回鄉見聞|山東青州：五線小城的商業、消費與“農村置業潮”
一個五線城市青年的返鄉見聞。
工作以來，回家的次數越來越少，對於家鄉小城的發展也有些生疏。趁著春節假期，遊走在縣城街頭，發現社會的發展以及時代的變遷正使得小城經濟在安逸中也開始孕育著新的轉變。
作為一個有著7000年曆史的文化古城，山東省青州市一直以其深厚的文化底蘊著稱。東夷文化標誌園、青州博物館、龍興寺窖藏佛像、範公亭公園、偶園、李清照故居，青州十里古街……伴隨著悠久的歷史文化一同興起的是蓬勃的是商業文明。2018年，青州市榮獲“2018年度全國綜合實力百強縣市”第57名。
01
傳統經濟形態沒落與新生代購物中心空白
縣城的生活相對簡單安逸，主要消費群體也很簡單：公務員、老師、事業單位、學生以及一般鎮上的普通百姓。消費層級主要以物質消費為主，很少有精神消費和享受消費。
王府商場和義豐義烏小商品城是人流量比較大的兩大商業中心。每逢過節，居住在各個鄉鎮的中等消費人群都會來這裡採買新衣。
這裡是大型的服裝採購中心。偌大的商場開闢出了上百間十平米左右的小格子間。每家格子間都有自己的招牌和服裝型別。從男裝、女裝、童裝、老年裝到專門的帽子店、鞋店、箱包店、內衣襪子店及各種零售飾品、化妝品店，這裡應有盡有。通常主家的媳婦兒會帶著孩子在一天之內把全家人需要的東西置辦齊全。
不過，近年來，類似傳統的商業形態開始日益衰退。
以義豐義烏小商品城為例，筆者實地走訪發現，這裡的衣服多為散售的“夫妻店”。商品利潤空間很大。有熟練的買家在買東西時甚至會先將價格“攔腰砍”，然後再在剩下的價格上減去一部分，商家竟也樂意出售。在這裡，全家4口人的新年衣服開支基本上可以控制在1500元～2000元之內。而在十幾年前，這裡也是不能還價的“高檔消費區”。
與王府商場和義豐義烏小商品城相對，如人民商場、銀座商城、中百商城、大利群則屬於檔次較高的品牌商場。這裡的東西都是“名牌”，價格較高且基本上“不還價”，基本上是“有錢人”或者地位階層較高的顧客光顧的地方。
新生代居住群體的興起一方面導致了傳統商業形態的沒落，另一方面也反映出適合當代年輕人休閒娛樂的新生代購物中心的短缺。據記者觀察，小城的休閒娛樂方式集中在喝酒、看電視、打牌、廣場舞以及KTV（高消費）。其他的諸如電影、旅遊、讀書、運動等屬於奢侈消費，此類休閒運動場所相對稀少。
青州泰華城的興起算是傳統購物中心升級換代的代表，一度被戲稱為“高階都市大商場“。與義豐義烏小商品城“十平米格子間”不同的是，這裡有著與大城市相同的燈火輝煌的店鋪。品牌以Only、Veromoda、拉莎貝爾等適合年輕人偏好的為主，價格全國透明化，消費水平無異於上海一線城市。
然而，僅僅一家泰華城並不能滿足日益興起的精神文化需求。小縣城的新生代購物中心需求依然尚待填補。
02
電商崛起與體驗式業態“吸睛”
儘管消費“高企”，泰華城已然成為最受年輕人歡迎的消費場所。記者幾次走訪發現，地下車庫均已停滿，“一席難求“。據瞭解，除了傳統的服飾區，泰華城新設了網紅奶茶店、網紅美食區。此外，還有“新年市集”“主題遊樂園”“夢想DIY遊樂園”；提升孩子教育的“手工陶藝區”“紅黃藍親子園”等。
據悉，青州泰華城專案是魯中地區最大的城市商業綜合體，專案總投資23億元，專案總佔地近600畝，規劃面積147萬㎡。其中商業體涵蓋了12萬㎡一站式的超大型購物公園，2萬㎡的風情商業街、3萬㎡以上的兒童遊樂園，是魯中大型集合購物、休閒、娛樂、餐飲、運動、商業、文化等多種功能為一體的城市商業綜合體。
時值春節假期，多位家長帶領孩子在此體驗。人流的集中也帶來了巨大的商機。以“貝沅小明星”活動為例，挖掘機體驗為20元/次/人；太空沙為15元/次/人；益智桌遊為20元/次/人。
而在商場內綜合型遊戲廳內，各種體感遊戲更是吸引了不少成年人前來體驗。有充滿少女心的“口紅挑戰”，有愛好跳舞人士的“體感跳舞機”，還有網球愛好者的體感網球遊戲以及投籃球遊戲。小小的遊戲廳已然成為這個小縣城正在興起的“新型娛樂場所”。
除了商業類專案，商場在自身設計上也花了“不少心思”。豬年來臨，兩頭黑頭黑尾粉色身子的小豬被圍在圍欄裡供遊客拍照逗趣。
值得思考的是，儘管春節期間商場內人流湧動。但如果換做平時，是否依然會人流如織卻不得而知。此外，即使春節期間，商場頂樓的遊樂園、塑膠跑道等戶外活動場所依然無人光顧。對於泰華城來說，其與一線城市項匹配的價格後續將如何更好地吸引消費也成為商業地產運營商們值得思考的問題。
與新興“體驗式業態”相伴，以“農村淘寶”為代表的電商、新零售等商業形態也正在興起。
筆者的近鄰木蘭（化名）是村裡農村淘寶代理網點第一人。木蘭曾在村裡的一次表彰大會上直言，父母病弱、孩子尚幼，農村婦女的經濟來源一度陷入困境。而代理“農村淘寶”，讓她在獲取收入的同時能夠有更多的時間照顧家人。
而自從有了“農村淘寶”，小山村的快遞業務也開始飛速發展。“在網上買東西”已經不僅僅是年輕人的特權，有裝修房子的家庭，所需的燈具電器一律在網上購買。
資料顯示，青州市作為阿里巴巴農村淘寶農資產業帶全國第一家縣級市，2017年全市實現運營農村淘寶村級站點200家，上行農村淘寶企業數量150家，上行農村淘寶O2O服務行業200家，青州產品上行農村淘寶實現交易額達到3億元，阿里巴巴農村淘寶整個專案帶動青州創業就業人數近2000人。
03
“丈母孃經濟”與農村置業潮
區域經濟的不斷髮展也帶動了農村人“進城”的熱潮。在這個偏遠的小縣城，結婚所必須的三大件已經由90年代的“電腦”“空調”“洗衣機”演變為現在的“房子”“車子”“票子”。姨家表弟相親，女方家長見面問的第一句話就是：“你們在市裡有房子嗎？”
在城裡有一套屬於自己的房子，已經成為小縣城結婚丈母孃的第一大要求。於是，祖祖輩輩生活在農村的老人開始攢錢為自己的兒子在城裡“置辦家產”。記者所熟識的同齡已婚親友基本上都在市裡有一套屬於自己的房子。甚至有不少人寧願背上幾十萬的貸款也要在城裡置業。而有的人，在還完第一套房後，已經匆匆開始了第二套房的置業歷程。
表弟亞運（化名）於2010年在青州市裡購入了自己的第一套房，90平方米的房子只要30萬元左右。2018年，還完貸款的表弟再次貸款購入一套100平方米左右的房子，而價格早就已經攀升到了100多萬。由此計算，短短3年的時間，小城房價竟然漲了3倍還多。
值得注意的是，記者在青州市房地產開發協會官網看到，2007年～2011年交付的海岱苑小區、雲門山花園、電力佳園、青州宋城、中央華府、青雲紫府、鳳凰山莊、中央花園等均為商住專案。
此外，大的品牌開發商日益收到重視。同學劉山（化名）研究生畢業後準備回青州發展，便利用假期提前加入了看房大潮。劉山直言，考慮到產品品質、物業服務等多重原因，自己只看大的品牌開發商開發的房子。
強勁的消費需求背後，近年來，不少大的開發商也開始落子青州。
2017年3月25日，在青州駝山路轉盤西的原雲門酒廠駐地，綠城雲和院舉行了隆重的開工奠基儀式。據彼時媒體報道，工作人員曾宣稱要在青州造最好的房子。
2018年10月1日，碧桂園·玖州府城市展廳在青州市開放。據悉，目前專案均價9000元/平方米。
2018年10月20日，藍城·青州書畫小鎮生活美學館正式對外開放。據悉，藍城集團和中晨集團聯手打造藍城·青州書畫小鎮，目前均價為8000元/平方米。
鄉里老人們感慨：“現在農村人紛紛往城裡走，城裡人紛紛往大城市走，鄉村的人越來越少啦。