北京寫字樓市場的三個新變化
9月26日北京釋出《北京市新增產業的禁止和限制目錄》(2018年版)，將對城市核心區的產業進行大規模“准入”限制。但是，因為供不應求和租金不斷上漲，寫字樓市場仍舊被企業和資本看好。
萬科在朝陽區十里堡的第一個存量資產改造專案開業之後，今年還準備開業第二個專案：同樣位於朝陽的望京國際商業中心改造專案，將來的用途同樣也是寫字樓。
據戴德樑行北中國區研究部主管魏東分析，儘管今年上半年北京的固定資產投資和房地產投資都有大幅下滑，但是寫字樓市場仍然被看好。“全市的平均租金是403元每月每平方米，比上海多了108元/月/平方米的水平”，也就是說同樣品質、同樣地段的寫字樓物業，北京的租金回報會超出上海30%以上。
“如果跟2009年比較低迷的市場租金對比，現在的租金比那個時候增長了162%。”魏東說，今年第三季度的統計中，北京超甲級寫字樓的空置率是2.7%，整個市場的空置率是7.9%，核心商圈是3.4%。“如果你是三年前租的寫字樓，今年再去續簽的時候，基本上會有16%到18%的租金漲幅。”
整個寫字樓市場會出現三個變化：
1、麗澤商圈供應增加，未來有170萬平米入市
麗澤商務區的寫字樓供應從2018年開始，一直持續到2023年，預計共有170萬平方米的供應量。目前北京甲級寫字樓的存量約為1050萬平方米，麗澤商圈甲級寫字樓的體量會逐漸上升到全市存量的14%，成為一個主要的辦公區，而且可能會拉低整個市場的平均租金。
2、存量資產改造專案快速增多，會產生一定的供應量
萬科北京的第一個存量資產改造專案萬科時代中心是由一箇舊商場改造的寫字樓，而對望京國際商業中心的改造也是相同的性質轉變。萬科在未來三年內在北京市場上改造專案的規模將達到400-500億資產量。
萬科只是存量資產改造方的代表之一。太陽宮的百盛購物中心、車公莊的新大都酒店等專案改造是北京開始大批量商改辦、酒店改辦公的開始。去年至今已經有至少27個專案完成或者正在改造中。
戴德樑行北中國區專案及建築顧問部主管陳彬介紹，一個建築體量在1.5-7萬平米之間的改造專案，改造週期約為20-24個月。這意味著兩年後這類專案會迎來供應高峰。
據悉，國內的資本市場和國外的基金對這類專案也非常感興趣。
3、金融企業租賃需求下降，網際網路企業需求繼續攀高
據魏東透露，從P2P倒閉潮開始，金融類企業的租賃需求在整體市場中的佔比開始縮小，“寫字樓業主對於金融類企業的租賃都是非常審慎的，非常小心。”而過去數年，來自金融領域的企業和個人一直是寫字樓市場和住宅交易市場中的活躍者。
盈科中心和北京萬科寫字樓部的負責人表示，他們在招商的時候會把關租賃企業的發展潛力和穩定性。
和金融業的租賃需求停止擴充套件形成對比的是網際網路行業。戴德樑行北中國區寫字樓部主管嚴區海表示，今年上半年北京成交的租賃需求中，有28.6%來自網際網路企業，在數年前這個數字還不到10%。戴德樑行因此做了一個調查統計，網際網路企業TOP100中有48家總部在北京，28%的網際網路創新企業把創業地選擇在北京，主要租賃區域集中在中關村、上地、望京、酒仙橋。
此外，聯合辦公作為B2B服務企業的租賃需求增長也非常迅速，今年上半年佔到了北京寫字樓專案成交量的20%左右。