一季度房企業績出爐，小陽春真相浮現
編者按：本文來自微信公眾號： 地產情報站（ID：dichanqbz） ，36氪經授權轉載。
2019新年過後，樓市颳起一股“小陽春”的高潮，北京、上海、南京等地3月份上半月成交環比大幅上漲，地產銷售的朋友圈又沸騰了，已經被“調控高壓”和“持續下行”折磨到懷疑人生的市場，一夜之間奏響千樹萬樹梨花開，市場一片歡欣雀躍。
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一個剛剛在北京北苑買房子的朋友把小陽春的新聞截圖發我，問我是不是房價現在就要開始上漲了，語氣中飽含著期待。確實，誰不希望自己的房子剛買就漲，誰不希望能在房產市場抄底成功呢。
但可惜事實並未如此，簡單說，我們看到的市場小陽春，其實只是年前積壓的一些簽約需求年後的集中釋放，同時開發商為了衝刺一季度業績而進行了一系列促銷活動，眾多因素疊加在一起，造成2月份下旬炒起來的“小陽春”。
此次小陽春最大的兩個特點是：
1、造成小陽春的因素是暫時性的，不論是需求的集中釋放還是房企促銷，都是暫時不可持續的，而一旦這樣的因素消失，市場會快速預冷，甚至會受市場信心影響小幅回撥。
2、此次小陽春並沒能重塑市場信心。雖然小陽春成交量大幅上漲，但是成交均價並無明顯變化，而目前市場成交主要以剛需為主，而市場的主流需求依舊觀望情緒濃厚，如果主流需求的信心沒有建立，不能大量進入市場，市場只能有小漣漪而起不來大波浪。
近期，克爾瑞地產研究及觀點指數研究院先後公佈3月份房企銷售排名，在這個排名中，小陽春露出了真相。
據觀點資料顯示，3月份房企銷售額環比上漲的企業超90%，但更值得關注的是，仍有接近10%的房企並沒有實現3月份的銷售額環比上漲。2月份的工作日本來要比3月份少大概三分之一左右，所以只有3月份銷售額環比上漲超過30%，單日成交額才和2月份相同，而10%的房企銷售額不及2月份，表明單日成交環比下跌超30%，在小陽春這樣的天時之下仍然下滑較大，談市場回暖，尚為時過早。
但更令我意想不到的是，這兩份報告共同透露了兩個更為重要市場趨勢。
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而據觀點資料研究院統計資料，房企2019年目標增長幅度大幅下跌，“規模為王”的口號就這麼輕易的被人們拋棄。
2016年，恆大、萬科、碧桂園攜手跨入3000億陣營，創造了中國房產市場新的歷史，也使得房企發展進入新格局，彼時的中小房企內心深深的咯噔了一下，在開發市場逐漸飽和的現在，大型房企市佔率不斷提升，嚴重擠壓了小房企的生活空間，中小房企危機四伏。
2017年，碧桂園、恆大、萬科又攜手跨入5000億陣營，中小房企徹底坐不住了，市場普遍認為“千億”是未來活下去的最低門檻，甚至連一向以穩健和追求利潤率為主的中海，也在2018年提出要大跨步追求規模的口號，中小房企“焦慮”了。
於是，千億口號如雨後春筍般，破土而出。連2017年銷售額不足500億的房企也紛紛冒險的提出千億口號。據中指院釋出的2018年房企銷售排名，2018年銷售額突破千億的房企為31個，而2017年，只有16個。千億擴張速度之快，令人咋舌。
如果要用一句話來總結2017、2018年，那一定是：為規模而戰。
為了追求規模，房企紛紛加快拿地、開發、銷售節奏，最終在政策寬鬆，房企激進的雙重刺激下，市場躁動，購房熱情爆發，與此同時，房價上漲一發不可收拾。
但是到了2019年，政策收緊超預期，融資監管不斷加強，房企被迫放棄追去高規模發展戰略，據觀點資料研究院統計資料，在近期公佈2019年銷售目標的30個典型房企中，增長目標在30%以上的房企僅有2個，而佔比最高的增長幅度為20-25%。房企放棄冒進轉而進行穩健發展的意圖明顯。
失去了規模的拼搶，市場只有穩定一條路，在政策沒有絲毫放鬆的情況下，穩定也似乎是未來唯一的一條政府允許的發展之路。穩定之下，談何房價上漲，又談何陽春？
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小陽春雖然是白高興一場，但好在區域性熱度開始顯現。
3月20日，南通土拍市場引起市場廣泛關注，南通海門市CR19002號地塊拍賣中，歷時7個小時，共計382輪出價，終於被中南拿下，成交價格6.72億，成交樓面價11272元/平方米，重新整理了海門市土地樓面價記錄，在2016年地王年之後，政策對於地王的壓制不斷加強，而此次新地王的出現會改變人們對於前期市場的判斷，像這樣一個現象的出現，必須同時具備幾個因素：政府的默許、企業的信心、城市發展的前景。而這些，正是持續低迷市場最有效的強心劑。
3月21日，合肥成功出讓6宗地塊，總價高達124.47億元，而其中的濱湖區BH2018-02號地塊，溢價率高達132.65%，創下了近期的新紀錄。而當天的這6宗地塊中，溢價率一改常態，最低溢價率63%，土地市場熱情高漲。
區域性終究是區域性，經歷過2016-2018年大漲之後，全面大漲依然不可能，但經過2年的高壓政策過後，蟄伏的需求開始伺機而動，市場機會仍然存在。