物業收費系統之計費模型設計思路
本篇文章介紹了物業管理系統中收費專案的劃分情況,並且將計費模型進行了系統地梳理,希望藉此能夠增加大家對物業管理系統中計費方式的認識。
之前做物業系統的時候,有一塊收費系統,這裡的內容不少,乍接觸的人不太好下手,而且裡面坑比較多,就把我的一些思路和遇到的問題做一些整理,分享一下,希望能給需要的人一些啟發。
一、收費專案劃分
物業收費中系統中最重要、最基礎的一塊內容就是計費,而且要計得對,計得準。這部分有問題,那所有的都白忙乎。
在此之前要先搞清楚,系統要對哪些內容進行計費管理,即收費專案的管理和設定。
我們先看幾個例子,來了解下什麼是收費專案:
這裡只是舉了幾個例子,至於物業收費中的專案有哪些,取決於各省市的物業收費管理標準,物價部門也會有明確的收費指導,有興趣的可以查閱下相關資料。
但至少我們可以瞭解到以下幾點:
- 收費專案是有多級分類的;
- 每個收費細項可以對應不同的收費標準;
- 有些費用是按照平米收的,有些是按照數量計算的;
- 部分費用根據專案型別也有所不同;
我這裡梳理了部分常見的物業收費內容,列了個表,根據這個表,看下彼此之間有什麼共同點是可以抽象出來的。
雖然各地、各個物業公司的收費標準和內容不盡相同,但卻有大體的規則和原理是相通的。
我們需要抽取出能夠讓系統完成的事情,解放人的雙手和時間,讓系統最大的程度的能夠覆蓋和解決所有的情況。
合理劃分收費專案是基於業務的管理和統計需要,基本上這樣整理完成之後,基本的專案劃分思路也就比較清晰了,關於收費專案設定建議設定兩級結構就可以了:
第一級作為收費大類(比如管理類、特約服務類、常規服務類等等);第二級作為細分的收費科目(比如物業費、車位管理費等等)。
一方面可以滿足按照不同維度的統計,另一方面初期維護和設定的時候不至於過於繁瑣和細碎。
如果說還有物業費下面還有更細的,比如:高層低層費用等等,其實這些可以作為單獨的收費標準來實現就好,未必要在類目上劃分的那麼細。
同一個收費科目下面可以關聯多個收費標準,留給使用者自定義即可。
另外就是類別、科目的劃分我們只需要產品結構上支援即可,至於具體使用者如何定義各個分類和名稱,我們就沒必要過多的關心了。
二、計費模型梳理
那麼收費專案結構和思路理清楚之後,我們來看下計費模型,之前我們也看到了那麼多的收費專案和收費要求,分別也有很多劃分方式:
- 從業務型別上可以劃分:管理收費、能耗費用、基礎服務、有償服務、其他類等等;
- 從計費週期上可以劃分:週期性計費、單次計費;
- 從計量依據上可以劃分:面積、數量、儀表、戶、車等等;
- 從計量性質上可以劃分:按固定量、按使用量、按需求量;
- 從計量方式上可以劃分:常規儀表類、公攤儀表類、非儀表類;
- 從計價行式上可以劃分:按單位計價、按固定金額計價、按階梯計價。
以哪種維度設計計費模型更為合理和簡單呢 ?我認為至少應該滿足以下幾點:
- 規則設計簡單明瞭,便於別人理解;
- 規則之間不能有衝突和交叉,防止計費邏輯的混亂;
- 保持一定的靈活性,有可擴充套件的空間,不能規定的太死;
- 計費模型足夠簡單,流程足夠簡短,降低系統的複雜度。
關於計費模型的設計,我們重新對上面表格內容進行了組織和整理,見下表:
我這裡將物業中常見的收費歸納為兩類計費形式:迴圈性的週期計費和獨立的一次性計費。
1. 迴圈的週期性計費方式
典型的比如物業費,一般是固定金額的按月/按季/按年這樣收取,一般情況金額不會發生變化,這種型別的收費最適合於系統自動處理,基於規則的一致性,能夠完全或者大部分取代人力的工作,由系統功能完成。
2. 單次計費方式
比如:某些工本費、臨時停車費、垃圾清運費等等,針對某一項內容或者服務,一次性收取一筆費用,收取的費用根據數量、人員、面積、時間等不同的計量單位而有所不同。
而這種計費由於受限於實際的情況,需要一些人為的干涉,系統在設計上即使是在必不可少的環節也要儘量減少人工操作。這樣的話可以很好的區分系統和人的工作邊界在哪裡,系統要做的不費人力,人要參與控制的系統不過度設計。
要讓系統比較智慧的代替人工作,那就需要給出一套 計費公式 ,初步有四種可能的方式:
(1)單位單價:只有一個單位單價,實際收取費用需要通過某幾個計算變數實時計算的,比如:xx元/平方米,需要根據單位面積單價*房屋面積計算生成。
小區物業費收取標準分為一級、二級、三級、四級四個標準。這四個標準的收費依次大概為1.00元/平方米/月、0.75元/平方米/月、0.5元/平方米/月、0.35元/平方米/月(已包含稅費)。浮動幅度在20%上下合法有效,但是每個地方的收取標準有點差異,具體的物業費收取標準要按當地物價局公佈。
(2)固定總價:只是一個確定的價格,不需要通過單價計算,比如房租500元/月。
(3)階梯價格:通常是針對水電費,按照階梯價計算的費用,超出部分有不同的計費標準,我們的個稅其實也是這樣。
(4)自定義:預留支援自定義的方式,便於使用者根據情況自行調整。
(計費模型原型示意)
週期計費和單次計費的區別只是在出賬週期,週期計費確定了出賬週期之後,自動算費並按照週期出賬,單次計費需要人工確定必要的計量資料完成計費。
這裡只能算作是一個初步模型,需要進一步去驗證和完善,我這裡不做深入了。
這裡要說明一點的是:適用期間,因為有些價格標準是有可能發生變化的,基於物價調整的情況,或者根據使用者的生命週期不同,適用的標準不太一樣,所以要預留下標準有效執行的時間範圍。
那有沒有發現少了個環節呢?關於計費的資料來源從哪來?比如,既然是週期性記賬,物業費中必要的面積變數從哪來?如果有儀表資料,我們的表讀數如何計入系統?這些資料在系統流程中哪個環節生效?
其實說白了,我們上面的過程其實是相當於確定單價和通過規則的過程,在收費規則中,單價都是已知的,要計算總價其實是要看(單價*數量),這個數量廣義上來說,可能是面積大小、用量多少等等。
這就需要我們針對建立的計費模型繫結具體的數量資料來源,考慮有幾種資料來源:
- 房間:建築面積、使用面積、公攤面積等等,根據已有房屋資訊中的資料自動獲取,自動生成費用;
- 儀表:水錶、電錶、燃氣表、公共電錶、公共水錶等等,根據輸入的儀表用量,生成費用;
- 無:針對沒有確定的資料計量,單次收費的情況,需要收費過程中人工確認數量的。
(資料繫結示意)
這裡是一個單獨的繫結資料來源的環節,當然也可以考慮將資料來源的繫結和計費標準的設計融合到一起,也可以後置進行批量操作,我這就不給具體的介面了。
三、標準繫結
通過計費模型制定了具體的收費標準之後,接下來就該考慮誰應用這些標準。
比如,我們前面圖中所列的:高層、低層、底商的物業費是不同的,這時候我們需要把不同的計費標準與這些高層、低層、底商的房間分別進行關聯,以便於按照各自的標準生效。
繫結計費標準的時候需要考慮足夠靈活和簡單,比如可以支援按樓棟繫結,可以支援按單元繫結,可以支援按樓層繫結,也可以支援按單個物件繫結等等,修改也是同樣。
給個簡單的示意吧,就不多做介紹了:
(標準繫結示意)
四、總結
最後,簡單總結下,我這裡思路上是按照這三個環節進行的:
其中著重介紹了前兩個環節,應該可以對物業管理系統中計費方式的設計有一些初步的認識。
畢竟這裡只是介紹了一些基本的思路,具體的頁面設計、互動和功能流程,尚還有很多需要仔細推敲的地方,有興趣的可以自己琢磨下。
作者:Colin,公眾號:頗有微詞(poyouweici),我的記憶不好,但我會寫字。
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