典型房企3月融資超千億，是引發樓市好轉的訊號嗎
編者按：本文來自微信公眾號：地產情報站（ID：dichanqbz） ，36氪經授權轉載。
不久前，同策釋出報告稱，今年3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元。對於普通民眾來說，這可能是一個沒什麼概念的資料。但如果注意到，這是自2017年11月以來，房企融資再次突破1000億大關，再細究其背後潛藏的資訊，以及可能從中推演的樓市未來走向，可以說就很意味深長了。
進入2017年以來，房企突然面臨一個尷尬的局面——雖然地王銷聲匿跡，但是地價卻一直居高不下。巧婦難為無米之炊，即使地價再高，房企也還是要紛紛拿地補倉，畢竟過去兩年銷售的太旺。但拿地的同時突然發現，融資環境悄然收緊，手頭現金瞬間緊俏。
這時，沒錢的房企慌了。畢竟對於高週轉、高負債快速發展的房企來說，現金流就是命根子。
進入2018年以來，事情並未發生好轉。“調控政策超預期”成為熱門話題，現金流告緊的房企越來越多，品牌房企為了續命不惜花重金漂洋過海去融資，中型房企沒有海外融資能力，只能八仙過海各顯神通，而小型房企只能仰天長嘆看運氣了。彼時，新開工面積雖然在環比上漲，但竣工面積盡顯疲軟之勢，看得出是沒錢蓋房了。
貸款收緊，房企難過，為了快速回籠資金增加抵禦現金流危機的能力，房企也是很拼了，降價促銷、贈送超大面積，送車位送傢俱，各種營銷手段層出不窮，目的只有一個：儘快出貨，以價換量，回籠資金。
無奈的是，從市場反應來看，效果也並不盡如人意。
雲房資料顯示，2016年北京商品房成交套數近14萬套，而到了2017年，僅有5萬多套。同時，2017年北京二手房網籤均價下跌超15%，市場下行趨勢明顯。
一直到2018年末，形勢才有所好轉。
2018年10月8日，央行官網釋出公告，決定從2018年10月15日起，下調部分金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，釋放資金1.2萬億，力度超預期。雖然此次降準和之前3次一樣，明確表示要嚴格監控資金流向，降準資金主要為定向流入中小企業，扶持實體經濟發展，禁止非法流入房地產市場。
但總算是一次寬鬆的跡象，也給市場帶來了一些信心。
2019年1月4日，央行官網再次發出公告：決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，釋放資金約1.5萬億。其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。這是2019年以來首次降準，力度之大超預期，房企自然也在受惠範圍之內。
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從前文公佈的資料來看，3月典型房企融資明顯增加。之前一直過著緊巴巴的日子的房企，終於可以鬆口氣了。同時值得關注的是，本月房企融資成本較上月有明顯下降，約在3%-7%之間。
2019年3月，北京、上海、深圳成交環比大漲，小陽春的報道越來越多，被壓抑太久的市場迎來了春天。但準確說，是似乎迎來了春天。因為量漲，但價卻未有明顯變化。
其實，融資回暖是不假，但房企未必真的就有資本像以往那樣繼續大手大腳花錢了。
穆迪釋出報告稱，統計截至3月26日，地產商已在離岸市場發行總共233億美元債券，相當於去年全年發行總額的49%。
而亦有研究機構稱，預計今年一季度房企再融資壓力最重，債券展期量達2020億美元，三季度則居次，為1740億美元。2019年的債券償付壓力是房企2018年上半年持有現金量的81%。
簡單說，房企融資到的錢是多了，但是要還的錢更多。
另有報告稱，3月百城住宅供地佔地面積累計同比從2月的-16%進一步下滑至-21%。100大中城市住宅類用地成交規劃建築面積節後7週週均成交664萬平方米，同比降低28%；其中一線城市節後7週週均增長58%，二、三線城市分別降低20%、41%。
除一線城市外，更為廣袤的二線、三線城市土地市場並未有明顯回暖跡象。
可見，房企融資來的錢，很大一部分並沒有投入到土地市場。土地市場是銷售市場的預兆，如果土地市場都不火熱，市場談何火熱？
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房產市場永遠遵循一個原理，只有供不應求時，才會引發市場火熱。
而不管是供應還是需求，都具有極大的彈性。這就讓樓市的漲跌走勢更加難以把握。
就連所謂的剛需，其實也是不確定的。不妨回頭看看，2015年，市場穩定時，剛需銷聲匿跡。2016年開始市場火熱，剛需就如雨後春筍般湧出，2017年房價大漲也有人大呼剛需傷不起……這其中，到底有多少真的剛需，又有多少打著剛需之名的偽剛需，恐怕很難分得清。
供應的彈性就更好理解，政策推地節奏、企業拿地節奏都可以根據市場來控制，彈性空間極大。
可以說，需求和供應的彈性變化是房產市場研究最大的難點，也是最能反映市場狀況的重點。
房企融資放鬆似乎是市場要回暖一個訊號，但也只能是一個輔助劑，真正決定市場需求的，還在於限購、限貸政策等各方面綜合因素。只有等限購放開，需求可以得到釋放，利率放鬆，那時，市場才是真的要春天了。