地產業凜冬將至？市場五大訊號告訴你答案
張凌之
步入十月，樓市“秋意”漸濃，十一黃金週房地產成交表現不及預期，品牌房企降價促銷不斷，業主維權事件頻發，多地出現土地流拍，人們開始擔憂：地產“寒冬”真的不遠了麼？
記者採訪了多位地產行業相關人士，以期通過他們的言論，解讀近期市場傳遞出的訊號。
訊號一：房企下調土地儲備量
某資深地產信託經理趙亮(化名)表示，近期走訪調研的房企都非常謹慎，對新拿地專案持觀望態度。一方面是由於目前土地價格較高，另一方面，各家房企一致認為，明年地產行業形勢不如今年，以如此高的價格去拿地，風險較大。
“之前激進拿地的房企，已開始戰略收縮。近期拿地較多的皆是國企背景或者已經偏保守的房企。”某大型信託公司地產信託經理周全(化名)告訴記者。
“不能說‘寒冬’已經到來，但至少房地產的‘春天’已經過去。”趙亮說，“最近走訪的幾家大房企，大家共同的感覺是今後一兩年地產市場不會太好，一些企業已經為‘過冬’做好準備。很多地產集團已經下調了明年的土地儲備量等指標，有些甚至取消了原來的拿地計劃。”
“土地儲備量的下調，表明今後兩年地產市場的供應量將大幅下降。”趙亮透露，“近幾年，居民的購房需求已被提前透支，加之樓市調控政策持續收緊，未來地產市場的需求也將有所下降。”
華創證券研究也表明，今年1-8月，全國土地流拍數量高達890宗，並且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應方面，9月住宅類供地環比下降33%，同比下降43%。土地成交方面，9月住宅類土地成交環比下降17%、同比下降26%。
訊號二：融資規模銳減
同策研究院資料統計顯示，今年9月，40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，環比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創2018年全年度歷史新低。
作為房企融資的重要渠道，信託融資規模也出現了大幅下降。周全告訴記者，“近期，房企土地融資專案銳減，反映了開發商新拿地、新開工專案的急劇下降。”
根據益信託資料顯示，2018年9月，房地產信託規模564.76億 ，而8月，這一數字為684.17億 ，9月集合信託投入房地產資金淨減少近120億元，環比下降17.5%。
而這一資料與幾個月前的地產信託“一枝獨秀”形成鮮明對比。信託業協會資料顯示，2018年2季度，信託資金配置到房地產領域的規模為25072.49億元，比一季度的23710.76億元增長了1361.73億元，其佔信託資產的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地產在新增信託資金配置領域中的地位不斷提升。
訊號三：成交量持續下滑
克而瑞地產研究統計資料顯示，今年9月，51個典型城市成交量為3476萬平方米，環比下降了7%，其中二線城市成交下滑最為顯著。
10月雖然尚未結束，但從國慶期間的周度資料來看，成交情況也不容樂觀，31城環比大降近7成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼，成交持續乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。
前三季度中國房地產企業銷售額TOP10
資料來源：克而瑞
訊號四：融資門檻提高
“近段時間，公司地產信託業務風控較為嚴格，主要在做央企、國企之類的大品牌。”華東某信託公司相關人士告訴記者。
“今年以來，信託公司對地產業務非常謹慎，一些激進的房地產企業堅決不碰，哪怕這些房企的排名或經營業績靠前，也不可能碰。”趙亮告訴記者。“今年年中，信託公司提高了風控門檻，年初時，公司還在為房企百強提供融資，年中調整之後，基本上只做房企前50強了。”
從細分市場來說，某股份制銀行地方分行負責人李想(化名)告訴記者，對於三四線城市的地產專案，原來有些大型銀行還會給全國性大開發商的專案提供貸款，但近期大型銀行已經不做三四線城市的專案了。主要原因在於銀行擔心三四線城市棚改貨幣化暫停後，專案風險加大。此外，從統計資料可以看出，目前，三四線城市的房價有些回落，有些城市不只是漲幅的回落，房價已經在下跌了。
訊號五：房企現金流緊張依舊
“對於一些頭部房企，個別銀行最近提高了貸款額度”，李想說，“這其實也從側面反映出，頭部房企的現金流十分緊張”。
趙亮表示，房企的融資利率去年在年化8%—9%之間，上半年基本維持在10%以內，從七、八月份開始，房企前50強在信託的融資成本已經突破10%，排名靠後的企業融資成本甚至可達15%。
隨著金融機構風控門檻的提高，房企融資渠道不斷收緊，很多銀行為了提高資金使用效率，上半年就已將貸款額度提前發放。此外，有證券機構測算資料顯示，在存續地產債中，2018年到期償付規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以預計，下半年，房企的現金流將更為緊張。
本文來源：中國證券報·中證網 作者：張凌之 責任編輯：王曉武_NF