央企國企 “笑傲江湖”，北京土拍一日攬金超300億
11月26日的這場土拍無疑是國企央企的狂歡，僅中鐵系就拿下了兩宗地塊。
儘管北京樓市寒風肆虐，但開發商參與土拍的情緒卻不受影響，11月26日，北京迎來今年最大規模的土地拍賣。
當天，包括中鐵系、中建、首開、金茂、旭輝、富力、佳兆業、萬科、新城、華潤在內的近50家房企到場搶地。13宗等待瓜分的地塊總出讓面積為79.40萬平方米，合計起拍價高達295.19億。
從現場的情況來看，房企拿地都略顯謹慎。中原地產研究中心統計資料顯示，這13宗地中，除了一宗沒有報價外，另外12宗合計有45次報價，有多家房企參與了多宗土地廝殺。
最終，除順義區北小營鎮地塊因無人報價遭遇流拍之外，其餘12宗地塊則順利找到“歸宿”，總成交金額達到316.46億元，成為北京今年以來吸金最多的一場土拍。
央企國企集體補倉
11月26日的這場土拍無疑是國企央企的狂歡，僅中鐵系就拿下了兩宗地塊。
當天的土拍以豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊及豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊作為開場。這兩宗地塊在開拍前已經廣受關注，去年，該地塊曾是北京“最貴共有產權房”地塊，而共有產權的性質一度讓房企望而卻步。
再次入市，豐臺區花鄉白盆窯村地塊徹底改頭換面，不僅土地性質由共有產權房變為限競房，價格也發生了變化。豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，起拍價上調了5.42億元至56億元，相比當時4.3萬/平方米的共有產權房價格，此次限競房的銷售均價達到了67702元/平方米，且最高銷售單價可達到71087元/平方米。
另一宗豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊，起始價由去年掛牌的41.78億元升至46.24億元，起始樓面價則從約3.17萬/平方米增長到約3.51萬/平方米。
一場“大手術”不僅改變了豐臺區花鄉白盆窯村地塊的面貌，也改變了它的命運。兩宗地塊受到6家房企爭奪，中鐵系的兩家地產公司“中鐵諾德”和“中鐵置業”均參與其中，並雙雙笑到最後。
中鐵諾德在經歷了64輪的競價後，以70.2億元的價格從首開+華潤+金地+平安聯合體手裡搶下豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，溢價率為25.36%，樓面價約43000元/平方米。
中鐵諾德首戰告捷後，兄弟公司中鐵置業也對豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊發起挑戰。該地塊競價場面同樣焦灼，主要參與的為中鐵置業和首開+華潤+金地+平安聯合體，50輪舉牌後，首開+華潤+金地+平安聯合體再次敗下陣來，中鐵置業的成交價為58.4億元、溢價率26.3%。
至此，中鐵系包攬豐臺區花鄉白盆窯村全部地塊，新增土地儲備10.19萬平方米，耗費資金超過百億，達到128.6億元，是當天出手最為闊綽的企業。中原地產首席分析師張大偉戲稱，中鐵系是真正有錢的大鱷。
而大手筆拿地的國企也不止中鐵系一家。此次土拍中，溢價率最高的是大興區採育鎮區01-0128A地塊。該地塊起始價11.855億元，住總集團和陽光城57輪報價後，觸及最高限價17.7億元，溢價率49.3%。轉入競自持階段後，住總集團以2%的自持優勢斬獲該地塊。
除此之外，還有不少國企、央企在這次土拍中成功補倉，城建、中建、富力+中交、首開+金地聯合體、綠城、華髮和未來科學城+城建+金茂均有收穫。
土地“自用時代”
如此熱鬧的土拍場面在今年的北京土地市場中並不常見，回看北京土地市場過去十個月的表現，可以用“風光不再”來形容。
中國指數研究院研究報告顯示，2018年1-10月，北京土地市場僅成交50宗地，土地市場成交量、成交額及成交樓面價與去年同期相比，均呈明顯下降趨勢。開發商拿地愈發謹慎，以往地王頻現的場景再難重現。
土地市場由盛轉衰，與樓市深度調控、土地供應節奏放緩以及企業融資難度上升不無關係，更為重要的是，越來越嚴苛的土地出讓條件讓謹慎的開發商紛紛打起了退堂鼓。
此次土拍中，一宗要求自持20年的商業用地受到房企的冷落，抄底該地塊的企業是一家教育機構--好未來。掛牌資訊顯示，昌平區沙河鎮七裡渠南北村B4綜合性商業金融服務業用地位於昌平區沙河鎮七裡渠南北村，建面約2.86萬平方米，底價為13.2億元，樓面價1.8萬元/平方米。
該地塊有著嚴苛的出讓條件，競得人自持不得低於20年，且要求建成後入駐企業須符合昌平區和未來科學城的產業發展方向，且持有期滿後如需轉讓或分割出售，需徵得昌平區政府同意。
好未來相關人士向時代財經透露，未來該地塊主要用於公司的研發及辦公，與地產投資無關。“其實我們到目前為止都沒有一個集中的辦公地點，公司有這個需求，也有這個能力，所以才會考慮去投這樣一宗土地。”
好未來是一家科技教育公司，旗下有學而思國際、學而思網校、學而思培優、勵步英語、教育雲等業務品牌。2010年10月，好未來的前身學而思在美國紐交所正式掛牌交易。其財報顯示，截至2018年8月31日，好未來的淨收入為6.998億美元，較去年同期增長53.5%，歸屬於好未來的淨利潤為5950萬美元，同比增長29.5%。
克而瑞北京機構高階分析師崔秀程認為，對於好未來這樣的企業來說，實力允許的前提下，擁有一宗土地和辦公大廈在解決辦公需求的同時，也算是一筆投資，畢竟土地和物業都是不錯的資產。
實際上，類似於好未來這樣拿地的案例已經不是今年的第一例。就在11月5日，小米與北京華潤組成聯合體，在北京市昌平區沙河鎮七裡渠南北村競得一宗混合宅地，成交價格為26.57億元。
同樣，這也是宗“限自持”地塊。出讓條件規定，競得人須對地上公建建築規模的50%自持，自持年限不低於20年。媒體報道稱，這宗地塊是用於建設小米新的辦公區。
崔秀程指出，從目前的形勢來看，北京土地市場已經開始步入“自用時代”，企業根據自身的戰略和需求，自己用自己買，這種趨勢在未來會愈發明顯。
張大偉也表達了同樣的觀點，“拿地的企業不僅僅有房地產企業，雖然土地有自持要求，但也體現了北京商業地塊未來將只能用者拿地。對於房地產開發商來說，商業地產將很難去化。”