軟銀數百億美元投資WeWork？中國聯合辦公將重構估值體系
10月10日，《華爾街日報》引述訊息人士報道稱，軟銀正在洽購共享辦公巨頭WeWork的大部分股權，這筆投資總額可能在150億美元到200億美元之間，如果該訊息坐實，WeWork估值預計最高會達到400億美元。這筆交易還在談判階段，雙方具體的交易細節尚未最終敲定。
WeWork的估值爭議
WeWork創立於2010年，8年間WeWork經歷了近50億美元的債務和股權融資，其中軟銀身影頻現，2017年，軟銀旗下的願景基金以200億美元的估值對WeWork投資44億美元，持有其將近20%的股份。
它的商業模式很容易理解：面向小型企業和自由職業者出租短期辦公空間，一直以來，WeWork的高估值就飽受爭議。
WeWork的商業模式較為激進。它為了壓低成本而和房地產商簽訂超長期合同，然而其客戶並不穩定，創業者生命週期短，一旦大環境不好，創業者減少，極易造成資金緊張。
WeWork沒有壁壘容易被模仿。它沒有壁壘，競爭者極易模仿它的模式，每個市場都有自己的聯合辦公巨頭出現。
WeWork更像一個投資公司。WeWork的收入構成裡面地產租賃的收入僅佔10%，其餘的收入大多來自於投資初創企業獲得的股權分紅。WeWork自創立以來，已經投資了超過90家公司，其中有21家已經在納斯達克上市。投資公司市盈率普遍較低，WeWork卻擁有網際網路公司的市盈率。
相比於傳統的辦公地產商來說，WeWork的估值也是偏高的。2017年《華爾街日報》報道稱：辦公空間租賃企業IWG所管理的辦公區域面積是WeWork的五倍多，但市值僅為其八分之一左右；另外一個地產商波士頓地產旗下的辦公空間都屬於自有地產，目前市值在184億美元左右，WeWork並不擁有地產，採用租賃模式，如果估值400億美元就是波士頓地產的2倍多。
憑什麼值400億美元？
當然，軟銀認可WeWork也有自己的理由。
一方面，WeWork的商業模式本質是共享經濟，在全球範圍內，共享經濟前景被資本看好。
共享出行平臺Uber上個月被豐田公司投資後估值達到760億美元，目前Uber在美國乘車收入中的份額佔到70%左右。共享住宿公司Airbnb經過10年的發展，估值已經超過300億美元，是美國除Uber之外的第二大獨角獸公司，WeWork與Uber、Airbnb一起被稱為共享經濟三巨頭，享有“概念溢價”。
共享經濟平臺被看好的原因是因為它們可以基於技術平臺（大資料、AI、LBS、物聯網等），對傳統產業進行重構，創造更大的蛋糕。
另一方面，WeWork具備高速成長能力，看上去沒有壁壘，然而WeWork卻跑得最快，在不到十年的時間內擴張到美國、歐洲、拉丁美洲、亞洲等全球22個國家，在75個城市發展了283家辦公地點，且入租率達到了84%。會員快速增長體現出很高的品牌忠誠度和使用者粘性，2017年5月WeWork會員數在12萬左右，截至今年6月會員數26.8萬，同比增長一倍多。
跑馬圈地的速度本身就是一種壁壘——當它開闢站點佔據某個區域後，後來者要搶走市場會很難。只要有巨大前景，同時又有高速成長，估值就會在資本的推動下快速飆升，甚至讓所有人咂舌。
當然，更重要的是，WeWork有自己的故事，軟銀是最先接受這個故事的投資者。
聯合辦公的生意本質
從基礎層面上來說，WeWork做的是“二房東”生意，它用優惠的價格租下寫字樓，經過精良的裝修將其分隔成單間的辦公空間，然後出租給企業團隊、初創企業和自由職業者，再向他們收取租金和會員費。
WeWork所提供的遠不止於辦公場地，它同時給企業提供各種辦公+服務，包括軟硬體，比如免費列印、會議室、免費咖啡、免費微波爐、免費冰箱、免費健身房、免費遊戲室等，它憑藉龐大的客戶數量去採購更多企業所需的配套產品和服務，比如Slack（5折）、微軟Office（7.5折）。這種做法一方面形成了更強的服務黏性，另一方面催生出新商業模式，比如會員。
WeWork不認為自己是地產公司、物業公司或者投資公司，而是資料公司，通過大資料選址擴張和精細運營，成為其核心競爭力。WeWork透露的資料顯示，它幫企業客戶節省25%-50%的運營費用。
不只是WeWork，所有聯合辦公服務商都採取類似的“辦公即服務”模式，本質是企業級服務，他們都無一例外地提供辦公配套服務，甚至做起了加速器、孵化器，天使投資等業務。就商業模式來說，當他們擁有足夠多的辦公面積、辦公位，且有足夠高的入駐率後，就會得到三個收穫：企業使用者、辦公場景以及資料，基於此可以延伸出2B2C、新零售、SaaS、招聘、法務、投資等等周邊生意，這一點倒跟SalesForce、LinkedIn等公司有一些相似，不同的是它們更擅長線下。
企業社群則是另一個故事，正如WeWorkCEO亞當.諾伊曼所言：“WeWork擁有實現人與人之間的連線以及社群營造的崇高願景”。傳統的網際網路社群通常是基於線上網路，依據自身興趣而組建，但是聯合辦公空間是基於人和社會關係和工作學習等多元需求聚合而成的。 如今，線上流量成本日益高昂，線下場景正在變得越來也值錢，新零售和聯合辦公空間都是提供了基於物理空間的新商業場景，這也就意味著這種連線將孕育出更多的商業模式。
聯合辦公背後是線下企業社群、企業級服務、大資料公司和新零售諸多要素的交匯，得到資本市場青睞不是沒有原因。
孫正義的下一個阿里巴巴
軟銀創始人孫正義對WeWork寄予厚望，他甚至表示WeWork可能就是他在尋找的下一個阿里巴巴，他最有名的投資是雅虎和阿里巴巴。雅虎改變了人們獲取資訊的方式，阿里巴巴改變了買賣，WeWork將重塑全球辦公市場甚至企業級服務市場。
400億美元的WeWork在軟銀眼裡也不算貴，去年以200億美元投資WeWork的軟銀願景基金負責人RajeevMisra當時預測：WeWork的估值未來幾年內會達到1000億美金。
WeWork成為軟銀的心頭好，與後者的戰略佈局方向密切相關，軟銀正圍繞AI和物聯網進行大量投資佈局，而這兩個方向都將與聯合辦公直接交匯。
在AI領域，軟銀很早就在機器人領域佈局，有知名的Pepper機器人；軟銀去年6月份從谷歌手中收購了波士頓動力和Schaft；在今年7月份，軟銀中國向商湯科技投資10億美元，商湯估值已達到60億美元，成為中國最知名的AI獨角獸之一。
在物聯網領域，軟銀是日本最大的運營商之一，在2013年又斥資220億元收購美國電信運營商Sprint，通訊正是物聯網的基礎，即將商用的5G一個核心場景就是物聯網。2016年軟銀斥資320億美元收購移動晶片設計商ARM後不斷增持英偉達的股票，已成為其第四大股東，佈局晶片同樣意在物聯網。
孫正義堅信以物聯網和人工智慧為主的技術將會引領未來，掀起萬物互聯的新革命。這與WeWork以及聯合辦公的發展方向不謀而合。
聯合辦公空間的本質將是資料公司，再應用AI技術來挖掘資料最終提高選址和運營效率，再對企業價值進行深挖。
WeWork創始人亞當.諾伊曼直接將WeWork與Uber和Airbnb對標，他認為：這三者估值的飆升，前提其實都一樣，都是因為背後的技術平臺，而不是因為計程車行業或酒店業或傳統辦公樓業。WeWork技術平臺最強大的地方是可以對辦公資料日積月累，知道去哪裡找好的辦公地點，知道如何優化辦公空間，幫助企業降低運營成本的同時，提高自己的坪效、加速擴張速度和延展更多服務。
大量的感測器被布放到辦公區，就可以幫助WeWork獲取更多辦公資料，與此同時，基於智慧家居、智慧安防、智慧能源、智慧交通等物聯網技術，WeWork可以提高辦公區的體驗、效率和安全。
當然，更加長期地看，像機器人這樣的AI和物聯網技術的集大成者，未來也可以進一步改變辦公，比如機器人管家、機器人前臺、機器人保安、機器人保潔，在辦公場景都大有可為。
AI、物聯網、機器人都可以跟聯合辦公在一起發生化學反應，正是因為此，軟銀以及孫正義仍然堅持相信WeWork的長期潛力，他們認為這會是一家千億美元公司，絕非誇大其詞。
WeWork的中國本土對手
說回中國市場。
中國聯合辦公市場本身十分可觀，正快速增長。艾媒諮詢的報告預測，中國聯合辦公市場2018年將突破600億元。按照聯合辦公的增長速度，到2022年這個市場的規模將達到4000億左右。
2016年，WeWork就已正式進入中國市場，首站便是上海，截至目前，中國WeWork官網上顯示已經覆蓋到上海、北京、深圳等城市。今年7月中國WeWork融資5億美元，投資方包括了摯信資本、軟銀集團等知名機構，此輪融資之後，中國WeWork的最新估值達到50億美元，成為中國估值最高的聯合辦公公司。
然而，在入駐城市、空間數量、辦公位、管理面積等關鍵資料上，中國WeWork卻不是最好的。在它進入中國市場前，大量的聯合辦公玩家就已出現。
一類是地產巨頭的玩家，前萬科副總裁毛大慶創辦的優客工場、SOHO中國旗下的SOHO 3Q，都已傳出明年IPO的訊息，實地集團將於16日釋出桉樹IBC，希望做聯合辦公的高階版。
另一類則是如雨後春筍般出現的創業空間，從商業模式來看，從中國最大創投媒體36kr拆分出來的氪空間，最為接近中國WeWork，它們都提倡辦公即服務的模式，而不是簡單地做“二房東”。
氪空間成立於2014年，轉型成為聯合辦公且獨立發展是在2016年，這個時間比WeWork進入中國市場晚了半年時間。不過從2017年下半年開始，氪空間加快擴張速度，在自營規模方面佔據了行業第一的位置，此前根據氪空間創始人劉成城介紹，氪空間的自營面積已經達到了20多萬平米，其核心指標已全面超越WeWork中國，艾媒諮詢釋出的《2018中國聯合辦公行業監測報告》顯示，從管理面積、綜合競爭力、核心衡量指標、使用者滿意度等維度衡量，氪空間均領先於中國WeWork。
對於氪空間未來的規劃，劉成城表示：預計到2019年底，氪空間管理將超過150萬平方米的社群，實時服務22萬會員——這是WeWork當前的會員規模。
相對於WeWork400億美元估值以及中國WeWork 50億美元估值而言，包括氪空間在內的中國聯合辦公玩家都被低估了。在今年6月份，據彭博社報道，氪空間新一輪融資為3億美元。而在此前的一輪2億美元融資中，氪空間的估值為13億美元；優客工場對外的估值在110億人民幣左右，約合15億美元；SOHO 3Q沒有進行融資因此沒有公佈過估值。
由於優客工場、SOHO 3Q與地產行業關聯緊密，從商業模式到產品、服務並沒有體現網際網路行業的特徵，過去幾年裡，中國的投資圈大多認為聯合辦公是一門地產生意，給聯合辦公企業估值往往是參照IWG、波士頓地產這些傳統地產類公司。
軟銀向來是全球科技行業投資的風向標，如今，軟銀願意用400億美元的估值來收購WeWork，必然會影響到眾多投資人，他們將重新評估聯合辦公行業。另一方面，氪空間、夢想加等網際網路背景的聯合辦公企業，正在將越來越多的網際網路屬性的產品和服務融入到社群之中。 接下來，中國的聯合辦公企業估值體系極有可能逐漸從地產轉向網際網路。
中國市場贏家將是“地頭蛇”
“羅超頻道”認為，聯合辦公本質是網際網路生意，結合此前發展歷程來看，聯合辦公的贏家大概率將是中國本土的“地頭蛇”，原因如下：
1、中國本土公司更理解當地企業的辦公需求。 比如中國辦公室租賃往往會伴隨地址註冊的問題，再比如配套的金融服務，本土聯合辦公空間都能更好地滿足。
2、海外網際網路公司在中國往往會面臨水土不服。 海外網際網路巨頭從來沒有贏過本土同行的先例。Uber、Ebay、Google、Groupon、LinkedIn，都被中國本土公司給打敗了，他們往往水土不服，很難適應本土化的快速擴張，總部與分部的協作流程也不如本土公司靈活。而且中國本土公司更加聚焦中國市場，國外巨頭往往面對全球市場，無法將精力全部放在中國。WeWork中國發展采取獨立融資和運營的做法正是規避上述問題，不過在戰略方向上卻依然要與總部一致。
3、中國本土玩家有更強的本地服務整合能力。 WeWork主張辦公即服務，然而它在國外整合的一些服務比如office軟體、免費咖啡，可能不是中國客戶最重視的。中國本土玩傢俱有更強的本地服務整合能力，比如氪空間可以基於36kr提供融資機構對接，媒體曝光，創業者社群分享，WeWork很難做到。再比如創業者重視的政策補貼、商標專利、法務公關等服務，海外玩家也難提供。
當然，充分競爭會讓市場更加健康地迅速發展，軟銀如果收購WeWork多部分股權為真，後者就有更多資金來佈局中國市場，甚至與軟銀系公司如阿里巴巴戰略合作，這將導致中國聯合辦公市場競爭加劇，聯合辦公市場也將爆發新一輪投資熱，最終掀起類似於補貼大戰也不是沒有可能。而且可以確定的是，WeWork的估值如果真的衝上400億美元，中國聯合辦公玩家的估值勢必也將大幅上漲。