資者、產業鏈相關領域的企業與人士衡量長租公寓品牌價值提供資料化參考，併為品牌傳播、營銷管理提供資料運營和決策依據。
金融與配套工齊全
當前長租公寓市場主要融資方式分為股權融資、債權融資以及現金流融資。其中，股權融資主要包括 PE/VC 投資、保險資金投資以及專案合作融資（輕資產）等；債權融資主要包括銀行貸款、融資租賃以及租賃專項債券等；現金流融資主要包括租金分期、保理融資、ABS 類（如 REITs）等。長租公寓市場發展初期，融資方式以天使投資、私募股權投資等股權 融資為主。隨著市場的發展以及參與金融機構的增多，租賃市場專項債券、REITs 等債權融資、現金流融資重要性也在逐步加大，未來將成為長租公寓運營商獲取資金、撬動規模的重要支撐。
藍皮書指出，住房租賃行業對上下游產業和消費具有較強的拉動作用，長租公寓行業涉及拿地、施工、建築、機械、園林、建材、裝修、家電、傢俱、資訊、維修、保潔、金融等鏈條，上下游產業拉動作用非常強。每一筆長租公寓的直接投資，必然帶動建材、傢俱、家電等產業投資增倍。5000 億元的租金規模加上各類生活消費，租後服務市場的容量將達到萬億元級規模。
全品類解讀優秀運營商案例
藍皮書將全面分析國際服務式公寓、國內服務式公寓、房產系長租公寓、品牌系集中式酒店系長租公寓長租公寓、品牌系分散式長租公寓、中介系長租公寓、“國家隊”長租公寓７大品類典型優秀運營商運營案例和發展情況，為品牌運營商提供參考依據，並總結將日本、美國長租公寓成熟經驗，為國內住房租賃市場發展提供借鑑意義。
藍皮書精彩內容節選
中國住房租賃產業存在十大困難
總體而言，住房租賃產業存在著以下十大困難：（一）住房租賃管理體系和指標體系還在完善過程中；（二）、行業發展還缺乏巨集觀目標和任務的引領；（三）市場觀念、消費理念尚需進一步引導；（四）行業回報率處於低位，國有資源難以形成有效供給；（五）缺乏明確的政府主管機構，協調、資源整合難度大；（六）住房租賃機構政策不明朗，難以形成規模化、機構化經營主體；（七）行業特徵導致稅收統籌難度大；（八）消防等要求不明缺導致可用物業進一步減少；（九）突發事件、消防實踐、安全事故導致企業家血本無歸；（十）、行業輿情快速變化，危機公關頻發。
2020-2021年，行業發展將重新迴歸正軌
住房租賃產業事關民生、且與存量資產高度關聯，是資產管理的未來核心方向。總體來看，住房租賃市場長線看多、中線看平、短期看空，短期受政策支援落地緩慢、企業盈利能力低下、社會輿論職責增多等影響，企業投資力度、發展速度減緩。藍皮書指出，預計2018-2019行業發展減速，2020-2021年政策逐漸落地、制度流程逐步理順之後，行業發展將重新迴歸正軌。
未來三到五年內，核心城市租金仍呈現穩定上漲趨勢
一方面，未來三到五年內，長租公寓在核心城市仍處於供不應求態勢；另一方面，參考住房租賃市場相對成熟的發達國家如美國和日本相關資料，租金漲幅與國家經濟發展速度密切相關。以北京為例，2010-2017 年人均收入增長 100%，其租金價格上漲 70-80%，依存度 達到 0.7-0.8。當前我國正處於經濟快速發展階段、城市化率快速提高，未來核心城市租金上漲壓力依然巨大。