共享辦公引入“大企業”青睞，才能逃脫“死亡魔咒”| 邦專欄
編者按：本文來源創業邦專欄作者投稿，作者師天浩。
曾經風靡的共享單車、共享雨傘、共享充電寶、共享KTV等共享經濟，在2018年遇到了前所未有的挫折，整合的整合，倒閉的倒閉，似乎一夜之間共享經濟就迎來了自己的寒冬。2018年年末，各類租賃共享創業企業相繼出現了不同程度的經營困難，據《工人日報》報道，短短半年時間，共享經濟領域使用者押金損失就已達到15億元。
在共享經濟泡沫不斷破裂的大背景下，共享辦公成為為數不多僅存的“碩果”，進入2018年，共享辦公行業加速洗牌，裁員、倒閉不斷，併購成為常態化，不少頭部企業獲得融資。 儘管今年2月份有國外媒體報道，中國共享辦公空間初創企業優客工場意欲今年在紐約上市，估值有望達30億美元，但縱觀整個共享辦公行業，日子並不好過。
壞訊息不斷
受共享經濟大潮減退的影響，共享辦公領域也迎來了洗牌期，行業壞訊息不斷傳來。
今年1月初，去年曾一度風頭無倆的共享辦公企業氪空間宣佈取消年會，在通知郵件中，總裁鍾澍簡單覆盤了2018年，並表示，資本市場急轉直下，市場調整使得公司策略也必須隨之改變，目標是“活下去並堅持到本輪經濟調整結束”。2月14日，有訊息稱氪空間近期關閉旗下6個空間，共計3萬平方的面積，之前簽約的一些專案也被報撤出或和業主重新商談租金條件，如上海吳中路專案，蘇州協鑫等專案。而在《地產資管網》的監測中，氪空間官網公佈的空間數量，相比一個月前減少了15家，從52個減少到了37個。
另一家共享辦公頭部企業優客工場也迎來了估值縮水，早在2018年3月份，優客工場在併購了洪泰創新空間、無界空間以及Wedo聯合創業社後，其對外募資的PPT資料顯示估值達到110億，但沒過多久，一份疑似優客工場股權轉讓的合同上，顯示其估值為60億，縮水了45%。
外部的美國共享辦公巨頭WeWork的日子也並不好過。今年1月軟銀原本計劃支付160億美元購買美國共享辦公巨頭WeWork的多數股權，最終遭到大多數投資者態度鮮明的反對，所以不得不把投資額縮減到20億。但它燒起錢來一點不含糊，2017年虧了9.33億美元，2018年頭個月就虧了12.2億美元。在今年3月初，WeWork又完成裁員300人，約佔其員工總數的3%。
據VC SaaS的資料顯示，2018年至今，聯合辦公品牌減少40家，運營時間均未超過2年，發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌佔總數的28.1%，眾多非頭部企業已經進入淘汰階段。而頭部企業的日子也似乎並不好過，頻頻傳出資金鍊受困關店、裁員、融資受阻等訊息。
三大生存難題
在共享經濟整體發展情形不利的情況下，唱衰共享辦公行業的聲音不斷，但必須正視行業目前面臨的發展瓶頸，就目前而言，共享辦公面臨著三大生存難題：
一是“二房東”生意不好做。《2018年中國聯合辦公活力指數報告》指出，收租的“二房東”模式仍是共享辦公的主要盈利模式，行業盈利太依賴賣“工位”，而且只有共享辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡。共享辦公做的是地產租賃生意，即前期拿地、中期維修、後期出租，這種俗稱“二房東”的模式，優客工廠、SOHO 3Q等頭部企業要麼在地產領域的深厚資源，要麼本身自家就有房產，相對來說“二房東”的生意好做點，但絕大多數共享辦公企業“二房東”的角色並不好扮演，知名度、服務能力遜色於頭部企業，“工位”出租率難以保證盈虧平衡，基本上都是幹著燒錢的事。
二是目標客戶穩定性太差。共享辦公目標客戶為中小企業，據美國《財富》雜誌報道，中國中小企業的平均壽命僅2.5年，集團企業的平均壽命僅7-8年，每年倒閉的企業約有100萬家。共享辦公的目標客戶大都為中小企業，這種中小公司大都為創業公司，本身就面臨著資金有限，公司發展不穩定的現象，必然造成客戶的穩定性差，也使得工位存在空置的風險，提升了共享辦公企業的成本。在租金佔據現金流很大比重的情況下，目標客戶的不穩定性，必然造成現金流的不穩定。
三是衍生服務盈利能力弱。目前很多企業圍繞場地空間入口為客戶提供綜合性服務，尋找新的盈利點，inncube眾創空間，通過會員服務體系僅拿到5%佔比的收入；氪空間就通過孵化服務、廣告售賣、會員體系等拿到20%佔比的收益；優客工場通過販賣包含會議室使用時間等會員包的服務，拿到非桌子收入僅8%；還有一些利用國際化租戶群體的優勢，通過對外活動場地租賃，吸引外部公司在其辦公空間舉辦主題社交聚會和產品推介活動。儘管，但通過衍生服務盈利的空間開拓不夠，盈利能力還是較弱小。
“二手房東”的模式利潤太薄，客戶不穩定也帶來運營壓力，衍生服務發展不利進一步加劇共享空間們的生存困境。
大企業是救星？
隨著共享辦公的發展，以低成本著稱的共享空間，也開始吸引眾多名企的加入，在國外，如微軟公司、亞馬遜、facebook等全球知名行業翹楚開始入駐共享辦公。中國也有包括中糧、滴滴、易到、今日頭條、學而思等大型知名企業將部分員工入駐到共享辦公。天浩認為，當前的環境下，大型知名企業入駐，說明共享辦公以得到了認可和青睞。
大企業的入駐將是共享辦公未來發展的一個關鍵，天浩認為它們的入駐將帶來三點優勢：
首先，大企業能消耗更多“工位”。大企業本身就員工規模大，如滴滴有1.3萬的員工、今日頭條約有1萬員工，此外有些大企業每年都在擴張，對人員的需求量更大，動輒就進行人數成百上千的招聘，可以消耗更多共享辦公工位。同時，大企業相對來說穩定性更強，能夠保障穩定的租金收入。相比起直接租賃大廈，大企業選擇共享辦公能夠節省時間與金錢的成本，可以說大企業的入駐是“雙贏的選擇”。
其次，大企業的品牌效應。大企業本身擁有磁場效應，能夠吸引更多的企業進行集聚，北上廣深每個大企業的所在地都是CBD繁華地段，大企業入駐共享辦公能更好的帶來示範效應，能夠吸納更多的企業選擇共享辦公，與大企業比鄰辦公本身就是一種巨大的吸引力。這對共享辦公企業來說，不僅能夠提高“工位”使用率，更能夠為入駐的企業員工提供更多的衍生服務探索更廣的空間。
最後，共享辦公應不止於“租工位”。單純靠“燒錢”租工位收取租金的共享辦公不是真正意義上的共享辦公，共享辦公真正的未來是形成創業生態閉環，租賃、配套服務、投融資、孵化等綜合性一體化服務，而要想要實現閉環，少不了大企業的加盟。
大企業本身實力強大，在閉環的高階鏈條上，屬於必不可少的一環，另一方面大企業能夠提供更多的資本支援、資源支援，與中小企業形成良性互動，生態的完善將讓共享辦公去探索更多的盈利模式，讓共享辦公創造更多可能。
2019年2月，國家資訊中心分享經濟研究中心釋出《中國共享經濟發展年度報告(2019)》指出，我國共享經濟未來三年仍將保持年均30%以上的增長速度，未來共享經濟的前景必然十分廣闊。而根據前瞻產業研究院預測，中國共享辦公行業市場規模2019年將達到1302億元，2020年將達到2315億。
天浩認為，從目前來看，共享辦公在經歷了高增速低容量的匯入期之後，即將進入高增速高容量的成長期，想要行業實現健康持久發展，還需要完善自身生態，就目前而言單純靠“二手房東”吃租金及部分衍生服務，必然不會走得長遠。改變盈利方式，在“二房東”的基礎上，提供全流程的企業服務，不斷強化和拓展產品的服務能力，通過服務、創意、運營、差異化等創造出空間的增值，創新盈利模式才是長遠發展的保障。
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