地產大佬坐論樓市：機會到底在一二線還是三四線？
去一二線城市還是三四線城市，這是橫亙在中國房地產開發商面前的一道嚴肅又現實的選擇題。
過去兩年，三四線樓市爆發拉動全國房地產銷售的上揚，也造就了一批房企的業績神話。但持續兩年的購買力透支、棚改貨幣化安置政策收縮，這個神話如何延續，是否還能延續，是兩個大問號。
尋找房地產業的巨量增長窪地，無疑考驗房企眼光。碧桂園說中國有60%以上的縣還沒去，還有廣闊的空間。萬科2018年的權益土地投資額1351.4億元中，超過八成在一二線城市，認為中國城市化空間在於都市圈。還有些企業掉頭得更為徹底，如深圳控股早在兩年前開始持續處置三四線城市專案。
房企之戰，在某種程度上是眼光與戰略之戰，看法不同，存在分歧，正常不過。2019年樓市會怎麼走？機會在哪裡？每家房企對這個問題都有自己的判斷，而這些判斷裡，有共識，也有分歧。也許正因暫時沒有答案，才使這場角力更具有可看性。
樂觀者居多
3月過去了，房企的2018年度業績陸續釋出，一個顯著現象是，多家房企的業績即便出現同比增長，但不乏企業的銷售金額並未達到目標，包括限價、限購在內的行業調控政策是主要原因。
禹洲地產，創始人及董事局主席林龍安就表示：“公司樓盤大部分都在一二線城市，是限價最明顯的區域，所以把有一部分（貨值）挪到2019年。”
但2019的市場又該如何？這是每一家房企在披露業績報告時幾乎都無法迴避的問題。對此，房企高管們的回答多數以謹慎保守為主要風格。
萬科董事會主席鬱亮稱：中國的城市化仍在繼續，房地產仍有空間，從過去、現在，到未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤。
而中海主席兼行政總裁顏建國則表示；今年的房地產行業的政策核心是三個穩定：穩地價、穩房價、穩預期，然後是因城施策。從全年市場來看，我們認為下半年會更好一點，上半年的利率已經調整了，但反應會滯後。
恆大董事局主席許家印的觀點則更為樂觀：這個市場是非常健康的，不會有房價大起大落。全國總的成交量不會比去年下跌，也會保持一個穩定的增長。
旭輝董事長林中認為：房地產市場進入“平穩增長、低頻波動、震盪上升”的新長週期。
今年春節之後，國內不少城市的樓市出現小陽春，市場觸底回升跡象明顯，這在一定程度上佐證了房企大佬的判斷。但政策調控利刃未收，房產稅陰霾緊逼，市場熱度能否持續，仍舊是房地產無法忽視的現實。因此，有大佬的觀點顯得謹慎許多。
比如融創中國董事會主席孫巨集斌就對市場頗為謹慎，稱“今年還是小心一點”。他表示：近期多地土地市場出現回暖甚至出現偏熱、高溢價率等現象，但政策調控使得房價大幅上漲的可能性極小，拿高價地風險依然存在。
投資現分歧
市場變幻，使房企的投資額隨之減少。中國指數研究院監測資料顯示，2018年，Top50房企拿地總金額16763億元，同比下降25.5%，拿地總面積43168.1萬平方米，同比下降19.7%，拿地均價4409元/平方米，同比下降7.2%。
具體而言，5000億以上企業2017年積極囤地，2018年拿地節奏放緩，拿地金額同比下降51.9%；1000億~5000億陣營企業拿地金額同比下降22.41%；500億~1000億企業為保證規模化發展，仍保持積極拿地趨勢，拿地金額同比增長34.0%；500億以下企業則同比下降12.0%。
按週期推算，一般房企在2018年拿的地，會在2019年推出，因此2018年的土地行情影響2019年的市場走向。在土地市場整體降溫、房企投資謹慎的情況下，哪個區域是房企最愛？
資料顯示，2018年，20家代表房企拿地金額同比下降31.8%，其中一線城市降溫最明顯，拿地金額同比下降58.3%；二線城市拿地金額同比下降29.9%，但拿地金額佔比提升至51.5%；三四線城市拿地金額同比下降21.3%，佔比達38.1%，增長5.1個百分點。中西部地區拿地金額同比下降18.9%，佔比增長7.2個百分點達29.3%。
顯然，在一線城市土地投資額降溫情況下，二線、三四線和中西部投資佔比提升。
具體房企表現則現分歧，走一二線和都市圈佈局的萬科和以城郊大盤模式聞名的碧桂園對比便頗為明顯：2018年，萬科獲取新專案227個，權益規劃建築面積共2490.2萬平方米，權益地價總額約1351.4億元，新增專案均價為5427元/平方米，若按權益投資金額計算，81.4%位於一二線城市。
對於投資方向之間的分歧，美的置業董事局主席郝恆樂表示：每家公司的歷史沿革不一樣，戰略不一樣，故而在投資側重點上是很不相同的，只要符合各自公司的戰略發展需要的投資，就是合理的投資。
機會在哪裡？
過去的幾輪房地產市場週期裡，一二線城市和三四線城市之間的輪動特徵明顯，那麼將來的市場是否仍將遵循這一輪迴？若遵照這一輪迴，去年高歌猛進的三四線城市是否會陷入新一輪調整週期？
曾經，棚改貨幣化安置、一二線城市的調控政策，一度使三四線城市成為承載了巨量購買力的容器，但經兩年發展，三四線的市場容量是否還能持續？
在開發邏輯上，三四線城市被房企看作機會型城市，而一二線城市被看作是深耕型城市，而都市圈的發展則吸引更多原本關注一二線城市的房企進入周邊的陌生地帶。
最新的觀點裡，三四線城市市場表現未來空間不及一二線，是資本市場和多數房企的共識。標普預計2019年中國住宅房地產市場銷售將放緩，認為佈局低線城市的房企將2019至2020年的合同銷售和利潤率將面臨下行壓力。
這種看空的原因包括房價短期上漲較多，購買力透支、潛在供給較大，人口淨流出、產業基礎薄弱，和棚改貨幣化安置收緊，三四線專案毛利率低等。
易居企業集團CEO丁祖昱也表示：2019年部分三四線城市將面臨比較大幅度的回撥。基於這樣的判斷，大部分房企的掌門人都將目光投向一二線和部分強三線城市。
雖然萬科、碧桂園的拿地佈局出現分歧，但它們對中國城市化發展有相對一致的看法——中國的城市化程序仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。
只是，鬱亮認為，中國還有近20個點城鎮化率的提升空間，如果說第一階段城市化以農民進城打工為標誌的話，第二階段的城市化將是都市圈化發展。
碧桂園董事局主席楊國強也認為，中國城鎮化程序遠未結束，廣大縣鎮居民改善居住環境的需求將持續。因此，依舊看好三四五線城市的房地產市場空間，因為這些城市的房價是農村轉向城鎮的人口所能夠負擔的。
唯有許家印的觀點較為獨特，他認為：市場已經不存在一二線還是三四線的區分，機會將只出現在強經濟和人口淨流入的城市，不管是一線二線還是三四線。
一個有趣的現象是，過去兩年無論是網際網路還是房地產業，都出現了佈局下沉，三四線城市的消費基數更大，使快手、拼多多成為現象級產品，也使佈局低線城市的房企成為行業黑馬脫穎而出。
中信證券首席基地產業分析師陳聰團隊卻認為，因城施策的政策基調事實上對於三四線城市更加友好，看空三四線城市結論不宜下得太早。至少從國家統計局資料看來，今年1~2月，全國商品房銷售額為12803億元，增長2.8%，東部和東北部降溫明顯，但中部和西部均出現6個點以上的增幅。