多城市成交量上漲,看破資料背後的祕密
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3月,春天越來越近,各地的溫度驟然上升,樓市的溫度也在悄然上漲。
4月來臨,各大城市3月成交資料陸續出爐,從資料上面來看,上漲幅度大的有些出乎意料。
北京3月份二手房網籤量高達16051套,自2017年“317”新政之後的24個月內,這是北京第三個月二手房成交量破1.6萬套,同時也是2018年5月份以來的最高值。
深圳3月份新房住宅成交3088套,環比大漲141.4%,二手住宅成交4551套,環比大漲127.9%,成交量創近半年來新高。
上海3月份二手房成交據估計可以突破2.6萬套,成交量上漲令人咋舌,要知道上海自2017年以來成交就沒有上過2萬套,現在2019年3月份一個月的成交幾乎趕上了之前兩個月的成交量。市場上漲之勢呼之欲出。
從資料上面來看,樓市是有所回暖。不過,我們不要貿然覺得又一波大漲要開始了,還要仔細研究一下這些資料背後的意義。
01
市場量價變化遵循一個順時針原理:永遠是量先變化,進而帶動價格的變化。
目前的市場處於量價齊跌狀態,那麼必然是要先有成交量的上漲,提振市場信心,疊加後期供不應求現狀,才會帶動價格的上漲。
但是如果只是成交量的突然上漲,短期內價格還來不及反應,不會突然上漲,比如某個階段開發商展開促銷活動,或者政府的大範圍簽發預售許可證等因素,都會造成成交量在短期內爆發,但由於其並不具備可持續性,所以最終結果就只是開發商的以價換量,量漲不能帶來價漲。
只有成交量的持續上漲,市場信心被重新建立,而且庫存被大量消化後,才會由於供不應求的市場狀況帶動價格上漲。而從目前情況來看,各大城市的政策並沒有放鬆跡象,需求依然被抑制,成交量的突然上漲,更多可能是因為前期的觀望需求集中釋放。
02
錯過了2016年那波大漲的人,縱然國家一再強調“房住不炒”,嚴防房價出現“大漲大落”,他們依然拖著悔青的身體,日夜盯著房價資料,生怕再錯過下一輪大漲。嘴裡還在嘀咕著,當年就是因為沒留意,才使得財富翻倍的機會從指間溜走。
然而房價在某個角度來看,就像股市一樣,如果你手裡的房子在房價上漲之時並沒有出手,那房子就只是房子。畢竟2017年下半年開始,已經有太多的城市出現房價回撥。2017年北京房價下跌15%,燕郊更是大幅回撥40%,南京、廈門、合肥,幾乎所有的房價明星城市都有著不同程度的回撥。
經常有朋友對我說,中國的房產市場漲起來很快,想要下跌卻總是那麼慢。這並不是房產市場特有的現象,也並不是只存在於中國,因為很多人被數字表面所迷惑。
舉個簡單的例子,房價翻一倍是上漲100%,然而回到原點只需要下跌50%,表面上來看50%遠小於上漲的100%,但其實效果是一樣的。
而如果下跌80%,那就意味著你要再翻5倍,也就是要上漲500%,才能回到價格的原點,這就是為什麼感覺上漲速度快而下跌時感覺慢的原因。
所以,市場還是那個市場,一切還在政策調控和市場調節的掌握之中。小幅回暖有可能,但突然大漲歷史絕不會重演。
03
最後再來說說,為什麼有些人期待的大漲近期不太可能。
如果從2017年4月份北京成交價格環比下跌開始計算,樓市已經冷清了接近2年,從時間來看,也是時候該回暖了。但不要忘記,之前的那一次大漲是怎樣漲起來的。
2015-2017年全國共計劃棚改1800萬套,平均每年600萬套,實際執行過程中,很多城市都是超額完成指標任務。然而2018年,棚改貨幣化改革,貨幣化安置大幅縮水。失去了棚改的三四線,拿什麼來支撐房產市場回暖?
吃飽之後切忌劇烈運動,身體如此,市場亦如此。剛剛吃飽的市場,現在還沒消化完全,又怎麼敢再次暴飲暴食。況且,上一次是怎麼吃飽的,大家難道忘了嗎?
高鐵站開通了,管他位置有多偏僻,管他有什麼實際居住價值,管他每天有幾輛高鐵經過,周邊房價漲!
商場開張了,管他商家入住率有多少,管他客流量有多少,管他競爭力能有多大,周邊房價漲!
工業園區批覆下來了,號稱要建設新城區,成為新的經濟增長點,管他引進產業有多難,周邊房價漲!
炒作因素大過實際居住因素,這樣的情況或許可以用一個名詞來概括:泡沫。
所以在泡沫還未完全擠出之前,還是不要想著催生新的泡沫了。